Рынок Ханоя больше не является легким для мелких инвесторов, Бакзянг решил отменить более 100 проектов, Дананг скорректировал планирование проекта городской суперкурортной зоны стоимостью почти 44 000 млрд донгов... таковы последние новости о рынке недвижимости.
 |
| По состоянию на четвертый квартал 2024 года на рынке недвижимости практически нет новых проектов с ценой ниже 60 млн донгов/м2, многие проекты, выставленные на продажу, даже имеют цену выше 100 млн донгов/м2 и расположены в пригородах, таких как Донгань. (Фото: Хай Ан) |
После ценовой лихорадки станет ли недвижимость Ханоя «узкой дверью» для мелких инвесторов?
В отчете о результатах работы рынка недвижимости в 2024 году Министерство строительства сообщило, что сегмент квартир в Ханое и Хошимине вырос по сравнению с 2023 годом. В частности, Ханой лидирует по темпам роста цен.
Рост цен привел к тому, что цены в бюджетном сегменте, ранее составлявшие менее 30 млн донгов/м2, теперь выросли до менее 45 млн донгов/м2. В сегменте средней ценовой категории ранее цена продажи составляла 30–45 млн донгов/м2, сейчас она выросла примерно до 45–70 млн донгов/м2.
Ранее стоимость элитного сегмента составляла 50–70 млн донгов/м2, а сейчас выросла до 70–100 млн донгов/м2. Фактически критерии сегмента выросли на 28–44%.
По данным CBRE, по состоянию на четвертый квартал 2024 года цена продажи первичных квартир в Ханое достигла 72 млн донгов/м2, что является самым высоким показателем в истории рынка недвижимости столицы за многие годы.
Отмечается, что на рынке практически нет новых проектов с ценами ниже 60 млн донгов/м2, многие проекты, выставленные на продажу, даже имеют цены выше 100 млн донгов/м2, расположенные в пригородах, таких как Донгань.
Цены на квартиры растут как на первичном, так и на вторичном рынке, и старые проекты не являются исключением. По данным CBRE, в прошлом году цены на вторичные квартиры в Ханое выросли более чем на 26%. Это самый высокий уровень за всю историю, достигающий в среднем 48 миллионов донгов/м2.
Не только квартиры, но и земельные аукционы в пригородах Ханоя также являются «горячей точкой» на рынке недвижимости в 2024 году, когда аукционы в районах Тхань Оай и Хоай Дык... привлекли большое количество регистраций, аукционы продолжались всю ночь, а выигрышные ставки резко возросли, в десятки раз превысив стартовую цену.
После резкого увеличения числа квартир и выставленных на аукцион земельных участков, недвижимость в Ханое — от пригородных районов до небольших переулков в центре города — выставляется на продажу по резко возросшей цене, что еще больше затрудняет для людей мечту о постоянном проживании.
Г-жа До Ту Ханг, старший директор отдела консалтинга и исследований компании Savills Hanoi, отметила, что в 2025 году рынок недвижимости Ханоя, как и национальный рынок, должен вступить в новый цикл развития.
По словам г-жи Ханг, этот цикл будет двигаться в направлении устойчивого развития благодаря мощной поддержке, связанной с завершением разработки правовой базы и сильными макроэкономическими факторами роста. В частности, наряду с законами о недвижимости, земле, жилье, планировании капиталовложений в Ханой на период 2021–2030 годов, видением 2050 года, он создал условия, позволяющие людям и инвесторам более четко увидеть направление и форму развития городского пространства Ханоя.
«В этом новом рыночном цикле завершение разработки правовой базы приведет к усилению конкуренции, что приведет к новому оттоку продуктов и инвесторов. «Если раньше инвесторам для участия на рынке требовался только капитал и проект, то теперь для развития проектов инвесторам необходимо наработать репутацию, опыт и финансовый потенциал», — оценил эксперт.
Примечательно, что эксперты отмечают, что отличительной чертой этого рынка является прямое участие иностранных инвесторов.
«Иностранные инвесторы будут более глубоко и широко участвовать в рынке и диверсифицировать инвестиционные сегменты. Они стали более активно участвовать в мероприятиях по инвестиционному сотрудничеству и объединили усилия с крупными отечественными инвесторами для разработки проектов. «Более того, финансовый потенциал этих соглашений о сотрудничестве позволит модернизировать существующий рынок, сузив возможности участия на нем мелких инвесторов», — прокомментировала г-жа Ханг.
Оценивая квартиры в Ханое в этом году, доцент доктор Дин Чонг Тхинь сказал, что рост цен замедлится, рынок станет более стабильным, больше не будет «горячим», как в прошлом. Соответственно, денежный поток покупателей будет иметь тенденцию смещаться из областей с высоким уровнем цен в области с более конкурентоспособными ценами и большими возможностями для роста.
