Благодаря ряду мер поддержки со стороны правительства и Государственного банка, начиная со второй половины 2023 года на рынке недвижимости появились признаки улучшения объема транзакций в некоторых сегментах. Ожидается, что в 2024 году рынок недвижимости продолжит восстановление.
Г-н Нгуен Минь Джанг, старший эксперт по управлению клиентскими активами компании KB Securities Vietnam, поделился с PV. VietNamNet о рынке недвижимости, а также об акциях в сфере недвижимости, перспективах в год Дракона 2024.
Яркими пятнами являются квартиры и односемейные дома.
- Рынок недвижимости показал признаки восстановления во второй половине 2023 года. Как вы оцениваете эту оценку?
Г-н Нгуен Минь Джанг: По моим наблюдениям, рынок недвижимости в 2023 году немного улучшился во второй половине года, но он локализован и довольно четко дифференцирован. Сегмент старых квартир в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, продолжает расти в цене. Некоторые проекты квартир средней ценовой категории привлекли инвесторов.
Кроме того, сегмент частного жилья также довольно хорошо восстановился. Некоторые провинции и города с активным развитием государственных инвестиций также являются местами, куда приезжает много инвесторов, и цены продажи в этих районах также снижаются меньше, чем общий уровень. В сегменте земельных участков, пригородных земель, торговых домов, курортных вилл и т. д. по-прежнему наблюдается упадок.
Национальная ассамблея только что официально приняла три важных закона, которые напрямую влияют на сектор недвижимости: Закон о жилье (с поправками); Закон о сделках с недвижимостью (с изменениями) и Закон о земле (с изменениями).
Сектор недвижимости характеризуется сильной зависимостью от правовых факторов, что, в свою очередь, открывает доступ к источникам капитала и ускоряет реализацию проектов. Поэтому инвесторы ожидают, что вышеуказанные 3 закона, официально применяемые с 1 января 2025 года, станут стимулом для процветания рынка и его устойчивого развития в новом цикле.
- Как вы оцениваете продолжение динамики восстановления рынка в 2024 году?
В 2024 году мягкая денежно-кредитная политика по-прежнему будет важным фактором, способствующим сохранению динамики восстановления рынка недвижимости. Значительная часть жилищных депозитов конца 2022 года и начала 2023 года вернется в эксплуатацию по мере их погашения, а часть из них найдет применение в инвестиционных каналах. При этом недвижимость всегда находится в приоритете. Когда политика управления стабильна и доверие инвесторов возвращается, рынок недвижимости имеет тенденцию к оживлению.
Перспективы рынка позитивны, но, скорее всего, будут локализованными и фрагментированными.
Такие сегменты элитного жилья, как курортные виллы, торговые дома и т. д., по-прежнему будут находиться в упадке из-за отсутствия инвесторов. Вместе с тем, спекулятивный сегмент земли и земель под «зеленый рис» также продолжит оставаться спокойным, поскольку большинство инвесторов, участвующих в этом сегменте, используют высокое финансовое плечо, реальный спрос невелик, а юридические процедуры еще не завершены. Избыток предложения в этом сегменте настолько велик, что в 2024 году ситуацию будет сложно улучшить.
Кроме того, в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, существует сегмент квартир с ценами, подходящими для людей со средним достатком. Далее сегмент индивидуального жилья также продолжит восстанавливаться за счет реального спроса со стороны населения.
Столкновение с тремя проблемами
- По вашему мнению, с какими проблемами еще сталкивается рынок недвижимости?
Я считаю, что рынок недвижимости сталкивается с тремя проблемами.
Во-первых, это общий экономический контекст. В 2024 году мировая экономика может замедлиться. На внутреннем рынке рост кредитования к концу октября 2023 года составил всего 7,39% и по-настоящему ускорился лишь в последние два месяца года, достигнув роста в 13,7%. Из этого следует, что спрос на новые кредиты со стороны предприятий и населения очень низок, хотя ранее процентная ставка была довольно высокой.
Мировая экономика в целом по-прежнему остается «серой». Внутренний денежный поток очень низкий. Индекс деловой активности в производственном секторе Вьетнама, находящийся ниже 50 пунктов на протяжении многих месяцев, также является признаком того, что спрос со стороны экономики по-прежнему довольно низок. Поэтому с этой проблемой сталкивается не только сектор недвижимости, но и все секторы экономики.
