การกู้เงินซื้อบ้านยังคงเป็นเรื่องยาก

ธนาคารพาณิชย์เปิดตัวโครงการสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำที่ไม่เคยมีมาก่อน แต่ผู้กู้ยังคงกลัวว่าอัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วหลังจากได้รับแรงจูงใจ ในขณะเดียวกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ อุปทานมีจำกัด และราคาที่ยังสูงลิ่ว ไม่ใช่ทุกคนจะสามารถเข้าถึงได้

การแข่งขันเพื่อสิทธิสินเชื่อที่อยู่อาศัย

จากการพูดคุยกับผู้สื่อข่าวของหนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong ผู้คนที่ทำงานในภาคการธนาคารและอสังหาริมทรัพย์ ต่างพูดเป็นเสียงเดียวกันว่า ไม่เคยมีธนาคารใดเปิดตัวโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำเป็นพิเศษมากเท่านี้มาก่อน ตัวอย่างเช่น ธนาคารขนาดใหญ่ เช่น Vietcombank และ BIDV เสนอแพ็คเกจสินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วยอัตราดอกเบี้ยเพียง 5%-5.5%/ปีในช่วง 12 เดือนแรกและ 6%-7%/ปีในช่วง 2-3 ปีถัดไป

ธนาคารพาณิชย์เอกชน เช่น ACB, Eximbank, VIB... มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษที่สูงกว่าเล็กน้อย แต่โดยทั่วไปแล้วจะไม่เกิน 8% ต่อปีในช่วงปีแรก เพื่อดึงดูดลูกค้า แต่ละธนาคารยังนำเสนอนโยบายสิทธิพิเศษต่างๆ มากมาย เช่น ระยะปลอดดอกเบี้ย (ไม่ต้องชำระเงินต้น) นานสูงสุด 5 ปี ชำระคืนก่อนกำหนดโดยไม่มีดอกเบี้ยปรับ...

แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้โดยทั่วไปและสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะจะเคยถูกกล่าวว่าแตะจุดต่ำสุดแล้วเมื่อไม่นานนี้ แต่การเติบโตของสินเชื่อที่แท้จริงยังไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง ตามสถิติล่าสุดของธนาคารแห่งรัฐเวียดนามในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2567 การเติบโตของสินเชื่อของระบบใหม่อยู่ที่ประมาณ 1.5% ซึ่งถือว่าดีขึ้นเมื่อเทียบกับ 2 เดือนแรกของปี แต่ก็ยังไม่เท่ากับช่วงเดียวกันของปีก่อน หลายๆ คนที่ต้องการกู้เงินเพื่อซื้อบ้านบอกว่าอัตราดอกเบี้ยนั้น "น่าดึงดูดใจมาก" แต่ยังไม่พร้อมที่จะกู้เงินเพื่อซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ปล่อยเช่า หรือลงทุน ด้วยเหตุผลหลายประการ

นายทราน มินห์ ทัม (อาศัยอยู่ในเขตโกวาป นครโฮจิมินห์) กล่าวว่า สิ่งที่เขากังวลมากที่สุดในตอนนี้คือ ธนาคารจะคำนวณอัตราดอกเบี้ยหลังจากช่วงสิทธิพิเศษอย่างไร “ทางธนาคารแจ้งว่าหลังจากช่วงสิทธิพิเศษสิ้นสุดลงแล้ว ทางธนาคารจะเลือกอัตราดอกเบี้ยฐานบวกส่วนต่าง 2.5-3.5% หรือจะใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งยังไม่ชัดเจน ผมไม่ทราบว่าจะใช้อัตราดอกเบี้ยฐานหรืออัตราดอกเบี้ยลอยตัวเท่าไหร่ในการคำนวณความสามารถในการชำระหนี้ และที่สำคัญ หากผมชำระหนี้ก่อนกำหนด ผมจะต้องเสียค่าปรับ 1-4% อีกด้วย ซึ่งทำให้ผมลังเลมาก” นายตั้ม กล่าว

ในขณะเดียวกัน จากการวิจัยของเรา พบว่าอัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่ธนาคารหลายแห่งใช้คือ 9% - 10% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยที่ให้สิทธิพิเศษในช่วงเริ่มต้นมาก ด้วยอัตราดอกเบี้ยขนาดนี้ ผู้ที่ต้องการกู้เงินเพื่อซื้อบ้านหรือที่ดินจะต้องพิจารณาให้รอบคอบ

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านต่ำ แต่หลายคนยังลังเลที่จะ “วางเงินดาวน์” เพื่อซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ลงทุน หรือปล่อยเช่า... ภาพโดย: LAM GIANG

ตลาดยังคงผันผวน นักลงทุนกังวลเรื่อง “การถือครองหนี้”

