Споры по поводу правил залога недвижимости

В законопроекте, впервые представленном в Национальное собрание (НС) для комментариев (представление правительства № 108/TTr-CP от 5 апреля), содержатся положения об инвесторах проектов, продающих дома и строительные работы, которые будут сформированы в будущем; Передача и сдача в аренду прав пользования землей с инфраструктурой в проекте должны будут осуществляться через площадку торговли недвижимостью (статья 57). Эти предложения вызвали неоднозначную реакцию, в том числе многочисленные разногласия со стороны экспертов и некоторых делегатов Национальной ассамблеи.

2 варианта

На основе мнений делегатов Национальной ассамблеи на 5-й сессии редакционный орган координировал работу с соответствующими ведомствами с целью исследования, усвоения и рассмотрения. В отчете о получении, пересмотре и совершенствовании последнего законопроекта, направленного в Экономический комитет Национальной ассамблеи, правительство согласилось отменить положение, требующее, чтобы сделки с недвижимостью осуществлялись через кассу (статья 57), вместо этого лишь поощряя субъектов к этому.

«Принятие агентства по составлению договоров является своевременным и весьма желательным, поскольку, если оно потребует, чтобы некоторые сделки с недвижимостью проходили через третью сторону, торговую площадку по недвижимости, это создаст дополнительные процедуры и расходы, повысит цены на недвижимость в контексте того, что в законе уже есть положения о нотариальном заверении и удостоверении договоров», - высказал свое мнение эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости Мастер Нгуен Ван Динь.

Еще одним примечательным положением законопроекта является условие о взимании инвесторами задатков при сделках с недвижимостью. В пункте 5 статьи 23 последнего законопроекта разработчиком было предложено 2 варианта.

По-прежнему существует много противоречивых мнений относительно правил предоставления задатка при осуществлении операций с недвижимостью и сделок с ней, предлагаемых в проекте Закона «О риелторской деятельности» (с изменениями и дополнениями). Фото: ТАН ТХАНЬ

Вариант 1: Инвестору проекта недвижимости разрешается взимать депозиты по соглашению с заказчиком только в том случае, если жилой дом или строительный объект имеет утвержденный государственным органом эскизный проект и инвестор имеет хотя бы один из документов на право пользования землей, указанных в пункте 2 статьи 25 настоящего Закона, а также завершил процедуру уведомления о начале строительных работ в соответствии с положениями закона. В договоре задатка должна быть четко указана продажная цена, цена аренды с выкупом дома, строительные работы, а размер задатка не должен превышать 10% от продажной цены, цены аренды с выкупом дома, строительные работы...

Вариант 2: Инвесторам проектов в сфере недвижимости разрешается собирать депозиты в соответствии с соглашением с заказчиками только после того, как жилищно-строительные работы выполнены всеми условиями для ввода в эксплуатацию и проведены сделки в соответствии с положениями настоящего закона.

Уменьшить или отменить требование по депозиту?

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), выразил несогласие с некоторыми положениями варианта 1, поскольку он не имеет большого значения для защиты интересов клиентов, особенно индивидуальных клиентов. В частности, размер депозита, указанный в варианте 1, следует изменить на

«Сумма вклада, не превышающая 5%» является разумным уровнем в соответствии с общественной практикой и обеспечивает, чтобы характер вклада не был направлен на цели мобилизации капитала и имел достаточно большую стоимость, чтобы как вкладчик, так и получатель вклада могли сознательно соблюдать соглашение. Это также помогает инвесторам проекта понять потребности и вкусы клиентов, чтобы улучшить и повысить качество продукции, коммунальных услуг и услуг проекта.

Между тем эксперт Нгуен Ван Динь заявил, что теоретически необходимо оценить, попадает ли депозит в сферу регулирования Закона о сделках с недвижимостью. По его словам, отношения между продавцом (инвестором) и покупателем (потенциальным клиентом) являются гражданско-правовыми отношениями, регулируемыми гражданским законодательством.

Согласно статье 328 Гражданского кодекса, задатком является передача одной стороной другой стороне денежной суммы или драгоценных металлов, драгоценных камней или иных ценностей (совместно именуемых задатком) на определенный срок в обеспечение заключения или исполнения договора.