Во-вторых, это денежный поток. В 2023 году объем кредитов на недвижимость для бизнеса составил более 21% от общего объема экономических кредитов, при этом темпы роста превысили общие темпы роста отрасли. Он отражает политику устранения трудностей и решений, помогающих предприятиям сферы недвижимости получить доступ к источникам капитала, которые оказались эффективными.
Однако следует отметить, что денежный поток предприятий сферы недвижимости в основном испытывает трудности. В 2023 году количество предприятий с новыми проектами, открывающимися для продажи, будет очень незначительным, а денежный поток основного бизнеса в основном будет отрицательным.
Если к 2024 году проекты не смогут решить юридические вопросы и создать полную инфраструктуру для вывода продукции на рынок, риски сохранятся. Не говоря уже о том, что давление, связанное с необходимостью погашения облигаций, огромно и составляет более 120 000 млрд донгов. Это самый крупный срок погашения за последние 5 лет.
В-третьих, есть юридический фактор. Предприятия сферы недвижимости сталкиваются со многими трудностями при реализации проектов. Это также является причиной сокращения поставок в последние годы.
Новый проект требует до 70% вложений капитала за счет клиентов и кредитов. На долю инвесторов приходится лишь 30% капитала. Если возникнут юридические трудности и предприятия не смогут получить доступ к капиталу для реализации проектов, это приведет к задержкам, увеличению расходов, что приведет к многочисленным последствиям для предприятий и рискам для рынка.
Поэтому я считаю, что законность является ключевым фактором рынка недвижимости.
Если отступить от 2025 года, то рынок недвижимости вырвется вперед в 2027 году?
- Когда, по вашему мнению, рынок развернется? Какой совет вы можете дать инвесторам в недвижимость?
На первичном рынке в период 2024-2025 гг. будет наблюдаться снижение цен реализации со стороны инвесторов. Это необходимо для того, чтобы предприятия смогли выйти из трудного круга. Спрос и предложение смогут легче удовлетворить друг друга. Это также один из сигналов, позволяющих найти точку разворота рынка недвижимости.
Другим важным сигналом являются доходы населения. В условиях снижения доходов сложно увидеть переломный момент на рынке недвижимости в 2024 году. Вероятно, это будет лишь медленное восстановление, в основном дифференцированное.
Следующий важный фактор — юридический: с 1 января 2025 года вступают в силу три важных закона. Это также считается переходным временем между старым и новым циклами.
Согласно моим исследованиям, обычно после точки разворота рынку требуется не менее 2 лет, чтобы стабилизироваться и снова начать активно расти.
Поэтому я прогнозирую, что вторая половина 2025 года станет переломным моментом на рынке недвижимости. Примерно с 2027 года рынок действительно улучшится, когда экономический цикл пройдет сложный период, правовая система будет завершена, а доходы людей снова начнут расти. Бизнес также развивается при наличии соответствующей бизнес-ориентации.
Я считаю, что для инвесторов управление личными денежными потоками и выбор правильного времени для инвестиций в этом контексте чрезвычайно важны.
Когда экономика все еще находится в неопределенном состоянии, а геополитическая обстановка нестабильна, правильное распределение инвестиционной доли может иметь большое значение. Что касается недвижимости, инвесторам следует искать недвижимость в центральном районе с денежным потоком. Кроме того, существуют области, которые активно продвигают государственные инвестиционные выплаты, сегменты для людей с низким и средним уровнем дохода и т. д. Важно выбрать правильное время с учетом точки разворота рынка, чтобы денежный поток мог максимизировать эффективность инвестиций.
Акции компаний сферы недвижимости внимательно следят за подъемами и спадами на рынке недвижимости.
- Как вы оцениваете акции компаний сферы недвижимости, котирующиеся на бирже?
Я считаю, что рынок недвижимости всегда тесно связан и согласуется с ценами акций котирующихся на бирже компаний, занимающихся недвижимостью.
Во время земельной лихорадки 2021 года стоимость акций на рынке недвижимости выросла в 5–10 раз всего за несколько месяцев. В 2022 году, когда рынок недвижимости заморозится, цены на многие акции в сфере недвижимости «поднимутся в 5 или 10 раз». Я часто говорю, что акции рынка недвижимости «могут расти так же быстро, как и падать», что четко отражает характер рынка и трудности бизнеса.
В 2022 году многие инвесторы и владельцы бизнеса в сфере недвижимости ликвидировали свои акции. Это самый сложный период в сфере недвижимости.