นางสาวหว่ายทู (อาศัยอยู่ในเขตบิ่ญถัน นครโฮจิมินห์) กล่าวว่าเธอมีเงินอยู่ประมาณ 4,000-5,000 ล้านดอง และต้องการซื้ออพาร์ทเมนท์หรือทาวน์เฮาส์เพื่อการลงทุน แต่ไม่กล้าที่จะ “วางเงินดาวน์” “เจ้าหน้าที่สินเชื่อหลายคนแนะนำให้ผมกู้เงินเพิ่มอีก 1,500-2,000 ล้านดอง เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ที่ผู้ขายกำลัง “ตัดขาดทุน” อยู่ โดยรอให้ตลาดฟื้นตัวก่อนจึงค่อยขายทำกำไร

แต่ผมตระหนักดีว่าในสภาพปัจจุบันตลาดอสังหาฯ ในนครโฮจิมินห์ยังไม่คึกคัก การซื้อเพื่อลงทุนแบบ “เล่นเซิร์ฟ” เป็นเรื่องยากมาก “น่าเสียดายที่หากช่วงอัตราดอกเบี้ยพิเศษสิ้นสุดลงแล้วแต่บ้านยังไม่ขาย หนี้สินและดอกเบี้ยจะสูงมาก” - นางสาวธู วิเคราะห์

ในความเป็นจริง ตามบันทึก จนถึงขณะนี้ ยังคงมีนักลงทุนจำนวนมากที่ต้อง "ถือครอง" อสังหาริมทรัพย์ และดิ้นรนเพื่อจ่ายดอกเบี้ยธนาคารซึ่งคิดเป็นสิบเปอร์เซ็นต์เป็นเวลา 2 ปีที่ผ่านมา นับตั้งแต่ตลาดหยุดชะงัก

บางคนยังกู้เงินมาซื้อที่ดินหรืออพาร์ทเมนท์ 2-3 แปลงด้วย รวมเงินกับเพื่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดมูลค่าหลายหมื่นล้านดอง… เมื่อก่อนตลาดยังร้อนแรง ตอนนี้ราคาตกมาก ตัดขาดทุนไม่ได้ ต้องก่อหนี้และจ่ายดอกเบี้ยปีละหลายพันล้านดอง

ในส่วนของอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ผู้บริหารระดับสูงของธนาคารร่วมทุนพาณิชย์เพื่ออุตสาหกรรมและการค้าเวียดนาม (VietinBank) กล่าวว่า เป็นเวลานานแล้วที่ธนาคารหลายแห่งยึดถืออัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำ 12 เดือนเฉลี่ยของธนาคารใหญ่ 4 แห่ง (Vietcombank, Agribank, VietinBank, BIDV) เป็นหลัก

ผู้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยสามารถติดตามแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยเงินออมได้ที่ธนาคารหลัก ๆ เพื่อทราบอัตราดอกเบี้ยพื้นฐาน จากนั้นจึงคำนวณอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ จากนั้นคำนวณจำนวนเงินที่ต้องชำระคืนรายเดือนหลังจากสิ้นสุดช่วงดอกเบี้ยคงที่

เพื่อหลีกเลี่ยงการ “หมดตัว” เมื่อกู้ยืมเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้จัดการธุรกรรมของธนาคาร Vietcombank แนะนำว่า นอกเหนือจากอัตราดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับเงินกู้แล้ว ผู้กู้ยังต้องคำนวณปัจจัยอื่นๆ อย่างรอบคอบ เช่น รายได้ของตนมั่นคงหรือไม่ ค่าครองชีพในครอบครัว (ค่าเล่าเรียนของบุตร ความจำเป็นในการเรียนเพื่อพัฒนาความรู้ การออกกำลังกาย สำรองเงินสำหรับค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด...) จะใช้รายได้เป็นเปอร์เซ็นต์เท่าใด “จากนั้นผู้กู้สามารถเลือกอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และระยะเวลากำหนดอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสมกับความสามารถทางการเงินของตนเองได้” ผู้จัดการสำนักงานธุรกรรมของธนาคาร Vietcombank กล่าว

การชำระเงินล่วงหน้าเป็นเรื่องยาก

ล่าสุด หนังสือพิมพ์ งุ้ยเหล่าดอง ได้รับเรื่องร้องเรียนจากผู้ซื้อบ้านจำนวนมาก เรื่องการได้รับแจ้งการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยกะทันหัน โดยไม่ได้ระบุหลักเกณฑ์ในการคำนวณดอกเบี้ยให้ชัดเจน

มีลูกค้าที่เคยกู้เงินเพื่อซื้อบ้านในอดีตแต่ยังต้องจ่ายดอกเบี้ยสูงถึงปีละ 12-13% แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะลดลงอย่างมากในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมาก็ตาม นอกจากนี้ บางคนรายงานว่าเมื่อชำระเงินกู้บ้านหมดก่อนกำหนด เจ้าหน้าที่สินเชื่อก็ทำให้ลำบากใจ การกู้เงินจากธนาคารอื่นเพื่อชำระหนี้ก่อนกำหนดนั้นก็เป็นเรื่องยากเช่นกัน เนื่องจากไม่สามารถชำระหนี้ได้ครบถ้วน...

ที่มา: https://nld.com.vn/cho-vay-mua-nha-van-kho-196240501211147259.htm