Предприятия отказываются от проектов только из-за земельного регулирования

Отказаться от проекта, так как его невозможно решить

По данным Министерства строительства, во втором квартале 2023 года по всей стране было лицензировано всего 15 новых проектов коммерческого жилья. Из них в Северном регионе — 7 проектов, в Центральном регионе — 3 проекта и в Южном регионе — 5 проектов.

После примерно года непрерывного устранения правительством трудностей рынок недвижимости все еще не решил проблему предложения, поскольку 70% проблем проектов связаны с юридическими вопросами.

Хотя ожидается, что пересмотренный проект закона о земле придаст правовой импульс сфере недвижимости, предприятия обеспокоены тем, что некоторые правила станут узкими местами на пути восстановления рынка.

В частности, пункт «б» пункта 1 и пункт 6 статьи 128 предусматривают использование земель для реализации проектов социально-экономического развития на основе договоров о предоставлении права землепользования или о наличии права землепользования.

Соответственно, в случае использования земельного участка для реализации проекта коммерческого жилищного строительства заключается договор о получении права пользования: земельным участком жилого фонда или земельным участком жилого фонда и земельным участком несельскохозяйственного назначения, за который уплачена плата за пользование земельным участком или арендная плата за землю уплачена один раз за весь срок аренды.

Председатель совета директоров Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest) г-н Нгуен Куок Хиеп, которому пришлось отказаться от проекта из-за правил, регулирующих жилые земли, рассказал корреспонденту VietNamNet, что его компания должна была реализовать проект площадью 4 га в Хадонге (Ханой) и проект в 12-м районе (Хошимин)... Однако ему пришлось отказаться, поскольку он безуспешно пытался добиться этого в течение нескольких лет, и никто не решил проблему только из-за правил, регулирующих жилые земли.

Предприятия отказываются от проектов только из-за земельного регулирования. (Фото: Хоанг Ха)

По словам г-на Хиепа, с 2021 года Декрет 30 (изменение и дополнение ряда статей Декрета 99/2015, детализирующего и направляющего реализацию ряда статей Закона о жилье - PV) предусматривает, что для перевода других земель в жилые земли необходимо наличие хотя бы небольшого участка жилой земли, что очень сложно реализовать.

«Вот почему сотни проектов застряли и не могут быть преобразованы. Даже в случае людей, использующих землю, планирование есть, но они не могут быть преобразованы, потому что там нет ни одного квадратного метра земли.

В проекте пересмотренного Закона о земле следует рассмотреть, какие положения разумно сохранить, а какие нецелесообразно менять. Но, повторяя статью 128, я думаю, что это очень затрудняет для предприятий реализацию проектов жилищного строительства; Редакционный комитет должен был это заметить», — сказал г-н Хиеп.

Между тем г-н Ву Куонг Кует, генеральный директор Dat Xanh Mien Bac, заявил, что правила создают ограничения для государственных учреждений.

Г-н Кьет привел пример: район хочет спланировать проект, но этот проект не расположен на жилой территории. Могут ли эти округа составить план по выставлению его на аукцион?

«Я беспокоюсь, что сами государственные органы также столкнутся с трудностями, когда будут дублирующие законы. Что касается предприятий, то при планировании на землях без жилой земли, большая часть из них — это земли коммерческого назначения, земли для посадки деревьев... расположенные вблизи жилых районов, расположенные в районах, запланированных для жилых районов. В то время, если нет жилой земли, предприятия не смогут планировать, даже если планирование включает жилую землю, характер земли не был преобразован в жилую землю. Эти вещи вызовут много трудностей и осложнений для предприятий, разрабатывающих проекты в сфере недвижимости», — сказал г-н Кюйет.

Более того, этот лидер сказал, что даже в Ханое, который в настоящее время широко развивается в поясе 3, поясе 4... но именно в поясе 3 есть много сельскохозяйственных земель; Если правила будут такими, как они есть, то земля будет тратиться впустую, так как эта территория запланирована под жилую застройку, можно строить многоэтажные и малоэтажные дома, но если нет ни одного метра существующей жилой земли, то в итоге получится тупик.