Однако опасность всегда таит в себе возможности. Самое трудное время — всегда лучшее время для «охоты». Объективно говоря, многие компании, котирующиеся на бирже, сталкиваются с трудностями из-за масштабной разработки проектов и высокого кредитного плеча. Однако есть также много хороших компаний, занимающихся недвижимостью, и это время, когда они отправятся на охоту.
Я считаю, что 2024–2025 годы станут периодом бума слияний и поглощений (M&A) в секторе недвижимости.
Для индивидуальных инвесторов это также прекрасное время для проверки предприятий и поиска надежных компаний для инвестиций с долгосрочной перспективой.
Хороший бизнес должен иметь хороший и здоровый финансовый потенциал. Эти предприятия имеют небольшую долю заемных средств и низкий уровень кредитного плеча. Сами предприятия также должны проявлять гибкость в ориентации своего бизнеса, например, переключаться на сегмент для людей со средним доходом, строить социальное жилье и т. д., чтобы сохранить доходы и денежный поток в текущих сложных условиях.
У финансово сильных предприятий в это время будет много возможностей для слияний и поглощений, которые принесут пользу устойчивому развитию в новом цикле. Это примечание для инвесторов, на которое следует обратить внимание при поиске хорошего бизнеса.
Следует подчеркнуть, что операционный цикл рынка недвижимости будет длиннее и медленнее, чем операционный цикл фондового рынка в целом. Инвесторы должны иметь долгосрочную перспективу, если они инвестируют в акции недвижимости в это время, потому что «супербольшая» волна недвижимости прошла. Чтобы сформировать большую волну, такую как 2021, группа акций недвижимости накапливалась в течение 7-8 лет.
Спасибо!
Каковы, по Вашему мнению, основные моменты трех новых законов: Закон о жилье (с изменениями); Окажут ли Закон о риелторской деятельности (с изменениями) и Закон о земле (с изменениями) положительное влияние на рынок недвижимости в новом цикле?
* Это делается для того, чтобы предоставить вьетнамцам, проживающим за рубежом, право заниматься бизнесом в сфере недвижимости наравне с гражданами страны. Это поможет увеличить ежегодные денежные переводы во Вьетнам. Вьетнам входит в тройку стран с самым большим объемом денежных переводов в мире.
* Ужесточение раздела и продажи земли. Это сводит к минимуму спекуляцию землей, позволяет избежать напрасной траты ресурсов и фокусируется на сегментах с реальным спросом.
В ближайшее время предприятиям сферы недвижимости необходимо будет ориентироваться на подходящие сегменты рынка недвижимости для нового цикла, способствуя тем самым стабилизации и более устойчивому развитию рынка недвижимости.
* Выдача розовых книжек на мини-квартиры без указания срока владения квартирой.
* Земли, на которые до 1 июля 2014 года не были оформлены документы на право пользования землей, будут занесены в Красную книгу.
* Устранить рамку цены на землю, определить цену на землю в соответствии с рыночными принципами. Диверсифицировать формы компенсации для людей, чьи земли были возвращены. Организовать жилье для переселения до начала восстановления. Изъятые сельскохозяйственные земли компенсируются жилой землей/домом.
Это приносит людям больше пользы, а предприятия могут легко расчищать земли и быстрее реализовывать проекты.
* Предприятиям выплачивается налог на пользование землей ежегодно, а не вся сумма сразу.
* Более открытый механизм для сельскохозяйственных земель, такой как максимальная индивидуальная собственность, увеличенная с 10 до 15 раз. Лицам, которые напрямую не производят сельскохозяйственные земли, по-прежнему разрешено получать земли для выращивания риса.
Подводя итог, можно сказать, что эти три пересмотренных закона оказывают глубокое влияние на все аспекты жизни общества, а также на все классы людей. Предполагается, что реализация этого закона поможет бизнесу преодолеть правовые трудности, а также переориентировать развитие сектора недвижимости в новом цикле. Предложение недвижимости постепенно восстановится и будет переориентироваться на продукты, которые приносят устойчивую ценность экономике и отвечают основным потребностям людей.
Источник
![[Фото] Премьер-министр Фам Минь Чинь председательствует на правительственной конференции с местными властями по вопросам экономического роста](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/2/21/f34583484f2643a2a2b72168a0d64baa)
Комментарий (0)