В настоящее время Департамент природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин завершает такие этапы аукционного процесса, как: план аукциона, время проведения аукциона и определение стартовой цены.
По словам адвоката Чан Мань Куонга (Коллегия адвокатов города Хошимин), Декрет 12 о внесении изменений и дополнений в Декрет 44, регулирующий цены на землю, изданный 5 февраля, добавил конкретные положения о методах определения цен на землю, условиях применения, процедурах и содержании определения цен на землю в соответствии с различными методами. Таким образом, определение начальной цены аукциона четко, подробно и прозрачно регламентировано. Остается вопрос об определении критериев отбора инвесторов, имеющих потенциальный и реальный интерес.
Для этого, отметил юрист Тран Мань Куонг, необходимо учитывать такие критерии, как эффективность бизнеса за последние годы, время работы предприятия, общий капитал, а также количество реализованных проектов в сфере недвижимости. Далее следует осуществимость проекта. Отбор можно осуществить, изучив предлагаемый план развития выставленной на аукцион земли, например, условия по акционерному капиталу, планы по привлечению капитала для оплаты сборов за пользование землей и возможность мобилизации капитала для разработки проекта. Кроме того, необходимо изучить осуществимость бизнес-плана и плана развития. Такая проверка помогает избегать субъектов, которые могут нарушить работу рынка.
Тысячи квартир и множество земельных участков в Тху Тиеме продолжат продаваться на аукционах.
Г-н Трой Гриффитс, заместитель генерального директора Savills Vietnam, проанализировал, что начальная цена часто определяется на основе метода излишков. Данный метод позволяет оценить общую стоимость застройки на основе коэффициента использования земли, плотности застройки и максимальной этажности здания согласно утвержденному плану. Однако в действительности этот параметр планирования не обязательно является наиболее эффективным и соответствующим рынку планом землепользования. Например, участки с коммерческими помещениями, такими как офисы или гостиницы, стоят слишком дорого в районах, где эти два типа застройки не развиты.
Таким образом, при определении цен на землю может возникнуть разница между стартовой предлагаемой ценой и рыночной ценой, которую могут предложить инвесторы. Это приводит к вероятности провала аукциона, поскольку стартовая цена не привлекательна для инвесторов. Требуется соответствующее планирование и разумная стартовая цена. Помимо управляющего подразделения и компетентных государственных органов, необходимо участие специализированных консалтинговых подразделений (плановых и рыночных), обладающих знаниями в области развития.
Что касается размера задатка при продаже земельных участков на торгах, то согласно действующему Закону «О имущественных торгах» (пункт 1 статьи 39) размер задатка согласовывается между организацией, проводящей имущественные торги, и лицом, которому принадлежит имущество, выставляемое на торги, но составляет не менее 5% и не более 20% от начальной цены выставляемого на торги имущества. Между тем, Декрет 10 устанавливает, что организации, участвующие в аукционах по продаже права пользования земельными участками, должны вносить сумму, равную 20% от начальной цены, и эта норма применяется с 20 мая 2023 года.
Закон о земле регулирует торги в соответствии с положениями Закона об имущественных торгах. Таким образом, чтобы ограничить возможность использования аукционов в целях нарушения функционирования рынка и получения прибыли, можно рассмотреть возможность повышения минимальной ставки депозита до 10% вместо 5% при продаже на аукционах прав землепользования. Также необходимо предусмотреть дополнительные правила, касающиеся штрафных санкций за победу в аукционе, но потерю задатка.
Ссылка на источник
Комментарий (0)