VCCI: Следует сохранить метод добавочной стоимости при оценке земли

ANTD.VN - Вьетнамская федерация торговли и промышленности (VCCI) считает, что необходимо рассмотреть возможность исключения метода добавочной стоимости из методов оценки земли.

VCCI: Следует сохранить метод излишков при оценке земли, фото 1

Следует ли сохранить метод добавочной стоимости при оценке земли?

В проекте Указа о внесении изменений и дополнений в Указ 44/2014/ND-CP, регулирующий цены на землю, и в проекте Циркуляра о внесении изменений и дополнений в ряд статей Циркуляра 36/2014/TT-BTNMT, детализирующих методы оценки земли; составить и скорректировать прейскурант цен на землю; Что касается оценки стоимости земли и консультирования по ценам на землю, Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды (TN-MT) предложило отменить метод расчета избыточной цены на землю.

Однако VCCI считает, что отмена метода добавочной стоимости вызовет трудности в процессе оценки земли.

Метод добавочной стоимости — это метод определения цен на землю на основе потенциальных целей будущего развития. Данный тип земель с потенциалом застройки, как правило, не имеет аналогичных или схожих активов, которые были успешно проданы на рынке для применения метода сравнения (при условии, что имеется не менее 03 сопоставимых земельных участков, которые были проданы на рынке или выиграли аукцион на право землепользования);

Сравнивая методы оценки земли, основанные на целях текущего использования, такие как метод сравнения и метод дохода, мы наглядно увидим преимущества и недостатки каждого метода.

По данным VCCI, метод сравнения имеет ограничения с точки зрения сравнительных данных, поскольку информацию о транзакциях часто трудно сопоставить с оцениваемой недвижимостью; Необходимо иметь много четкой и точной информации о транзакциях, в то время как на самом деле во многих случаях цена транзакции на бумаге и фактическая цена транзакции различаются;

Между тем, метод коэффициента корректировки цены на землю реализуется путем умножения цены на землю в таблице цен на землю на коэффициент корректировки цены на землю, что также имеет ограничения. Коэффициент корректировки цены на землю выдается Провинциальным народным комитетом на основе анализа и сравнения цен на землю в прейскуранте с обычными ценами на землю на рынке.

Таким образом, определение коэффициента корректировки также основано на сравнительных данных, поэтому оно также сталкивается с недостатками с точки зрения информации и входных данных, как и метод сравнения.

По данным VCCI, текущая база данных о земельных участках в нашей стране не отражает истинную ситуацию на рынке. Таким образом, применение только трех методов оценки, как в проекте, может вызвать трудности при внедрении из-за вышеуказанных недостатков.

С другой стороны, остаточный метод основан на следующем обосновании: текущая стоимость актива — это остаточная стоимость, полученная из оценки предполагаемого развития за вычетом всех затрат, понесенных для создания этого развития.

Суть этого метода заключается в расчете цен на землю в обратном порядке, то есть начиная с выручки от продажи будущих завершенных продуктов развития и вычитая необходимые затраты на развитие для инвестирования в создание этого продукта. С помощью этого метода оцениваются земли с потенциалом застройки, когда другие методы оценки не подходят.

VCCI также считает, что метод добавочной стоимости является методом оценки недвижимости, применяемым профессиональными оценочными организациями, и считается одним из методов оценки, применяемых при оценке недвижимости с потенциалом застройки (незастроенные пустующие земли или земли с постройками на них, которые могут быть отремонтированы или снесены для возведения на земле новых построек с целью наилучшего и наиболее эффективного использования).

Метод превышения стоимости предписан во Вьетнамском стандарте оценки № 11, выпущенном циркуляром 145/2016/TT-BTC.

В случае с законопроектом об отмене метода добавочной стоимости при оценке земли положения об оценке недвижимости становятся несогласованными в соответствующих правовых документах.

Что касается цели государственного управления, то одной из причин исключения метода добавочной стоимости из метода оценки земли является то, что «это метод оценки недвижимости, который служит администраторам для расчетов при принятии решений об инвестициях (цена на землю должна быть известна заранее), и он не подходит для оценки земли в целях государственного управления землей».

По мнению VCCI, если этот метод рассматривать только для расчета эффективности инвестиций, это означает, что стоимость земли была рассчитана для достижения наилучшего и наиболее эффективного использования, и эта цена земли соответствует рыночным принципам.

Таким образом, государство использует этот метод оценки для определения типов земель с потенциалом застройки, чтобы определить цены на землю, соответствующие рыночным ценам, тем самым определяя финансовые обязательства, которые инвесторы должны выполнить перед государством.

Поэтому VCCI рекомендует редакционному комитету рассмотреть возможность не исключать метод добавочной стоимости из методов оценки земли.

Ссылка на источник