Сужение метода оценки стоимости земли по добавочной стоимости

Правила далекие от реальности

Подпункт «в» пункта 5 статьи 159 проекта Закона о земле (в новой редакции) закрепляет принцип определения цены земли по методу прироста стоимости следующим образом: «Метод прироста стоимости применяется для определения цены земельных участков и земельных участков несельскохозяйственного назначения, не обеспеченных инвестициями в техническую инфраструктуру или не обеспеченных инвестициями в строительство в соответствии с детальными проектами застройки, за исключением случая, предусмотренного подпунктом «г» настоящего пункта».

Необходимо определить метод определения добавленной стоимости, применяемый при оценке земельных участков, имеющих потенциальную возможность застройки.

Недавно проект поправки к Постановлению правительства 44/2014, регулирующему цены на землю, также сузил сферу действия, аналогичную положениям проекта Закона о земле (с изменениями). Однако возникло много возражений со стороны общественности и экспертов, поэтому редакционная комиссия пересмотренного Декрета 44/2014 приняла и отредактировала его содержание и сохранила его в качестве действующего постановления. Это метод превышения, применяемый для оценки земельных участков с потенциалом застройки в связи с изменением планировки или целевого назначения земли, когда определяются общий предполагаемый доход от застройки и общие предполагаемые затраты.

На самом деле метод излишков — это метод определения цен на землю, основанный на потенциальном будущем использовании, а не на текущем использовании, как метод сравнения или метод дохода. Метод превышения стоимости отражает рыночную стоимость оцениваемой земли, включая следующие факторы: целевое назначение земли; срок использования земли; плотность застройки; высота здания; коэффициент использования земли; Отражает стоимость денежного потока в инвестициях, производстве и бизнесе с высокой практичностью. Таким образом, по мнению многих предприятий, это также современный метод оценки недвижимости, соответствующий международной практике, поскольку он может четко отразить финансовую природу проекта недвижимости, включая затраты, выручку, прибыль и т. д.

Председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA) Ле Хоанг Чау оценил, что положение о применении принципа определения цен на землю по методу добавочной стоимости в проекте Закона о земле (с изменениями) не учитывает очень важный аспект — сельскохозяйственные земли. Ссылаясь на историю проекта особой экономической зоны, которую Sama Dubai Group (Объединенные Арабские Эмираты - ОАЭ) зарегистрировала для инвестирования в провинцию Фуйен с общим инвестиционным капиталом до 250 млрд долларов США, г-н Ле Хоанг Чау проанализировал: на земельном участке площадью до 300 000 гектаров находятся сельскохозяйственные земли, если этот тип не упомянут, невозможно рассчитать плату за пользование землей. Не существует ни одного проекта городской территории, который включал бы только несельскохозяйственные земли, это всегда смешанные земли.

Таким образом, вышеуказанное регулирование слишком далеко от реальности и приводит к тому, что могут быть реализованы только небольшие проекты в сфере недвижимости и возведены небольшие и средние жилые массивы. Невозможно построить крупные городские районы. Кроме того, сельскохозяйственные земли, преобразованные в городскую зону, промышленный парк или жилую зону, конечно же, были приняты компетентным органом, поэтому вполне достаточно применять метод превышения при расчете платы за пользование землей.

«Не говоря уже о том, что в настоящее время существуют классификации земель, отвоеванных у моря, включая случаи, когда это делает непосредственно государство, и случаи, когда это делает частный сектор. Так что же такое земля, отвоеванная у моря? Это несельскохозяйственные земли или сельскохозяйственные земли с водной поверхностью? Например, территория лагуны аквакультуры — это прибрежные земли, прибрежные земли с водной поверхностью. Если мы называем это несельскохозяйственными землями, это неправильно, это должны быть сельскохозяйственные земли», — процитировал г-н Чау и предложил применить метод добавочной стоимости ко всем сельскохозяйственным землям, на который можно сослаться, чтобы синхронизировать с положениями в Проекте поправки к Декрету 44 в настоящее время: «Метод добавочной стоимости применяется для оценки земельных участков с потенциалом застройки из-за изменений в планировке или изменении целевого назначения земли, когда определяются общий предполагаемый доход от застройки и общая оценочная стоимость».

В соответствии с международной практикой

Г-н Нгуен Тхе Фыонг, вице-президент Вьетнамской ассоциации оценки, сказал, что применение метода добавочной стоимости для определения цен на земли с потенциалом развития научно обосновано, соответствует международной практике и необходимо для определения цен на землю в нашей стране сегодня. Поскольку этот метод обычно применяется для оценки земельных участков с потенциалом застройки, но на рынке нет сделок по аналогичным участкам земли, чтобы применить метод сравнения или другие методы. Использовать метод расчета цен на жилые земли и последующего умножения на процентное соотношение между ценами на жилые земли и другими типами земель в прейскуранте нецелесообразно.

Недавно, когда Министерство природных ресурсов и экологии подготовило и представило для комментариев проект поправок к Постановлению № 44, было получено много комментариев, и он был очень рад, что это ведомство приняло и сохранило текущий метод учета излишков. Таким образом, проект Закона о земле (с изменениями), также разработанный этим агентством, должен пересмотреть положения о методе превышения, чтобы соответствовать действующим нормам. Если мы применим метод излишков только к несельскохозяйственным землям, его будет трудно реализовать, поскольку для смешанных земель с большой стоимостью очень сложно применять другие методы.

Например, метод сравнения можно применять только к малоэтажным зданиям, но не к высотным зданиям, многофункциональным зданиям или промышленной недвижимости. Хотя метод дохода применим только к сельскохозяйственным землям, наиболее подходящим является земля для выращивания однолетних культур... Таким образом, положения проекта приведут к блокировке проектов стоимостью более 200 млрд донгов. В настоящее время большинство проектов в сфере недвижимости имеют очень большой инвестиционный капитал. Это регулирование способно даже нанести огромный ущерб государственному бюджету за счет расширения масштабов земельных участков, к которым применяется метод коэффициента корректировки цены земли...

Г-н Ле Хоанг Чау далее предложил: Правительству следует рассмотреть и внести поправки в метод определения стоимости земли, который заключается в вычитании общей предполагаемой выручки от застройки из общей предполагаемой стоимости застройки земельного участка или земельной площади в соответствии с планом землепользования и детальным планом строительства, утвержденными компетентными государственными органами, а не «на основе наиболее эффективного использования земли (коэффициент использования земли, плотность застройки, максимальная этажность здания)», как предусмотрено в проекте.

Профессор Данг Хунг Во, бывший заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды, сказал, что оценка — это специализированная область. В настоящее время в законопроекте также отсутствуют многие методы оценки. Поэтому закон не должен подробно описывать методы оценки земли, а лишь в целом предусматривать, что она должна осуществляться в соответствии с принятыми вьетнамскими стандартами оценки. Он включает в себя множество различных методов оценки, и каждый метод оценки подробно описан с указанием последовательности, процесса реализации и сопутствующих критериев.

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm