Country Garden – จากแชมป์การขายบ้านสู่เจ้าของบ้านที่หนี้สินท่วมหัว

Country Garden ซึ่งเป็นผู้ขายบ้านรายใหญ่ที่สุดในจีนมาหลายปี ขณะนี้อยู่ในภาวะล้มละลาย และไม่มีทางที่จะปรับสมดุลกระแสเงินสดได้

ขณะที่วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ในจีนลุกลามมากขึ้น ความกังวลก็เริ่มเพิ่มขึ้นว่าเหยื่อรายต่อไปอาจเป็น Country Garden Holdings ซึ่งเป็นผู้พัฒนาที่เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในเมืองระดับสามและสี่

ในประเทศจีนมาเป็นเวลาหลายปีแล้ว Country Garden ได้เป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในบรรดาผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 100 อันดับแรกตามยอดขาย ตามข้อมูลของ China Real Estate Information เมื่อไม่ถึงหนึ่งปีก่อน Country Garden ได้รับการยกย่องจากนักลงทุนว่าเป็นหนึ่งในผู้ได้รับประโยชน์สูงสุดจากมาตรการสนับสนุนชุดหนึ่งที่ออกโดยทางการจีนเพื่อค้ำจุนภาคอสังหาริมทรัพย์

ผู้พัฒนามีโครงการที่อยู่อาศัยในหลายๆ เมืองของประเทศที่ไม่ค่อยเจริญและมีรายงานธุรกรรมระดับประเทศเทียบเท่ากับ 5 หมื่นล้านดอลลาร์ อย่างไรก็ตามในช่วงครึ่งแรกของปี 2023 บริษัทก็ตกลงมาอยู่อันดับที่ 6 จาก 100 อันดับแรก

บริษัทที่มีสำนักงานใหญ่อยู่ในมณฑลกวางตุ้ง ซึ่งนำโดยประธานและซีอีโอ หยาง ฮุ่ยหยาน อดีตสตรีที่ร่ำรวยที่สุดในจีน ผิดนัดชำระดอกเบี้ยพันธบัตร 2 ฉบับที่ครบกำหนดชำระเมื่อวันที่ 7 ส.ค. รวมมูลค่า 45 ล้านดอลลาร์ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายนี้ยังมีระยะปลอดการชำระหนี้ 30 วัน ก่อนที่จะถูกจัดอยู่ในกลุ่ม "ผิดนัดชำระหนี้"

แซนดร้า โจว หัวหน้าร่วมฝ่ายวิจัยภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกของ CreditSights กล่าวว่า Country Garden กำลังดิ้นรนเพื่อชำระดอกเบี้ย แทนที่จะชำระเงินต้นพันธบัตรทั้งหมด ซึ่งบ่งชี้ถึงสภาพคล่องที่ตึงตัวมาก

มีข้อกังวลเกี่ยวกับปัญหาทางการเงินของ Country Garden เมื่อต้นปีนี้ เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวชั่วคราวหลังจากการยกเลิกข้อจำกัดการป้องกันการแพร่ระบาด หุ้นของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฮ่องกงแตะที่ 3.24 ดอลลาร์ฮ่องกง (41 เซ็นต์) แต่เมื่อสิ้นเดือนกรกฎาคม ลดลงเหลือเพียง 1.58 ดอลลาร์ฮ่องกง (20 เซ็นต์) เท่านั้น

บริษัทได้ออกมาเตือนเมื่อวันที่ 31 กรกฎาคมว่า บริษัทจะรายงานการขาดทุนในช่วงครึ่งปีแรก เนื่องจากอัตรากำไรที่ลดลงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ค่าใช้จ่ายในการด้อยค่าของโครงการที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้นท่ามกลางยอดขายที่ลดลง และการสูญเสียอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศเนื่องจากอัตราแลกเปลี่ยนที่ผันผวน เมื่อปีที่แล้ว บริษัทขาดทุน 6.1 พันล้านหยวน (907 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ) ซึ่งถือเป็นครั้งแรกนับตั้งแต่เข้าจดทะเบียนในปี 2550

