Проект строительства миллиона квартир социального жилья рискует остаться на бумаге.

Не оставляйте проект строительства 1 миллиона квартир социального жилья на бумаге

В начале апреля 2023 года Правительство одобрило проект «Инвестирование в строительство не менее 1 млн квартир социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в период 2021–2030 годов».

До сих пор, спустя более года после реализации проекта, количество проектов социального жилья, похоже, «стоит на месте». В частности, Ханой и Хошимин, два крупнейших города Вьетнама, «жаждут» этого сегмента жилья, однако темпы завершения и утверждения проектов не показывают особого прогресса.

Согласно последнему отчету Министерства строительства, опубликованному в прошлые выходные, во втором квартале 2024 года по всей стране было реализовано и находится в стадии реализации 9 проектов социального жилья. Из них 3 проекта были завершены в квартале с 1120 единицами, 1 проект в Тхай Нгуене начал строительство с 395 единицами, и 5 проектов были одобрены для инвестиционной политики.

Только в Ханое во втором квартале 2024 года не было завершено, начато или одобрено для инвестирования ни одного проекта. В Хошимине есть только один завершенный проект со скромным количеством квартир — всего 368. Во втором квартале в Хошимине также не было реализуемых проектов, и город не одобрил никакую политику инвестирования в жилищные проекты в этом квартале.

По данным Министерства строительства, с 2021 года по второй квартал 2024 года по всей стране завершено 79 проектов с общим объемом 40 679 квартир, что составляет 4% от проектной мощности. Таким образом, хотя уже почти половина пути пройдена, количество квартир социального жилья все еще весьма далеко от целевого показателя, установленного правительством.

Ханой и Хошимин, два крупнейших города Вьетнама, «жаждут» сегмента социального жилья. Фото: БДС

В настоящее время по всей стране начато строительство 128 проектов с общим числом квартир 111 688. Если реализация этих проектов не будет отставать от графика, то через 1-2 года во Вьетнаме будет в общей сложности 152 367 квартир, что составит 15,2% от общего объема проекта.

Кроме того, недавно местные органы власти одобрили инвестиционную политику по 412 проектам, охватывающим 409 449 квартир. Если эти проекты будут реализованы в срок, то в ближайшие 4–5 лет во Вьетнаме будет в общей сложности 561 816 квартир социального жилья, что составит почти 56,2% от проекта. Таким образом, для достижения поставленных целей Вьетнаму необходимо одобрить сотни других проектов социального жилья. По некоторым данным, если темпы реализации проектов сохранятся в последнее время, 1 миллиону квартир социального жилья, возможно, придется остаться на бумаге.

На конференции, состоявшейся в феврале 2024 года, руководители Министерства строительства оценили: некоторые населенные пункты, такие как Ханой и Хошимин, являются крупными городами с высокой концентрацией малообеспеченных работников и очень высоким спросом на социальное жилье, но результаты по-прежнему весьма ограничены, что свидетельствует о том, что населенные пункты не решительны и не проявляют инициативы.

Кроме того, во многих населенных пунктах не уделялось внимания строительству социального жилья, например, в Виньфуке, Ниньбине, Намдине, Лонгане, Куангнгай... Это провинции, в которых с 2021 года по начало февраля 2024 года не было проектов по строительству социального жилья.

Причина, на которую указало Министерство строительства, заключается в том, что политика развития социального жилья не была своевременно изменена, что привело к многочисленным ограничениям, таким как нехватка земельного фонда, ограниченный кредитный капитал и длительные сроки реализации. Хотя были приняты поправки к таким законам, как Закон о жилье и Закон о торговле недвижимостью, они вступят в силу не раньше начала 2025 года. Поэтому льготы для инвесторов или упрощение процедур не применялись.

Для поддержки завершения проекта строительства 1 миллиона квартир правительство, министерства и ведомства предложили ряд решений. Самым значительным из них является кредитный пакет в размере 120 000 млрд донгов, направленный на поддержку строительства социального жилья, жилья для рабочих, а также на реконструкцию и ремонт старых многоквартирных домов.

Однако этот пакет поддержки был объявлен в апреле 2023 года. К концу второго квартала 2024 года, то есть после 14 месяцев реализации, было выплачено всего 1 234 млрд донгов, что составляет 1,03% от общего кредитного пакета.

