“คลัสเตอร์บอมบ์” เอเวอร์แกรนด์ระเบิด ตลาดอสังหาฯจีนเผยบาดแผลที่ยากจะรักษา

ภาวะล้มละลายในปัจจุบันและการสูญเสียครั้งใหญ่ของ China Evergrande Group ทำให้ยากที่จะจินตนาการถึง "อาณาจักรอสังหาริมทรัพย์" ที่มีชื่อเสียง ซึ่งครั้งหนึ่งเคยเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จสูงสุดในจีนมาหลายทศวรรษ

'Bom chùm' Evergrande nổ trong thị trường bất động sản, Bắc Kinh những vết thương lâu lành?

‘ระเบิดคลัสเตอร์’ เอเวอร์แกรนด์ระเบิด ตลาดอสังหาฯจีน เผยบาดแผลที่ยากจะรักษา ภาพประกอบ: การเติบโตอย่างก้าวกระโดดของอสังหาริมทรัพย์ในจีนส่งผลให้มีอพาร์ตเมนต์สูงผุดขึ้นเป็นจำนวนมากทั่วประเทศ (ที่มา : เอพี)

เมื่อวันที่ 17 สิงหาคม Evergrande ซึ่งเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์อันดับสองของจีน ได้ยื่นฟ้องล้มละลายในนิวยอร์ก สหรัฐอเมริกา มีการกังวลว่า Evergrande เป็นเพียงโดมิโนตัวแรก และเศรษฐกิจที่ใหญ่เป็นอันดับสองของโลกอาจประสบวิกฤตหนี้สินจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในเร็วๆ นี้

อุปทานลดลง อุปสงค์ลดลงเร็วขึ้น

จาก การสำรวจ ของ Bloomberg พบ ว่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อาจยังคงลดลงต่อเนื่องในเดือนกรกฎาคม 2566 โดยทำให้การลดลง 7 เดือนนับตั้งแต่ต้นปีอยู่ที่ 8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2565 ซึ่งถือเป็นการลดลงอย่างต่อเนื่องจาก 7.9% ใน 6 เดือนแรกของปี

ที่น่าสังเกตคือสภาพการดำเนินงานของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ดีขึ้นเลย ยอดขายบ้านใหม่จากผู้สร้างบ้านรายใหญ่ลดลงมากที่สุดในรอบปีในเดือนกรกฎาคม แม้ว่าหลายเมืองจะผ่อนปรนข้อจำกัดการซื้อบ้านก็ตาม เรื่องนี้ส่งผลกระทบต่อผู้พัฒนาที่กำลังต้องการเงินสดเพื่อบรรเทาปัญหาสินเชื่อที่ยืดเยื้อมาหลายปี

Country Garden Holdings Co. ซึ่งเคยเป็นผู้พัฒนาภาคเอกชนรายใหญ่ที่สุดในจีนเมื่อพิจารณาจากรายได้ จะเข้าร่วมกับกลุ่มผู้ผิดนัดชำระหนี้จำนวนมาก เช่น China Evergrande Group หากบริษัทไม่สามารถชำระดอกเบี้ยพันธบัตรมูลค่า 2 ดอลลาร์ครบกำหนดในสัปดาห์ที่แล้วภายใน 30 วัน

นักวิเคราะห์ของ China International Capital Corp รวมถึง Zhang Wenlang ได้ออกมาเตือนว่าแรงกดดันตลอดห่วงโซ่มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น การขาย การจัดซื้อที่ดิน และการก่อสร้าง อาจยังคงส่งผลกระทบต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจของจีนต่อไป

เมื่อชมการแข่งขันฟุตบอลประจำมณฑลตงเจียงทางทีวีหรือวิดีโอ คุณจะเห็นได้ว่าสนามกีฬารายล้อมไปด้วยตึกสูง

อำเภอด่งซางมีพื้นที่มากกว่า 3,300 ตารางกิโลเมตร ประชากรน้อยกว่า 300,000 คน แม้ว่าพื้นที่ดังกล่าวจะมีขนาดใหญ่กว่าฮ่องกง (ประเทศจีน) ถึง 3 เท่า แต่ประชากรมีเพียงประมาณ 4% ของฮ่องกงเท่านั้น ด้วยความหนาแน่นของประชากรที่ต่ำ คาดว่าอัตราการครอบครองอาคารสูงเหล่านี้จะไม่สูงเกินไป

ในปีพ.ศ. 2521 พื้นที่ใช้ชีวิตโดยเฉลี่ยต่อหัวของประชากรในเมืองในประเทศจีนอยู่ที่ 3.6 ตารางเมตร ปัจจุบันเพิ่มขึ้นเป็นเกือบ 40 ตารางเมตร ประมาณร้อยละ 97 ของครอบครัวในเมืองมีบ้าน โดยเฉลี่ยแต่ละครัวเรือนมีบ้าน 1.5 หลัง ส่วนครอบครัวในเมืองร้อยละ 40 มีบ้าน 2 หลังหรือมากกว่า ในเดือนกันยายน พ.ศ. 2559 รัฐบาลเริ่มควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ และราคาเฉลี่ยก็ลดลงอย่างมาก

ในปี 2020 ราคาเฉลี่ยระดับประเทศอยู่ที่ 9,860 หยวน (ประมาณ 1,360 เหรียญสหรัฐ) ต่อตร.ม.