Country Garden ไม่ได้เปิดเผยขนาดของการสูญเสียที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในครึ่งปีแรก แต่การลดลงของยอดขายบ้านบ่งชี้ว่าตัวเลขดังกล่าวจะมีนัยสำคัญ ยอดขายของบริษัทในช่วงหกเดือนที่ผ่านมาลดลง 30% เมื่อเทียบกับปีก่อนเหลือ 128,800 ล้านหยวน (เกือบ 18,000 ล้านเหรียญสหรัฐ) ตามที่เอกสารที่ยื่นต่อตลาดหลักทรัพย์เปิดเผย

โลโก้ Country Garden ในเซี่ยงไฮ้เมื่อวันที่ 25 มิถุนายน 2022 ภาพ: VCG

เกิดความกังวล

หุ้นของบริษัทลดลงอย่างต่อเนื่องในวันที่ 8 สิงหาคม ปิดที่ 1.13 ดอลลาร์ฮ่องกง (14 เซ็นต์) ราคาพันธบัตรในและต่างประเทศที่ออกโดย Country Garden ก็ลดลงเช่นกัน ในขณะที่ผลตอบแทนเพิ่มขึ้น เนื่องมาจากความกังวลที่เพิ่มมากขึ้นเกี่ยวกับความเสี่ยงด้านการชำระเงินของบริษัท

พันธบัตรระหว่างประเทศหนึ่งรายการซึ่งจะครบกำหนดในเดือนมกราคม 2567 ซื้อขายที่ 22.8 เซ็นต์เมื่อวันที่ 8 สิงหาคม ลดลงมากกว่า 70% เมื่อเทียบกับช่วงกลางเดือนมิถุนายน ในขณะที่ราคาพันธบัตรสกุลเงินหยวนหนึ่งรายการซึ่งจะครบกำหนดในปี 2569 ลดลงเหลือ 25.4 หยวน จากระดับสูงสุดที่ 97.5 หยวนในเดือนมกราคม

ตามที่โฆษกของ Country Garden กล่าว บริษัทไม่สามารถชำระดอกเบี้ยได้เนื่องจากยอดขายลดลงเมื่อเร็วๆ นี้และขาดเงินทุนที่มีอยู่

ไอริส เฉิน นักวิเคราะห์ของ Nomura กล่าวว่าการล่าช้าในการจ่ายดอกเบี้ยแสดงให้เห็นว่าสถานการณ์สภาพคล่องแย่กว่าที่คาดไว้ Country Garden มีกำหนดชำระเงินกู้อีกครั้งในเดือนหน้า ไอริส เฉิน คาดการณ์ว่าพวกเขาจะขอเวลาเพิ่มเติมจากผู้ถือพันธบัตรเพื่อชำระเงินเพื่อป้องกันการผิดนัดชำระหนี้

เมื่อวันที่ 7 สิงหาคม บริษัท Guangdong Tengyue Construction Engineering ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของ Country Garden สามารถชำระเงินคืนพันธบัตรระยะกลางที่กำหนดสกุลเงินหยวนในประเทศจำนวน 800 ล้านหยวนได้สำเร็จ หลังจากผู้ถือพันธบัตรใช้สิทธิขายพันธบัตร ซึ่งเป็นสิทธิในการเรียกร้องให้ผู้ออกพันธบัตรคืนเงินต้นก่อนที่พันธบัตรจะครบกำหนด อย่างไรก็ตาม นี่ไม่เพียงพอที่จะสร้างความมั่นใจแก่ผู้ลงทุนพันธบัตร Country Garden พันธบัตรสกุลเงินหยวนบางส่วนร่วงลงมากกว่า 10% เมื่อวันที่ 8 สิงหาคม โดยบางส่วนร่วงลงมากกว่า 20%

“กระแสเงินสดติดลบทุกเดือนและการชำระหนี้ แบบนี้จะยั่งยืนได้แค่ไหน” ถามผู้บริหารบริษัทจัดอันดับเครดิตแห่งหนึ่งที่ติดตามสถานการณ์ที่ Country Garden อย่างใกล้ชิด ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ ผู้พัฒนารายนี้แทบจะไม่สามารถแก้ปัญหาหนี้ระยะสั้นได้ด้วยตัวเอง แม้แต่ความช่วยเหลือทางการเงินจากผู้ถือหุ้นก็อาจไม่เพียงพอ