Таким образом, если целью договора задатка между продавцом и покупателем является лишь обеспечение того, чтобы обе стороны, пройдя квалификацию, заключили договор купли-продажи квартиры (зарезервировать место), может ли специализированный закон (Закон о сделках с недвижимостью) ограничить срок получения задатка или размер задатка?

По словам г-на Диня, для обеспечения эффективности политики и избежания «коллизий законов» Закон о сделках с недвижимостью не должен регулировать депозиты. Вместо этого необходимо иметь правила, которые строго контролировали бы продажу жилья, будущие строительные проекты, мобилизацию капитала и использование капитала инвесторами, и в то же время иметь строгие санкции за нарушения. Поэтому положения об условиях приема депозитов и размерах депозитных сумм в законопроекте следует исключить.

Г-н ЛЕ ХОАНГ ЧАУ, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA):

Проблемы с передачей проекта

Что касается положений о передаче проекта, то в статье 38 проекта четко прописан принцип передачи проекта полностью или частично. При этом пункт 3 статьи 38 предусматривает, что после передачи инвестор может унаследовать проект, однако этот принцип не соответствует статье 39 проекта. В частности, пункт С, пункт 1, статья 39 требует, чтобы в случае передачи проекта инвестор завершил создание инфраструктуры...

На самом деле у продавцов и покупателей проектов совершенно разные идеи. У покупателя есть деньги, есть другие идеи, и он хочет инвестировать в изменение текущего статуса проекта, поэтому после получения перевода он может скорректировать планирование 1/500, он соглашается заплатить больше денег, выполняет финансовые обязательства и не нуждается в использовании старой инфраструктуры, он строит новую инфраструктуру. Между тем, пункт 3 статьи 39 требует завершения создания инфраструктуры до разрешения передачи, что неудобно для передающей стороны. Если правила по-прежнему будут обязательными, это затруднит слияния и поглощения проектов (M&A) и не создаст благоприятных условий для трансферов, поэтому многим некомпетентным инвесторам будет сложно найти новых инвесторов.

Доктор ФАМ АНЬ ХОЙ, генеральный директор компании FINA Real Estate Financial Services:

Правила должны обеспечивать баланс

Национальное собрание обсудило и приняло ряд важных положений Закона о сделках с недвижимостью (с поправками). Однако все решения должны приниматься сбалансированно между участниками рынка, включая покупателей и продавцов недвижимости. Если закон создает трудности для покупателей или продавцов, равновесие теряется. Что касается правил по условиям открытия продуктов, то если закон будет слишком строгим, инвесторы не будут или будут испытывать трудности с мобилизацией капитала, и будет сложно реализовывать проекты, поэтому затраты возрастут; Продукция, поставляемая на рынок, будет низкой, а цены продажи будут выше возможностей покупателя.

Даже государство потеряет доходы бюджета, другие отрасли, связанные с недвижимостью, такие как производство строительных материалов, строительство и монтаж, рабочие потеряют свои рабочие места... и вся экономика также пострадает.

Г-н ЛЕ ХУУ НГИ, генеральный директор Le Thanh Trading and Construction Company Limited:

Должны быть правила управления мобилизованными деньгами.

Существуют ненужные правила, которые Национальная Ассамблея должна игнорировать. Ограничения только требуют больше персонала для проверки и надзора... Например, регулирование депозита является гражданским вопросом, решаемым как покупателем, так и продавцом. Если покупатель соглашается внести депозит, но не совершает покупку, депозит будет потерян, а если продавец заберет деньги и расторгнет договор, депозит будет возвращен.

Или вопрос о том, регулировать торговлю через биржу или нет, следует оставить на усмотрение инвестора, поскольку он будет знать, какая биржа достаточно компетентна для этого выбора, в противном случае он будет продавать продукт сам и нести ответственность перед покупателем. На самом деле, если регулирование станет обязательным, многие ненадежные площадки, просто желая продать продукцию и получить комиссионные, будут преувеличивать правду, искажать суть проекта, чтобы продать продукцию клиентам, и тогда всю ответственность будет нести инвестор.

Важным моментом в сфере недвижимости является управление денежными потоками инвестора. Куда они кладут деньги клиентов? Если мы не управляем ими и позволяем им использовать их произвольно, а не вкладываем их в реализацию проектов, это риск для клиентов.

Фам Динь записал

Источник: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm