Плата за пользование землей взимается несколько раз, чтобы снизить нагрузку на бизнес

Регулирование разницы в арендной плате за землю

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), добавленная стоимость от земли (разница в арендной плате за землю) создается двумя основными субъектами: государством и инвесторами (среди которых роль частных инвесторов весьма важна). Поэтому финансовая политика в отношении земли и цен на землю должна регулироваться, чтобы обеспечить справедливость и социальную стабильность доходов государственного бюджета и выгоды инвесторов.

Во-первых, государство создает дополнительную стоимость земли (разницу в арендной плате за землю) посредством планирования землепользования, строительства и городского планирования, комплексного планирования видов транспорта (TOD) и позволяет инвесторам изменять целевое назначение земли в соответствии с планированием для реализации инвестиционных проектов в сфере бизнеса. Таким образом, государство имеет право регулировать добавленную стоимость земли (разницу в арендной плате за землю) в целях служения национальным и общественным интересам.

Плата за пользование землей является огромным источником доходов государственного бюджета.

Например, в городе Хошимин 1 гектар сельскохозяйственных земель создает стоимость всего лишь около 500 миллионов донгов в год, но когда целевое назначение земли меняется на несельскохозяйственное, 1 гектар производственных, промышленных, коммерческих, сервисных и городских земель создает стоимость до 55 миллиардов донгов в год, что в 100 раз больше. Об этом свидетельствует тот факт, что в 1997 году был создан район № 7 (выделенный из сельскохозяйственного района Нябе). В то время доходы государственного бюджета составляли всего 59 млрд донгов, но спустя 25 лет, в 2022 году, доходы государственного бюджета достигли 5 550 млрд донгов, что в 94 раза больше, чем в 1997 году.

Поэтому в 2018 году правительство разрешило Хошимину перевести 26 000 гектаров сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственные, производственные, промышленные, коммерческие, сервисные и городские земли в период 2025/2020 годов. В настоящее время в Хошимине реализуется проект по преобразованию пяти пригородных районов в городские зоны. В то же время Национальная ассамблея только что приняла Резолюцию 98 о пилотировании ряда конкретных механизмов и политик по развитию города Хошимин, которые создадут условия для быстрого развития города в ближайшие годы, в том числе за счет земельных ресурсов.

Между тем инвесторы (в основном частные инвесторы) создают дополнительную стоимость земли (разницу в арендной плате за землю) посредством инвестирования в строительство и хозяйственную деятельность по выполнению работ на земле для разработки проектов. В основном за счет креативности и финансовых возможностей инвестора, что отражается на инвестиционной доходности проекта. Чем больше ставка инвестирования, тем выше стоимость недвижимости, и инвестор имеет право воспользоваться возросшей стоимостью земли (разницей в арендной плате за землю) после выполнения финансовых обязательств перед государством.

Поэтому необходимо разработать механизм регулирования добавленной стоимости от земли (разницы в арендной плате за землю) для гармонизации интересов государства и предприятий.

Сделать плату за пользование землей налогом

Еще один вопрос, который необходимо поднять, заключается в том, что государство должно взимать плату за пользование землей и арендную плату за землю только разумным и справедливым образом, не собирая слишком много и не упуская ничего из виду.

По словам многих предприятий, в настоящее время плата за пользование землей является для них обременительной, а также неизвестной, поскольку они уже долгое время не в состоянии платить плату за пользование землей.

Действующий способ расчета платы за пользование землей заставляет бизнес страдать и создает механизм выпрашивания и предоставления, притеснения. Инвесторам проекта приходится платить огромные сборы за пользование землей, составляющие около 70% от компенсационных расходов на расчистку участка, фактически выкупая права пользования землей во второй раз, и это бремя в конечном итоге ложится на плечи покупателей жилья. Соответственно, плата за пользование землей занимает большую долю в структуре стоимости жилья, составляя около 10% стоимости квартир, около 30% стоимости таунхаусов и около 50% стоимости вилл. В настоящее время государство получает большой объем доходов от платы за пользование землей, однако в долгосрочной перспективе, если вся земля будет распределена, этот крупный источник доходов бюджета исчезнет и его необходимо будет дополнить и заменить налогом на имущество.

Вместо того чтобы собирать все сразу, многие предлагают преобразовать плату за пользование землей в налог.

Поэтому предприятия предлагают регулировать плату за пользование землей как налог, взимаемый при переводе земель из сельскохозяйственного назначения в жилые земли, со ставкой налога около 10–15%, рассчитываемой на основе прейскуранта цен на землю, выпускаемого провинциальным Народным комитетом, и ежегодно корректируемой на коэффициент корректировки цены на землю (коэффициент К) в соответствии с рыночными ценами. Это обеспечит прозрачность, устранит механизм запроса-выдачи и снизит нынешний очень высокий сбор за землепользование до более разумного уровня. На этой основе будет внесен ряд дополнений в Закон о налоге на имущество (земли и жилье), что позволит создать стабильный и устойчивый источник доходов для государственного бюджета провинций и городов центрального подчинения.

Для ускорения расчета платы за пользование землей эксперты и предприятия рекомендуют сохранить метод превышения при расчете платы за пользование землей и арендной платы за землю для участков и территорий с потенциалом застройки, крупных по размеру и стоимостью более 200 млрд донгов, поскольку для таких проектов не допускается применение метода коэффициента корректировки цены земли. Фактически, в прошлом почти в 90% проектов в сфере недвижимости приходилось использовать метод остатка для расчета платы за пользование землей.

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/tien-su-dung-dat-khong-nen-tan-thu-185230801111504568.htm