ที่มาของวิกฤตการณ์

เช่นเดียวกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชาวจีนหลายรายที่เติบโตอย่างรวดเร็วก่อนที่หน่วยงานกำกับดูแลจะกำหนดข้อจำกัดในการจัดหาเงินทุนผ่านนโยบาย "สามเส้นแดง" Country Garden ก็เติบโตได้อย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาจากเงินกู้ เป็นเวลากว่าทศวรรษที่ผ่านมาจนถึงปี 2019 พวกเขาระดมทุนได้อย่างง่ายดายทุกปีเพื่อชำระหนี้ที่ครบกำหนดและจัดหาเงินทุนสำหรับการดำเนินงาน

แต่นโยบาย "สามเส้นแดง" ที่มุ่งเน้นจำกัดความเสี่ยงต่อผู้พัฒนาที่ใช้การกู้ยืมมากเกินไปนั้น ได้ยุติรูปแบบการจัดหาเงินทุนของ Country Garden ลง กระแสเงินสดจากกิจกรรมการเงินของบริษัทติดลบในปี 2563 ทำให้ต้องพึ่งพารายได้จากการขาย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ตกต่ำซึ่งเริ่มขึ้นในปี 2564 ขณะที่จีนต้องต่อสู้กับการระบาดใหญ่ของโควิด ส่งผลให้กระแสเงินสดจากการขายบ้านใหม่ก็เริ่มลดลงเช่นกัน ยอดขายของ Country Garden ตกต่ำเป็นพิเศษเนื่องจากบริษัทมุ่งเน้นไปที่บ้านในเมืองระดับสามและสี่ ซึ่งเป็นเมืองที่ตลาดตกต่ำรุนแรงกว่าในเมืองระดับหนึ่งและสอง

คนงานเดินผ่านไซต์ก่อสร้าง Country Garden ในคุนหมิง มณฑลยูนนาน ประเทศจีน เมื่อวันที่ 17 กันยายน 2019 ภาพ โดย : Reuters

ยอดขายบ้านลดลงในเมืองระดับสามและสี่ ซึ่งมีการสร้างบ้านมากเกินไปอย่างแพร่หลายและมีอุปทานเกินจำเป็นรุนแรงที่สุด นั่นหมายความว่า Country Garden จะพบว่าการกระตุ้นยอดขายทำได้ยากขึ้น ทำให้เกิดความกังวลว่าบริษัทอาจผิดนัดชำระพันธบัตรในที่สุด

Country Garden และบริษัทย่อยสำคัญ 2 แห่งจะต้องชำระเงินคืนพันธบัตรในประเทศมูลค่ามากกว่า 18,500 ล้านหยวน (2,500 ล้านเหรียญสหรัฐ) ที่จะครบกำหนดชำระภายในสิ้นปีนี้ ซึ่งรวมถึงพันธบัตรมูลค่า 7,300 ล้านหยวน (1 พันล้านเหรียญสหรัฐ) ที่ครบกำหนดชำระในเดือนกันยายน ตามสถิติของ Bloomberg ไม่มีพันธบัตรนอกประเทศครบกำหนดในปีนี้

ณ สิ้นปี 2022 ยักษ์ใหญ่ด้านอสังหาริมทรัพย์มีสินทรัพย์รวม 1.7 ล้านล้านหยวน (265 พันล้านดอลลาร์) และหนี้สินรวม 1.4 ล้านล้านหยวน (219 พันล้านดอลลาร์) รวมถึงหนี้ที่มีดอกเบี้ย 271,300 ล้านหยวน (95 พันล้านดอลลาร์) นอกจากนี้ หนี้ที่อยู่นอกงบดุลอาจสูงถึง 200,000 ล้านหยวน ตามแหล่งข่าวที่มีความเชื่อมโยงกับผู้พัฒนา แหล่งข่าวกล่าวว่าหาก Country Garden ผิดนัดชำระหนี้ ผลกระทบอาจรุนแรงเท่ากับ China Evergrande Group

