Определение цен на землю на основе рыночных принципов является важным шагом вперед.

Продвигать рыночные принципы

По мнению экспертов Savills, Закон Вьетнама о земле 2024 года вносит существенные изменения в принципы оценки земли, уделяя особое внимание оценке земли в соответствии с рыночными принципами, что будет способствовать повышению прозрачности и ликвидности рынка недвижимости.

Ранее оценка земли регулировалась в соответствии с принципом целевого назначения и продолжительности использования земли, а также «соответствовала общепринятым ценам на землю на рынке», взимаемым с аукционных цен и взимаемым с землепользователей. Однако новый Закон о земле делает акцент на рыночных принципах. Это означает, что определенная цена земли будет отражать ее истинную рыночную стоимость.

Рыночная стоимость, согласно определению Международного совета по стандартам оценки (IVSC), «рыночная стоимость имущества — это предполагаемая цена, по которой имущество было бы продано на дату и в месте оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в независимой, информированной сделке, в которой стороны действовали осведомленно, осмотрительно и без принуждения».

Новые изменения в законодательстве способствовали продвижению рыночных принципов.

Г-жа Джанг отметила, что рыночная стоимость четко отражает понимание рынка как покупателями, так и продавцами. Затем земля будет передана инвестору, готовому заплатить самую высокую цену. Такой подход способствует более эффективному распределению и использованию земли.

В будущем, когда база данных цен на землю будет завершена, информация о сделках купли-продажи будет обнародована. На этом этапе покупатели и продавцы могут получить доступ к информации о транзакции. Отсюда возникает четкая осведомленность, способствующая повышению прозрачности рынка недвижимости. Кроме того, покупка и продажа недвижимости также станет проще, что будет способствовать повышению ликвидности на рынке.

Методы оценки

В отличие от предыдущего закона, в котором отсутствовали четкие правила, статья 158 Закона о земле 2024 года также содержит подробные положения о методах оценки, а также о случаях и условиях применения каждого метода.

Что касается методов оценки, то Закон о земле 2023 года предусматривает пять методов оценки: сравнительный, вычетный, доходный, добавочный и коэффициент корректировки цены земли. Пересмотренный Закон о земле предусматривает четыре метода, из которых метод вычета считается частным случаем метода сравнения. При этом при оценке проектов развития обычно используются два метода: метод прямого сравнения и метод добавочной стоимости.

Метод прямого сравнения заключается в сравнении цен сделок с аналогичными объектами недвижимости на рынке для определения стоимости оцениваемой недвижимости. Этот метод подходит для таких активов, как таунхаусы или квартиры с большим количеством данных о транзакциях, аналогичных сопоставимых активов, помогая минимизировать субъективность при внесении корректировок.

Г-жа До Тхи Ту Джанг, директор консультационных услуг, Savills HCMC

Кроме того, это также простой, понятный и экономящий время метод. Однако этот метод имеет и определенные недостатки. Наиболее важными ограничениями являются ограниченность данных и точность данных. Кроме того, метод требует внесения корректировок, которые могут быть субъективны для оценщика. Особенно для активов, которые необходимо оценить как проекты многоцелевого использования, поиск аналогичных сопоставимых активов очень сложен, даже невозможен из-за различий в составе каждого типа землепользования.

Метод излишков оценивает потенциал развития проекта и осуществляется путем оценки доходов и вычитания расходов для определения излишней стоимости земли. При проведении оценки по данному методу оценщик также оценивает осуществимость и прибыльность проекта, поддерживая процесс принятия инвестиционных решений.

Этот метод позволяет застройщикам анализировать различные сценарии развития, чтобы определить оптимальный план землепользования, обеспечивающий наибольшую ценность, также известный как наиболее эффективное и наилучшее использование. Несмотря на многочисленные преимущества, остаточный подход требует сложного финансового моделирования и финансовой экспертизы, а также глубокого понимания рыночных прогнозов цен продажи и затрат и планирования разработки проекта. Это делает остаточный метод трудоемким из-за обширного сбора рыночных данных.

Основной проблемой моделей оценки стоимости земли является опора на предположения, из-за чего результаты оценки сильно зависят от таких переменных, как прогнозы доходов, сметы расходов и продолжительность проекта. Каждый метод оценки имеет свои плюсы и минусы, требующие сбалансированного подхода при согласовании стоимости.

Говоря о влиянии этих корректировок на рынок, эксперты Savills заявили, что регулирование цен на землю с целью отражения реальной рыночной стоимости повысит эффективность, прозрачность и ликвидность рынка недвижимости. Кроме того, вырастут цены на компенсацию за землю при расчистке участков под проекты. Это приведет к увеличению общей первоначальной инвестиционной стоимости проекта развития, что, вероятно, приведет к росту цен на недвижимость проекта для обеспечения прибыли инвесторов;

Кроме того, увеличился подоходный налог с передачи прав землепользования, поскольку он рассчитывается на основе рыночной стоимости, что способствует увеличению доходов государственного бюджета, тем самым обеспечивая дополнительный капитал для развития инфраструктуры.

«Закон о земле 2024 года вносит революционные изменения в оценку земли во Вьетнаме, способствуя повышению эффективности, прозрачности и более гибкому и отзывчивому подходу к оценке земли. Новый закон направлен на улучшение процесса оценки земли за счет корректировки цен в соответствии с рынком и расширения полномочий по принятию решений на местном уровне, что приносит пользу как рынку, так и государственному бюджету», — заявила г-жа Джанг.

Источник: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-bie-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html