Г-н Фам Дук Тоан, генеральный директор EZ Property Real Estate Investment and Development JSC, заявил, что цены на квартиры в Ханое не снизятся или будут очень трудно снизиться. Однако, по мнению этого человека, квартиры подходят только тем, кому нужно жить, а инвестиции не будут эффективными, а инвесторы даже попадут в тупик.
Эксперты отмечают, что инвесторам необходимо тщательно рассматривать и оценивать районы, в которых установились высокие уровни цен, и которые могут расширяться до территорий с хорошим потенциалом экономического роста и сильным промышленным развитием, поскольку именно здесь можно добиться большой прибыли.
Бакзянг отменяет более 100 проектов в городских и жилых районах
Бакзянг принял решение отменить 102 проекта городских и жилых зон, которые должны привлечь инвестиции и которые были одобрены, но по которым еще не определена инвестиционная политика.
Решение только что подписал и опубликовал заместитель председателя Народного комитета провинции Бакзянг г-н Фан Тхе Туан.
По этим 102 проектам были приняты решения об утверждении перечня проектов городских и жилых зон, требующих привлечения инвестиций, в 3 решениях провинциального народного комитета и 24 решениях председателя провинциального народного комитета, но по ним еще не определена инвестиционная политика.
Ранее, в конце декабря 2024 года, заместитель директора Департамента строительства провинции Бакзянг Нгуен Нгок Сон подписал документ для представления в Народный комитет провинции и председателю Народного комитета провинции для рассмотрения вопроса об отмене списка из 102 проектов городских и жилых районов, которые должны привлечь инвестиции в этот район, чтобы реализация проектов городских и жилых районов в провинции могла осуществляться в соответствии с нормативными актами.
Причина, по которой Департамент строительства провинции Бакзянг предложил отменить 102 проекта по строительству городских и жилых зон, заключается в том, что в соответствии с действующими правилами изменились процедуры инвестирования в строительство городских и жилых зон. Поэтому необходимо отменить список одобренных проектов, но инвестиционная политика не одобрена.
Кроме того, Департамент строительства провинции Бакзянг предложил Народному комитету провинции поручить Народным комитетам районов, поселков и городов ежегодно рассматривать и составлять списки проектов, требующих рекультивации земель, проектов по переводу земель, используемых для выращивания риса, в другие цели, представлять отчеты Народному комитету провинции для рассмотрения и представлять в Народный совет провинции для утверждения в соответствии с положениями закона.
В списке 102 отмененных проектов много проектов, расположенных в районах, городах и поселках: Люкнам, Таньен, Хьепхоа, Лангзянг, Йенте, Люкнган, Бакзянг, Вьетйен... с решениями об утверждении списка от 2020-2024 гг.
Можно упомянуть экологический городской район Ньямбьен, город Ньямбьен, район Йендзунг, по которому в 2020 году принято решение об утверждении списка в масштабе 45,3 га. Также есть решение от 2020 года, в списке отмененных проектов значатся новый городской район Куангчау, район Вьет Йен (30 га), новый жилой район Кует Тьен - Тхань Конг, коммуна Тьен Фонг, район Йен Зунг (19,6 га)...
Или некоторые крупномасштабные проекты, такие как высококлассная, интеллектуальная, экологичная и сервисная городская зона на юге города Бакзянг (280,2 га), городской район Ниньшон, коммуна Ниньшон и коммуна Куангминь, район Вьетйен (почти 144 га), многофункциональная городская зона Бакзянг и международный рынок (296 га)...
Дананг корректирует планы суперпроекта стоимостью почти 44 000 млрд донгов
6 февраля Народный комитет района Льентьеу (город Дананг) объявил о решении одобрить корректировку детальной планировки 1/500 проекта туристического комплекса и городской курортной зоны Лангван.
Согласно утвержденной информации, земля под исследовательское планирование принадлежит округу Хоа Хиеп Бак, району Льен Чиеу. Площадь до корректировки планировки составляла более 1067 га, после корректировки площадь составила более 512 га.
Скорректированная площадь уменьшена примерно на 555,7 га по сравнению с первоначальным планированием. Из них 63,3 га естественных лесных угодий были исключены из проекта. Кроме того, 6,4 га естественной песчаной земли; 6,6 гектаров земли перекрываются с портом Льентьеу; Из проекта также были исключены 2,7 га земли для археологических изысканий и раскопок и 476,7 га морской поверхности.
Население проекта составляет около 19 000 человек (из них официальное население составляет около 18 000 человек, а временное население — около 1000 человек).
Проект формируется как экотуристический и курортный комплекс международного класса; представляет собой интеллектуальную городскую зону с жильем и коммерческими услугами, полной социальной и технической инфраструктурой, гармонично сочетающуюся с рельефом местности и природным ландшафтом.
