Движение рынка

В третьем квартале 2024 года наиболее очевидным признаком является то, что рынок начинает восстанавливаться, поскольку компании постоянно запускают новые проекты. Однако в четвертом квартале рынок все еще столкнулся со многими трудностями.

Ожидается, что в четвертом квартале рынок недвижимости Юга столкнется со многими трудностями.

Рынок начинает восстанавливаться

За первые 8 месяцев 2024 года на рынке наблюдались существенные признаки восстановления по сравнению с периодом 2022–2023 годов, однако неравномерно по сегментам.

Земельный сегмент

На рынке недвижимости Хошимина и его окрестностей за первые 8 месяцев 2024 года в сегменте земельных участков было зарегистрировано 14 проектов, открытых для продажи (3 новых проекта, 11 проектов на следующей стадии открытия).

Поставки на рынок достигли 787 наименований продукции, что на 46% меньше, чем за аналогичный период 2023 года (1454 участка).

Уровень поглощения нового предложения достиг около 30%, что эквивалентно 237 успешно проданным товарам, что на 58% меньше, чем за аналогичный период 2023 года (559 сделок).

Сегмент таунхаусов/вилл

В августе 2024 года на рынке таунхаусов и вилл в городе Хошимин и его окрестностях было зарегистрировано 16 проектов, выставленных на продажу (3 новых проекта, 13 проектов на следующей стадии открытия).

Поставки на рынок достигли 1333 наименований товаров, что в 2 раза больше, чем за аналогичный период 2023 года (659 наименований товаров).

Уровень освоения нового предложения достиг 61%, что эквивалентно 817 успешно реализованным товарам, что в 3,5 раза больше, чем за аналогичный период 2023 года.

Сегмент квартир

В сегменте квартир в Хошимине и его окрестностях за 8 месяцев было зарегистрировано 30 проектов, выставленных на продажу, в том числе 7 новых проектов, остальные представляют собой следующие фазы ранее открытых проектов.

В 2023 году объем нового предложения на рынке достиг 5378 единиц, что на 24% меньше, чем в предыдущем году. В основном это проекты следующего этапа, в основном сосредоточенные в городах Хошимин и Биньзыонг.

Уровень поглощения достиг 76% от нового предложения, при этом было совершено 4086 успешных транзакций, что на 22% меньше, чем в предыдущем году.

Курортная недвижимость

В краткосрочной перспективе на рынке курортной недвижимости не наблюдается существенных признаков улучшения. Хотя в некоторых сегментах предложение увеличилось (курортные виллы и кондоминиумы), потребление по-прежнему довольно скромное и сосредоточено лишь локально, в нескольких проектах.

В сегменте жилой недвижимости уровень первичных цен продажи по сравнению с началом года существенно не изменился. Ликвидность вторичного рынка зафиксировала признаки восстановления, но в основном она сконцентрирована в проектах, которые были сданы, прошли юридические процедуры и имеют удобное расположение для связи с центром города. В сегменте курортной недвижимости цены на вторичную продажу резко упали, многие инвесторы принимают убытки в размере 20%, даже 30%, но ликвидировать ее все равно очень сложно.

Проблемы рынка в четвертом квартале

Прогнозируется, что рост мировой экономики в 2024 году снизится по сравнению с 2023 годом. Всемирный банк (ВБ) прогнозирует, что рост мировой экономики в 2024 году составит 2,4%, что является самым низким показателем за последние 3 года. Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) прогнозирует рост мирового ВВП в 2024 году на уровне 2,9%, что ниже 3,1% в 2023 году.

Что касается торговли, Международный валютный фонд (МВФ) прогнозирует рост мировой торговли на уровне 3,3% в 2024 году, что ниже среднего показателя в 4,9% за период 2000–2019 годов. Ожидается, что растущая торговая напряженность и геоэкономическая фрагментация продолжат сдерживать рост мировой торговли в 2024 году, поскольку страны ввели около 3000 ограничений в 2023 году (1100 в 2019 году).

Между тем, к концу 2023 года общий мировой долг достиг 313 000 млрд долларов США, а соотношение мирового долга к ВВП достигло 330%. Это рекордно высокий показатель, вызывающий тревогу для мировой экономики.

Что касается рынка, то дисбаланс между спросом и предложением был серьезной проблемой на протяжении последнего десятилетия. Новое предложение в основном сосредоточено в элитном и элитном сегментах, при этом не хватает доступного жилья и социального жилья, которые могли бы удовлетворить реальные жилищные потребности большинства людей. Кроме того, спрос на рынке увеличился, но остается низким (как на первичном, так и на вторичном рынках). Существует множество причин, по которым рынок недвижимости восстанавливается медленнее, чем ожидалось, среди которых «выжидательный» настрой инвесторов считается основной причиной, влияющей на процесс восстановления. Это наглядно демонстрирует реальность: хотя процентные ставки остаются низкими, банковские депозиты за первые 3 месяца года все равно достигли рекордного уровня — 14 миллионов миллиардов донгов.

