Покупка и аренда недвижимости сегодня является популярной формой инвестиций в недвижимость во Вьетнаме. Инвесторы часто извлекают выгоду из этого типа бизнеса благодаря его стабильному потенциальному доходу и способности аккумулировать долгосрочные активы.
Однако инвестиции в арендную недвижимость также несут в себе определенные риски. Даже если у вас есть дом, не всегда легко найти арендаторов или получать стабильный доход от сдачи его в аренду. Кроме того, на прибыль инвесторов могут влиять расходы на управление, техническое обслуживание, ремонт и т. д.
Так есть ли способ определить, стоит ли инвестировать в недвижимость для сдачи в аренду? BiggerPockets — крупнейшая в Америке социальная сеть для инвесторов в недвижимость — раскрывает правило 2%, которое поможет инвесторам быстро оценить потенциальные сделки с недвижимостью.
Применить правило 2%
Правило 2% — это простой, но эффективный инструмент, используемый для приблизительной оценки потенциального дохода от сдаваемой в аренду недвижимости. Согласно этому правилу, ежемесячный доход от аренды недвижимости должен быть равен или превышать 2% от стоимости покупки недвижимости, чтобы считаться хорошей окупаемостью инвестиций.
Во-первых, вам необходимо определить сумму денег, необходимую для владения недвижимостью, включая расходы, связанные с налогами, сборами и брокерскими услугами. Далее вам необходимо рассчитать ожидаемый доход, который вы получите от сдачи в аренду.
Вы можете собрать эти данные самостоятельно или через профессиональные брокерские компании по недвижимости.
Если ежемесячный доход от аренды равен или превышает 2% от цены покупки, недвижимость может стать хорошей инвестицией.
Если ежемесячный доход от аренды составляет менее 2% от цены покупки, инвестиции могут не принести ожидаемой прибыли. Если вы все еще хотите инвестировать в эту недвижимость, вам необходимо скорректировать арендную плату или сократить эксплуатационные расходы, чтобы достичь желаемой нормы прибыли.
Например, предположим, что вы покупаете квартиру за 2 миллиарда донгов. Согласно правилу 2%, минимальный ежемесячный доход от аренды, обеспечивающий хорошую прибыль, составляет 40 миллионов донгов.
Район недвижимости в Ханое (Фото: Тран Кханг).
Если денежный поток от аренды достигнет 50 миллионов донгов в месяц, это покажет, что это потенциальная инвестиция. Напротив, если стоимость аренды составляет всего 30 миллионов донгов в месяц, вам необходимо рассмотреть возможность корректировки стоимости аренды или снижения расходов, чтобы достичь желаемой нормы прибыли.
Однако правило 2% является лишь приблизительной мерой и не гарантирует абсолютной точности потенциальной прибыли любого актива. На фактическую доходность инвестиций в недвижимость влияют и многие другие факторы. Например, ежемесячный денежный поток от аренды зависит от типа недвижимости, ее местоположения, размера и удобств, а также рыночных условий.
Некоторые другие альтернативные инструменты
Правило 2% — простой и популярный инструмент, используемый многими инвесторами для быстрого определения доходности арендной недвижимости. Однако это всего лишь общее правило, и вам все равно следует более тщательно проанализировать вопрос, прежде чем принимать решение об инвестировании денег. Вы можете использовать несколько других методов, чтобы получить более разностороннюю точку зрения перед инвестированием.
Первый — это валовой рентный мультипликатор (GRM). Этот показатель рассчитывает соотношение между покупной ценой недвижимости и общей годовой арендной платой. Например, если стоимость недвижимости составляет 3 млрд донгов, а общая годовая арендная плата — 300 млн донгов, то GRM равен 10. Как правило, более низкий GRM указывает на более привлекательную инвестиционную возможность. Однако недостатком этого инструмента не являются эксплуатационные расходы.
Второй показатель — чистый операционный доход (NOI). Этот индекс рассчитывает годовую прибыль от недвижимости после вычета эксплуатационных расходов до налоговых вычетов и выплат по ипотеке. NOI дает более четкую картину прибыльности объекта недвижимости. Если показатель NOI положительный, то объект недвижимости приносит достаточный доход от аренды, чтобы покрыть эксплуатационные расходы.
Третий — анализ денежных потоков. Анализ денежных потоков учитывает не только доход от аренды, но и все притоки и оттоки денежных средств, включая эксплуатационные расходы, проценты, налоги и т. д. Положительный денежный поток является важным фактором для поддержания ликвидности и обеспечения устойчивой прибыли.
Четвертый — ставка капитализации (Cap Rate). Этот показатель рассчитывает годовую норму прибыли от общих инвестиций в недвижимость. Ставка капитализации рассчитывается путем деления NOI на цену покупки недвижимости. Более высокая ставка капитализации указывает на лучшие инвестиционные возможности, но обычно сопряжена с более высоким риском.
Пятый — анализ будущей стоимости. Вместо того чтобы сосредотачиваться исключительно на текущей прибыли, рассмотрите будущую стоимость недвижимости. Однако этот метод часто требует опыта и знаний в сфере недвижимости.
Объединив эти альтернативы, инвесторы могут создать комплексную инвестиционную стратегию для принятия более комплексных и обоснованных инвестиционных решений.
Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm
Comment (0)