ภายในสิ้นปี 2022 ราคาอสังหาริมทรัพย์เฉลี่ยจะลดลงเหลือ 9,800 หยวนต่อตารางเมตร จากระดับราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน มีอุปทานมากกว่าอุปสงค์ ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับสูง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็มีฟองสบู่เช่นกัน ซึ่งในระยะยาวจะทำให้หลายคนไม่สามารถบรรลุความปรารถนาในการปรับปรุงที่อยู่อาศัยของตัวเองได้ อย่างไรก็ตาม หากราคาบ้านลดลง ก็จะส่งผลต่อการจ้างงานและการบริโภคในระยะสั้นด้วย

ตามข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติจีน พื้นที่การขายบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ลดลง 5.3% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยพื้นที่การขายบ้านพักอาศัยลดลง 2.8% ยอดขายบ้านเพื่อการพาณิชย์เพิ่มขึ้น 1.1% ส่วนยอดขายบ้านพักอาศัยเพิ่มขึ้น 3.7% ราคาบ้านใหม่ปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยและราคาตลาดหลักที่สูงช่วยหนุนราคาบ้านมือสอง ในบางเมือง ราคาบ้านที่สูงทำให้การขายบ้านมือสองลดลง

ตามสถิติของ lianjia.com จำนวนป้ายขายบ้านมือสองในปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ กวางโจว เซินเจิ้น ในช่วงครึ่งปีแรกเพิ่มขึ้น 48.2%, 36.7%, 35.8% และ 30.9% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตามจำนวนธุรกรรมสำเร็จของที่อยู่อาศัยมือสองลดลง 12.7%, 11.1%, 10.3% และเพิ่มขึ้น 0.8% ตามลำดับ ในช่วงเวลาเดียวกัน

นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากบ่นว่า “มีราคาแต่ไม่มีตลาด” แม้ว่าราคาจะคงที่ แต่หากราคาไม่ลดลงอย่างรวดเร็ว ก็ไม่สามารถขายได้

ราคาบ้านในเมืองระดับสอง ระดับสามและระดับสี่อยู่ในระดับต่ำ รายได้ของผู้คนก็ค่อนข้างต่ำเช่นกัน บ้านใหม่ส่วนใหญ่มักซบเซา และตลาดบ้านมือสองก็ยิ่งซบเซาลงไปอีก

เมืองจงซานและเจียงเหมินในเขตอ่าวใหญ่ต่างมีบ้านว่างเปล่าจำนวนมาก และการทำธุรกรรมบ้านมือสองก็เกิดขึ้นไม่ต่อเนื่อง

รักษาแผลหายช้าอย่างไร?

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนยังคงไม่ค่อยมีแนวโน้มสดใสนักในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 เนื่องจากความสัมพันธ์ระหว่างอุปทานและอุปสงค์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เปลี่ยนแปลงไป และราคาบ้านจะยังคงลดลงอย่างน้อยในระยะสั้น

ในช่วงกลางเดือนกรกฎาคม ธนาคารประชาชนจีน (PBoC) ได้ยืนยันว่า "ความสัมพันธ์ระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่"

เมื่อวันที่ 21 กรกฎาคม การประชุมสมัยสามัญของคณะรัฐมนตรีแห่งจีนเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการปฏิรูปหมู่บ้านในเมืองในมหานครอย่างมั่นคง

เมื่อวันที่ 24 กรกฎาคม โปลิตบูโรจัดการประชุมเพื่อหารือเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ใหม่ของการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในความสัมพันธ์ระหว่างอุปทานและอุปสงค์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีน และปรับและเพิ่มประสิทธิภาพนโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างรวดเร็ว โปลิตบูโรเสนออีกครั้งว่าจะส่งเสริมการปรับปรุงหมู่บ้านในเมืองและการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะแบบใช้งานได้สองแบบทั้ง "ปกติและฉุกเฉิน" อย่างแข็งขัน เน้นย้ำการพัฒนาที่พักอาศัยให้เช่าราคาประหยัดผ่านช่องทางต่างๆ

เมื่อวันที่ 1 สิงหาคม ธนาคารประชาชนแห่งประเทศจีน (PBOC) และสำนักงานบริหารการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศของรัฐได้จัดการประชุมการทำงานในช่วงครึ่งปีหลัง โดยประกาศสนับสนุนการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มั่นคงและแข็งแรง การประชุมได้ขยายระยะเวลาเงินกู้เพื่อให้แน่ใจว่าจะมีการส่งมอบบ้าน จัดหาเงินทุนที่มั่นคงและเป็นระเบียบสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มการสนับสนุนทางการเงินสำหรับการเช่าที่อยู่อาศัย การปรับปรุงหมู่บ้านในเมือง และการก่อสร้างที่อยู่อาศัยต้นทุนต่ำ