Evergrande ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีหนี้สินมากที่สุดในโลก เปิดเผยในเดือนกรกฎาคมว่าหนี้สินรวมของบริษัทจะสูงถึง 2.4 ล้านล้านหยวน (375 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ) ภายในเดือนธันวาคม 2565 โดยรวมถึงเงินกู้ 612,400 ล้านหยวน (95 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ) พวกเขากำลังพยายามปรับโครงสร้างหนี้ รวมถึงพันธบัตรต่างประเทศมูลค่า 19,000 ล้านดอลลาร์

Country Garden เป็นอย่างไรบ้าง?

Country Garden กล่าวว่า "จะพิจารณาใช้มาตรการต่างๆ อย่างจริงจังเพื่อให้มั่นใจถึงความปลอดภัยของกระแสเงินสด ซึ่งรวมถึงแต่ไม่จำกัดเพียงการลดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน การเร่งดำเนินการจัดเก็บหนี้ การขยายช่องทางการจัดหาเงินทุนอย่างแข็งขัน และการจัดการและเพิ่มประสิทธิภาพของการดำเนินการชำระหนี้" บริษัทยังกล่าวอีกว่า จะแสวงหาคำแนะนำและการสนับสนุนจากรัฐบาลและหน่วยงานกำกับดูแลอย่างจริงจัง

พวกเขายังพยายามขยายช่องทางการเงินอีกด้วย ตามแหล่งข่าว ของ Caixin อย่างไรก็ตาม ในช่วงต้นเดือนนี้ บริษัทได้ปฏิเสธรายงานที่ว่าบริษัทมีแผนระดมทุน 2.34 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกง (300 ล้านดอลลาร์) ผ่านการออกหุ้น อย่างไรก็ตาม ยังมีแหล่งข่าวแจ้งว่ากำลังพิจารณาออกหุ้นอยู่ แต่ยังไม่ใช่เวลาที่เหมาะสม และกำลังรอโอกาสที่ดีกว่าอยู่

แม้ว่าจะยังไม่ผิดนัดชำระพันธบัตรอย่างเป็นทางการ แต่ Country Garden ก็ยังสามารถกู้ยืมจากธนาคารและออกพันธบัตรใหม่ได้ แต่แหล่งข่าวจากอุตสาหกรรมการเงินกล่าวว่าพวกเขายังคงไม่สามารถระดมเงินได้เพียงพอที่จะเติมช่องว่างที่เกิดจากยอดขายบ้านที่ลดลง

Country Garden ได้จัดตั้งหน่วยงานเฉพาะกิจ 3 แห่งเพื่อกระตุ้นยอดขาย บริษัทยังลดการซื้อที่ดินและเลิกจ้างพนักงานเพื่อประหยัดต้นทุน พวกเขายังประหยัดค่าใช้จ่ายสำหรับพิธีเปิดตัวโครงการใหม่ด้วย แหล่งข่าวกล่าว

ท้ายที่สุด ผู้พัฒนาจะต้องพยายามขยายระยะเวลาชำระหนี้หรือรับการค้ำประกันจากรัฐบาลท้องถิ่นเพื่อที่จะสามารถออกพันธบัตรเพิ่มเติมได้ แต่เนื่องจากยอดขายยังคงซบเซา แม้จะออกพันธบัตรที่มีการค้ำประกันก็ไม่สามารถแก้ไขปัญหาการจัดหาเงินทุนได้ ตามที่ผู้เชี่ยวชาญจากสถาบันการเงินแห่งหนึ่งในกวางตุ้งกล่าว

“Country Garden ทำทุกสิ่งที่บริษัทสามารถทำได้ แต่สิ่งต่าง ๆ กลับไม่เป็นไปตามแผน” เขากล่าว

เปียนอัน ( อ้างอิงจาก Caixin, WSJ )

ลิงค์ที่มา: https://vnexpress.net/country-garden-tu-vo-dich-ban-nha-den-tung-quan-no-nan-4640142.html