Ранее, в ноябре 2024 года, премьер-министр издал постановление об одобрении корректировки инвестиционной политики для проекта курортно-развлекательного комплекса «Ланг Ван».
Целью проекта является формирование комплекса, включающего объекты коммерческого обслуживания, развитие экологического туризма в сочетании с малоплотной застройкой, сопряженной с охраной природы.
Общий объем инвестиций в проект составляет около 44 000 млрд донгов. Срок реализации проекта составляет 5 лет с момента утверждения корректировки инвестиционной политики. На первом этапе завершаются процедуры подготовки инвестиций с первого по второй год; На втором этапе будут осуществляться инвестиции, приемка и ввод в эксплуатацию со второго года до конца пятого года (2027-2029 гг.).
Что нужно знать о передаче прав землепользования при неуплате платы за землепользование
Согласно Закону о земле 2024 года, для передачи поименованного Свидетельства о праве пользования землей, праве собственности на жилой дом и другие активы, связанные с землей (также известного как Красная книга) или других сделок, связанных с правом пользования землей, землепользователь должен выполнить финансовые обязательства.
Могу ли я передать Красную книгу, если у меня есть задолженность по плате за пользование землей?
Пункт 5 статьи 45 Закона о земле 2024 года устанавливает следующие условия осуществления права землепользования в случаях, когда землепользователи обязаны вносить плату за пользование землей:
В случае, если землепользователю разрешено отсрочить выполнение финансовых обязательств или разрешено иметь финансовые обязательства, он/она должен/должна выполнить финансовые обязательства до осуществления прав на конвертацию, передачу, аренду, субаренду, дарение прав землепользования, ипотеку или внесение капитала с использованием прав землепользования.
Таким образом, в случае задолженности по землепользованию земля может быть передана или подарена только после полной уплаты задолженности. Чтобы быстро изменить имя, пожалуйста, ознакомьтесь и следуйте инструкциям по документам и процедурам изменения имени в Сертификате.
Условия передачи права пользования землей
В Законе о земле 2024 года четко прописаны условия осуществления прав землепользователей, таких как право передачи, а именно:
Условия передающей стороны (продавца)
В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Закона о земле 2024 года землепользователи имеют право передавать или безвозмездно передавать свои права землепользования другим лицам при соблюдении следующих условий:
Землепользователи имеют право осуществлять права по преобразованию, передаче, аренде, субаренде, наследованию и дарению прав землепользования; Оформляйте ипотеку и вносите капитал, используя права землепользования, при соблюдении следующих условий:
а) иметь свидетельство о праве землепользования или свидетельство о праве собственности на дом и землепользования или свидетельство о праве землепользования, домовладения и иного прикрепленного к земле имущества или свидетельство о праве землепользования, собственности на прикрепленное к земле имущество, за исключением случаев наследования права землепользования, перевода земель сельскохозяйственного назначения при объединении земель, обмена участков, безвозмездной передачи права землепользования государству, жилым массивам и случаев, указанных в пункте 7 статьи 124 и подпункте «а» пункта 4 статьи 127 настоящего Закона;
б) земельный участок не является предметом спора или спор разрешен компетентным государственным органом решением или постановлением суда, решением арбитража или арбитражным решением, вступившими в законную силу;
в) права землепользования не подлежат изъятию или иным мерам обеспечения исполнения судебных решений в соответствии с положениями закона об исполнении судебных решений в гражданском порядке;
г) в период землепользования;
г) Права землепользования не подлежат временным чрезвычайным мерам, предусмотренным законом.
Условия для получателя (покупателя)
Согласно пункту 8 статьи 45 Закона о земле 2024 года не допускаются следующие случаи передачи или дарения права землепользования:
Случаи, когда права землепользования не могут быть переданы или подарены, предусматриваются следующим образом:
а) не допускается получение хозяйственными организациями от граждан права пользования земельными участками защитных лесов и лесов специального назначения, за исключением случаев изменения целевого назначения земель в соответствии с проектами землеустройства и планами, утвержденными уполномоченными органами;
б) Лицам, не проживающим в защитных лесах или лесах специального назначения, не разрешается получать в дар или передавать права землепользования на жилые земли и другие земли в защитных лесах, строго охраняемых зонах или зонах экологической реставрации в этих лесах специального назначения;
в) Организации, отдельные лица, жилые общины, религиозные организации, аффилированные религиозные организации, лица вьетнамского происхождения, проживающие за границей, и экономические организации с иностранным инвестиционным капиталом, которым по закону не разрешено получать передачу или дарение прав землепользования.
Соответственно, даже если передающая сторона соответствует условиям, передача или дарение не будут законными, если принимающая сторона не соответствует условиям. Другими словами, если получатель подпадает под один из случаев, запрещенных к получению передач или подарков, передача права собственности не может быть осуществлена.
Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html
Comment (0)