Г-н Ву Ким Джанг, председатель совета директоров корпорации SGO Group (SGO Group), спросил: «Если положения, изложенные в проекте, будут приняты, это будет иметь множество последствий, поскольку происхождение земель в прошлом в основном было очень смешанным». Если общий проект включает в себя часть таких типов земель, как сельскохозяйственные земли, производственные земли и т. д., как с этим будут обращаться?

«Я боюсь, что если этот проект положения закона будет принят, нам придется скорректировать генеральное планирование и планы зонирования каждого населенного пункта, поскольку в прошлом многие населенные пункты практически полностью обновили планирование земель в каждой области», - сказал г-н Джанг.

Влияние на предложение жилья и цены на городское жилье

В беседе с корреспондентом VietNamNet адвокат Нгуен Тхань Ха, председатель компании SBLaw, оценил, что вышеуказанное регулирование вызовет «блокировку» и дополнительные трудности на рынке недвижимости, когда сотни старых проектов будут решать юридические вопросы; Новые проекты также сложно реализовать, что приводит к еще большему сокращению предложения жилья.

Юрист проанализировал, что сложность заключается в правиле, согласно которому на участке, подлежащем перепрофилированию, для реализации проекта должны быть жилые земли. При этом большинство новых проектов развития недвижимости в настоящее время реализуется на первоначальном земельном фонде сельскохозяйственных земель, несельскохозяйственных земель, земель производственного назначения и других видов земель.

Трудности с жильем признаются только в том случае, если имеется земля несельскохозяйственного назначения, не являющаяся жилой, и если был уплачен сбор за пользование землей или арендная плата за землю была уплачена один раз за весь период аренды. Однако на самом деле большинство текущих проектов реализуются в форме предприятий, выплачивающих ежегодную арендную плату за землю. Таким образом, при условии ежегодной уплаты арендной платы за землю невозможно развивать проекты в сфере недвижимости.

Наряду с этим, данное положение затрудняет ведение переговоров о передаче проектов для реализации проектов коммерческого жилья, поскольку оно применяется только к землям несельскохозяйственного назначения, а не к жилым землям, за которые уплачена плата за пользование землей или арендная плата за землю была уплачена один раз за весь период аренды.

Фактически, действующее законодательство поощряет инвесторов самостоятельно вести переговоры о передаче прав землепользования для реализации проектов городского и коммерческого жилья; Однако требование иметь несельскохозяйственные земли с единовременной выплатой арендной платы за землю помешает многим проектам преобразоваться.

«Если следовать пункту б) пункта 1 и пункту 6 статьи 128 проекта Закона о земле, предприятия не смогут реализовывать проекты коммерческого жилья. Это повлияет на предложение квартир и цены на городское жилье.

Данное положение также противоречит действующим нормам по устранению правовых препятствий для проекта, поскольку оно уже действующих положений Закона № 03/2022/QH15 о внесении изменений в 9 законов, включая внесение изменений в пункт 1 статьи 23 Закона о жилье 2014 года о типах земель, используемых для коммерческого жилья. Соответственно, положения о предприятиях, утвержденные для инвестиционной политики; «В то же время одобряйте инвесторов проектов коммерческого жилья, если у них есть права землепользования или они получают права землепользования на жилые земли или жилые земли и другие земли, которые не являются жилыми землями, которые соответствуют условиям разрешения на изменение целевого назначения земли для реализации инвестиционных проектов», - сказал г-н Ха.

Проект закона о земле: многие по-прежнему обеспокоены вопросом возврата земель в целях социально-экономического развития. Многие депутаты Национального собрания продолжают испытывать озабоченность и беспокойство по поводу положений проекта Закона о земле (с изменениями) об изъятии земель для социально-экономического развития в интересах государства и общества.

Источник: https://vietnamnet.vn/doanh-nghiep-tu-bo-du-an-chi-vi-quy-dinh-dat-o-2200137.html