Реструктуризация рынка недвижимости: возможности для кого?

Недостаточное предложение и рост цен на жилье заставляют рынок реструктурироваться и регулировать спрос и предложение. Такой контекст открывает возможности для проектов с высоким уровнем завершенности и хорошей связью с центром города.

Рынок в новом цикле

Рынок недвижимости находится на пятом цикле с 2021 по 2026 год.

В этом цикле экономика достигла дна и постепенно восстанавливается с июня 2023 года. Ожидается, что в ближайшие годы классы активов роста (акции, облигации, фонды акций) будут иметь положительные перспективы. Для группы активов недвижимости, которая обычно восстанавливается после фондового рынка примерно через 12–18 месяцев, прогнозируется, что восстановление и рост начнутся в период 2025–2026 гг.

В настоящее время статистика показывает, что количество проектов, одобренных для инвестирования и получения юридической поддержки для вывода поставок на рынок в последнее время, весьма ограничено. Даже предприятиям сложно найти землю в Хошимине для реализации проектов, поэтому дефицит предложения по-прежнему сохраняется.

В недавнем отчете CBRE по рынку также говорится, что инвесторы на рынке Хошимина более осторожны в запуске новых продуктов в этот период. Новое предложение скудное, основной объем транзакций в Хошимине приходится на запасы предыдущего периода. В третьем квартале было продано около 2000 нераспроданных квартир, что почти вдвое больше, чем во втором квартале этого года. В настоящее время инвесторы все еще рассматривают и оценивают ситуацию, чтобы выбрать подходящее время для запуска новых продуктов, поскольку четвертый квартал является решающим фактором на следующем этапе.

Между тем, данные исследования Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS) демонстрируют схожие результаты: объем сделок и уровень поглощения в третьем квартале снизились на 25% и один процентный пункт соответственно по сравнению с предыдущим кварталом. Из них объем сделок с квартирами по-прежнему доминировал, составив 71% от общего объема сделок с жильем в третьем квартале, при этом в новых проектах по продаже квартир средний уровень поглощения составил 75%.

Цены на жилье продолжают оставаться высокими как на первичном, так и на вторичном рынке, особенно в сегменте квартир. Потому что дисбаланс между спросом и предложением становится все более серьезным, поскольку, хотя предложение улучшилось, удовлетворить спрос все еще очень сложно.

В городе Хошимин уровень первичных цен остается стабильно высоким, поскольку предложение в основном поступает от текущих проектов. Между тем, первичные цены в провинциях и городах на окраинах Хошимина немного выросли, в диапазоне 3–5%, при этом новое предложение имело более высокие отпускные цены.

Индекс цен на квартиры VARS также изменился. По состоянию на третий квартал 2024 года средняя цена продажи кластера проектов в Ханое составляет около 60 млн донгов/м2, что на 64,0% больше, чем во втором квартале 2019 года. Между тем, за тот же период средняя цена продажи проектных кластеров в Хошимине выросла с 49,2 млн донгов/м2 до 64,2 млн донгов/м2, что на 30,6% больше, чем в базовом периоде.

Ожидается, что в ближайшие годы предложение будет дефицитным, что приведет к росту цен на недвижимость по мере вступления в силу пересмотренных законов, что создаст прозрачную правовую среду для защиты инвесторов. Это также фактор, который помогает рынку выбирать инвесторов с реальными финансовыми возможностями для реализации и развития проектов.

Анализ рынка, возможности для кого?

Рынок недвижимости Хошимина преодолел сложнейшее дно. После отрицательного темпа роста в 2023 году за первые 9 месяцев 2024 года доходы от операций с недвижимостью постепенно восстановились, увеличившись примерно на 7% за тот же период и оцениваясь в 199 156 млрд донгов. Восстановление — это тенденция, которую невозможно обратить вспять, но пока рано говорить о развитии.

По данным отчета Департамента строительства города Хошимин, за первые 8 месяцев года в городе было одобрено для инвестирования всего 9 проектов коммерческого жилья, но в небольших масштабах; Только 4 проекта коммерческого жилья имеют право на привлечение капитала, но 100% квартир относятся к элитному сегменту и находятся за пределами финансовой доступности для нуждающихся.  

Ассоциация недвижимости города Хошимин (HoREA) в связи с этим считает, что для решения проблемы снижения цен на жилье необходимо в первую очередь решить проблему спроса и предложения. Чтобы увеличить предложение жилья, мы должны решить проблему с предложением коммерческого жилья. В частности, в настоящее время в городе насчитывается более 148 проектов с юридическими проблемами. Недостаточное предложение при высоком спросе привело к тому, что за последнее время цены на жилье выросли на 15–20%.

Возможности привлечения спроса откроются для жилищных проектов, находящихся в стадии завершения и имеющих хорошую транспортную инфраструктуру, соединяющую с центром.

В связи с вступлением в силу и реализацией на практике новых законов это может привести к росту цен на первичное жилье в следующем году. Поэтому в это время откроется возможность привлечения спроса на жилые проекты, находящиеся в стадии завершения и имеющие хорошую транспортную инфраструктуру, соединяющую с центром. В частности, восточная часть Хошимина демонстрирует эффективность в решении транспортных проблем и обеспечении жильем.

Не только линия метро скоро будет введена в эксплуатацию, но и проекты кольцевой дороги и расширения национального шоссе 13 также открывают большие возможности для проектов на этой оси. Являясь точкой соединения региональных инфраструктурных проектов, проект апартаментов Urban Green инвестора Kusto Home обладает выдающимися ценностями, позволяющими создать «привлекательную» силу для спроса.

На самом деле, это редкий проект, который уже находится на стадии завершения, что позволяет покупателям легко оценить качество и законность проекта. Проект, расположенный на расширяющемся национальном шоссе 13, также помогает покупателям в полной мере воспользоваться преимуществами потенциального роста спроса и стоимости недвижимости в динамичном и оживленном городе Тхудык.

В условиях ограниченного предложения квартир проекты с высоким уровнем завершенности и многоточечной связью считаются важными факторами привлечения спроса и содействия восстановлению рынка. Кроме того, инженерная система и большая естественная зеленая зона являются подходящими местами для семей, состоящих из нескольких поколений, а также для тех, кто действительно нуждается в жилом пространстве, в котором приоритет отдается здоровью и удобному транспорту.

При соблюдении условий местоположения, удобств и уровня завершенности гибкая политика оплаты также является важным фактором стимулирования спроса. Urban Green может оказаться одним из немногих проектов, способных поймать «точку спада» восстановления и создать предложение для рынка в конце года. Именно поэтому инвестор проекта реализует гибкую и льготную политику оплаты. В частности, в настоящее время клиенты платят только 30% до момента получения дома, с 24-месячным льготным периодом по выплате основного долга и процентов, а также получают пакет мебели стоимостью до 500 миллионов донгов.

С учетом недавних изменений в политике государство продолжит усиливать надзор и регулирование рынка, обеспечивая стабильность и надлежащее развитие. В то же время набирает силу тенденция развития «зеленой» недвижимости, которая, как ожидается, станет лидером рынка в новом цикле. Это может стать возможностью для проектов с высоким уровнем завершения «догнать» цикл восстановления рынка в ближайшем будущем.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html