Что касается правовой политики, трудности с лицензированием проектов продолжают оказывать давление на бизнес, а также на новые поставки на рынок, как правило, в первые три месяца года. Кроме того, в последнее время в юридическом урегулировании не наблюдается заметного прогресса, особенно в отношении проектов с разбросанными земельными участками. По данным статистики, в настоящее время только в городе Хошимин насчитывается 126 проектов, ход юридических и строительных работ которых затруднен из-за проблемы разбросанных государственных земель. Хотя этот вопрос урегулирован Декретом 148/2020/ND-CP или в настоящее время Законом о земле 2024 года, его не удалось прояснить и полностью решить. Кроме того, существует множество проблем с расчетом платы за пользование землей, что является причиной 60–70% юридических проблем в проектах в прошлом по всей стране.

Были приняты Закон о земле, Закон о жилье и Закон о сделках с недвижимостью, но все еще необходимы руководящие циркуляры и указы для обеспечения их эффективной реализации на практике.

Что касается капитала, то многие предприятия сферы недвижимости сталкиваются с трудностями, особенно предприятия с высокой задолженностью по облигациям. По данным статистики, объем корпоративных облигаций, подлежащих погашению в 2024 году, достигнет более 300 000 млрд донгов, из которых только облигации недвижимости составят более 130 000 млрд донгов.

Это очень большая цифра в нынешней сложной ситуации с ликвидностью на рынке недвижимости. Кроме того, юридическая сторона проекта зашла в тупик, что затрудняет для предприятий доступ к новым кредитам в банках.

Движение рынка

Для восстановления рынка недвижимости необходима поддержка позитивных сигналов со стороны экономики. Соответственно, прогнозируется, что экономический рост Вьетнама в 2024 году составит 6–6,5%, а в соответствии с Постановлением № 108/NQ-CP очередного заседания правительства в июне 2024 года и онлайн-конференцией правительства с местными органами власти планируется достичь 7%. Это создает импульс для экономики в целом и рынка недвижимости в частности.

Кроме того, ярким пятном стал позитивный сигнал от импортно-экспортного оборота, когда общая стоимость импортно-экспортных товаров всей страны за первые 8 месяцев 2024 года достигла 511,11 млрд долларов США, увеличившись на 16,7% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Из них экспорт достиг 265,09 млрд долларов США, импорт — 246,02 млрд долларов США, а положительное сальдо торгового баланса — 19,07 млрд долларов США. Тем самым создается положительное сальдо торгового баланса, а также увеличиваются источники иностранной валюты для страны.

На рынке капитала внутренние процентные ставки по кредитам, хотя и немного растут, остаются низкими в соответствии с указаниями Госбанка.

С точки зрения рынка сценарий восстановления рынка недвижимости можно более четко проследить в центральных районах, существующих новых городских районах, густонаселенных районах, районах с полной инфраструктурой или типах коммерческой недвижимости, которые могут использовать денежный поток от сдачи в аренду...

Если рассматривать текущую ситуацию на рынке, то объем сделок в основном сосредоточен в сегменте доступного жилья, удовлетворяющего реальный спрос на жилье, который всегда высок в крупных городах, удобно расположенном по отношению к центру, с полным набором юридических документов, а также с прозрачным ходом строительства. Это частично отражено в огромном объеме сделок с квартирами классов B и C в Хошимине и соседних провинциях, на долю которых приходится 62% от общего объема нового предложения на всем рынке за первые 5 месяцев этого года.

Это отчасти стало возможным благодаря инвесторам, которые тщательно применяют политику продаж с многочисленными стимулами, выгодными для клиентов, политику интервалов платежей, поддержку льготных периодов по выплате основного долга и процентов, подарки при открытии и т. д. для стимулирования рыночного спроса в условиях общих трудностей.

Низкий спрос может сохраниться до конца этого года. Соответственно, жилая недвижимость в крупных густонаселенных городах, таких как Хошимин и Ханой, продолжит привлекать внимание рынка и распространяться на соседние провинции. В частности, сегмент апартаментов сохранит лидирующие позиции в предложении и потреблении на всем рынке, в то время как сегменты земельных участков и таунхаусов/вилл в существующих густонаселенных жилых районах с синхронной инфраструктурой, как ожидается, также продемонстрируют заметные тенденции в ближайшее время.

Хотя туристическая отрасль продемонстрировала позитивные тенденции: за первые 8 месяцев 2024 года страну посетило в общей сложности 11,4 млн иностранных туристов, что на 45,8% больше, чем за аналогичный период 2023 года, восстановление рынка курортной недвижимости по-прежнему не является соразмерным. Эти сегменты рынка недвижимости по-прежнему будут сталкиваться со множеством проблем, будут восстанавливаться медленно и вряд ли добьются прорыва в краткосрочной перспективе.

Пройдя неизбежный период корректировки с 2020 по начало 2023 года, рынок недвижимости получил прочные предпосылки для устойчивого развития в долгосрочной перспективе. Соответственно, на рынке в последние месяцы 2024 года, скорее всего, сохранятся определенные светлые пятна, но они все равно будут находиться лишь на умеренном уровне. Ожидается, что более явные признаки улучшения появятся в середине 2025 — начале 2026 года, когда текущее отставание будет полностью устранено.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html