ในเวลาเดียวกัน การประชุมเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการปรับปรุงระบบการติดตาม ประเมินผล และป้องกันความเสี่ยงทางการเงิน รวมถึงรักษาเส้นแดงเพื่อป้องกันไม่ให้ความเสี่ยงทางการเงินเชิงระบบเกิดขึ้น หน่วยงานกำกับดูแลยังเน้นย้ำถึงการนำนโยบายสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่แตกต่างกันมาใช้ โดยแนะนำให้ลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายบุคคลและอัตราการผ่อนชำระแรกเข้าเพื่อตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัย

ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมารัฐบาลจีนยังประกาศข้อมูลกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง ซึ่งมีเนื้อหาหลักๆ ได้แก่:

ประการแรก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนเปลี่ยนแปลงจากความต้องการเกินอุปทานไปเป็นอุปทานเกินความต้องการ อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นองค์ประกอบสำคัญของความมั่งคั่งของครอบครัว แต่ยุคของการซื้อบ้านเป็นหนทางหลักในการสะสมความมั่งคั่งนั้นสิ้นสุดลงแล้ว การลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของจีนในช่วงครึ่งแรกของปีก็ลดลง 7.9% ในขณะที่ความต้องการลดลงอย่างรวดเร็ว

ประการที่สอง การจัดหาเงินทุนจากธนาคารเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีเป้าหมายสำคัญสองประการ ประการแรกคือ เพื่อให้แน่ใจว่ามีการส่งมอบบ้าน สนับสนุนผู้พัฒนาในการส่งมอบบ้านตามสัญญา และป้องกันไม่ให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่มสลาย ประการที่สอง คือ การปรับปรุงหมู่บ้านในเมือง พัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด และที่อยู่อาศัยเช่าราคาประหยัด แม้ว่าเอกสารบางฉบับจะไม่ได้กล่าวถึงอย่างเป็นทางการ แต่มาตรการเฉพาะก็ยังคงเป็นการดำเนินการแบบ “บ้านเพื่อการอยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร” อย่างไรก็ตาม หากไม่มีการเก็งกำไร ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงก็คงยากที่จะรักษาไว้ได้

สาม เสริมสร้างการติดตามและการจัดการความเสี่ยง เมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ Evergrande Group ประกาศว่าหนี้รวมของบริษัท ณ สิ้นปี 2022 สูงเกิน 2.4 ล้านล้านหยวน ภายในสิ้นปี 2565 Evergrande จะมีพนักงานมากกว่า 100,000 ราย หนี้ตามสัญญาจำนวนกว่า 720 ล้านหยวน เกี่ยวข้องกับอพาร์ทเมนต์นับแสนห้องที่ขายไปแต่ยังไม่ส่งมอบ

การจัดการกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ล้มละลาย ไม่มีสภาพคล่อง และขาดทุนอย่าง Evergrande อย่างเหมาะสมและถูกกฎหมาย ถือเป็นการทดสอบสำหรับระบบธนาคารของจีนและเจ้าหนี้รายอื่นๆ

ประการที่สี่ การลดอัตราจำนองและอัตราการดาวน์มีจุดประสงค์หลักเพื่อช่วยเหลือผู้ซื้อบ้านครั้งแรกและผู้ที่ต้องการปรับปรุงบ้าน หากรายได้และราคาบ้านของประชาชนไม่เปลี่ยนแปลง การลดอัตราการดาวน์จะทำให้ฟองสบู่ด้านอสังหาริมทรัพย์ลามไปสู่สินเชื่อทางการเงิน สิ่งนี้ขัดแย้งกับเป้าหมายในการป้องกันความเสี่ยงทางการเงินในระบบซึ่งมีช่องทางในการดำเนินการที่จำกัด

หากราคาบ้านไม่เปลี่ยนแปลงเป็นเวลานานและค่าจ้างเพิ่มขึ้น อาคารเก่าบางส่วนอาจถูกรื้อถอน และอำนาจซื้อของผู้อยู่อาศัยรายใหม่ก็อาจช่วยพยุงราคาในปัจจุบันได้ในอีกไม่กี่ปีต่อมา

รัฐบาลได้นำมาตรการที่เอื้ออำนวยมาอย่างต่อเนื่องเพื่อรักษาเสถียรภาพราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เศรษฐกิจมีเสถียรภาพ แต่โดยทั่วไปแล้วราคาอสังหาริมทรัพย์ของจีนจะยังคงลดลงในระยะสั้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดบ้านมือสอง

แหล่งที่มา