Также в феврале 2024 года заместитель премьер-министра Чан Хонг Ха был «недоволен», поскольку этот кредитный пакет был предоставлен очень медленно. Поэтому заместитель премьер-министра Чан Хонг Ха поручил Государственному банку пересмотреть и переоценить реализацию пакета стимулов в размере 120 000 млрд донгов, а также разработать планы, временно компенсировать и урегулировать компенсацию процентной ставки по кредитам на социальное жилье.

Недавно, на другом мероприятии в середине августа 2024 года, премьер-министр Фам Минь Чинь поручил Министерству строительства взять на себя руководство и координировать действия с Министерством планирования и инвестиций, Министерством финансов и Государственным банком с целью исследования и разработки кредитного пакета в размере 30 000 млрд донгов для предоставления кредитов на покупку, аренду, кредитование с правом выкупа, строительство или реконструкцию и ремонт домов для реализации социальной политики. Данный кредитный пакет будет реализован Банком социальной политики.

Из них 15 000 млрд донгов будут получены за счет выпуска государственных облигаций и 15 000 млрд донгов — из доверенного местного бюджетного капитала.

Помогут ли новые законы увеличить предложение социального жилья?

Помимо кредитных пакетов от правительства, по некоторым данным, три новых закона, связанных с рынком недвижимости, в том числе Закон о жилье 2023 года, Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 года и Закон о земле 2024 года, положат начало новому этапу предложения социального жилья.

Г-н Нгуен Хоанг Нам, генеральный директор G-Home, сказал: Закон, который оказывает наибольшее влияние на сегмент социального жилья, — это Закон о жилье 2023 года. В этом законе есть ряд новых пунктов, которые значительно устраняют трудности для бизнеса. Например, решение проблемы оценки стоимости земли помогает значительно сократить сроки строительства социального жилья.

Кроме того, при прежних правилах у людей, имевших право на покупку социального жилья, не было достаточно денег, в то время как люди среднего класса, у которых не было достаточно денег для покупки коммерческого жилья, не соответствовали условиям для покупки социального жилья. Наряду с этим существуют дублирующие и сложные правила, регулирующие вопросы домохозяйств и регистрации домохозяйств. Однако Закон о жилье 2023 года «разрешил» большинство этих нерешенных вопросов.

По словам г-на Нама, в конце июля правительство приняло Указ 100, в котором подробно излагаются положения ряда статей Закона о жилье, касающихся развития и управления социальным жильем. В этом указе много прорывов.

Например, в Постановлении 100 устанавливается требование к доходу в размере 15 миллионов донгов в месяц для отдельного лица и 30 миллионов донгов в месяц для супружеской пары, чтобы иметь возможность получить доступ к социальному жилью.

Между тем, согласно предыдущим правилам, условием покупки социального жилья является личный доход ниже 11 миллионов донгов в месяц на человека, что очень сложно реализовать, поскольку такие люди относятся к малообеспеченной группе, не имеют необходимости в покупке дома или не имеют достаточных условий для погашения кредита.

Не говоря уже о риске выдачи кредита не тем людям, когда в семье один муж/жена имеет доход менее 11 миллионов донгов в месяц, а другой может зарабатывать сотни миллионов (самозанятый). Это также является сложным моментом для банков при определении объектов кредитования.

«Приближение совокупного дохода домохозяйства (включая пару) с совокупным доходом, не превышающим порог в 30 миллионов донгов в месяц, поможет нуждающимся в жилье получить более легкий доступ к льготным пакетам кредитной поддержки от государства», - сказал г-н Нам.

Кроме того, г-н Нам сообщил, что в настоящее время в развитых странах каждый пятый человек проживает в социальном жилье. Поэтому г-н Нам ожидает, что с существенным смягчением закона будет выпущен еще один циркуляр, который поможет устранить все трудности, чтобы инвесторы могли чувствовать себя в безопасности при строительстве социального жилья.

Однако в дополнение к существующим мерам поддержки правительству необходимо иметь и другие решения, которые будут достаточно эффективными и радикальными, чтобы крупные инвесторы могли участвовать в проектах социального жилья. Например, Ассоциация недвижимости города Хошимин (HoREA) предложила рассмотреть возможность увеличения стандартной прибыли для инвесторов проектов социального жилья до 15% вместо нынешних 10%.

Дин Тран

Источник: https://www.congluan.vn/de-an-xay-dung-mot-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-co-nguy-co-nam-tren-giay-post308741.html