Какова ожидаемая цена для инвесторов в землю?

Ликвидность «заморожена» из-за трудностей с согласованием цены

По мнению некоторых инвесторов, ликвидность в этом сегменте в последнее время не улучшилась, поскольку многие понимают, что землевладельцы на самом деле не впали в состояние «земельного удушья». Особенно это касается участков земли, расположенных в красивых местах, с высоким потенциалом прибыли в среднесрочной перспективе, где землевладелец не испытывает слишком большого финансового давления в настоящее время.

Г-н Фам Кхай, давний инвестор в землю в районах вокруг города Хошимин, таких как Лонг Ан, Донг Най, Бинь Фуок, Бариа - Вунг Тау, сказал, что в последнее время он и несколько друзей искали земельные участки по разумным ценам. Однако большинство прекрасных участков земли зачастую трудно продать из-за разногласий по поводу цены.

«Землевладельцы по-прежнему держат цену довольно высокой по сравнению с нашей оценкой, некоторые люди даже отказываются вести переговоры о более низкой цене, потому что считают текущую цену подходящей. В частности, многие землевладельцы считают, что рынок скоро восстановится, поэтому они сокращают убытки только на очень небольшом уровне. По этой причине за последние 3 месяца я смог купить только 1 дополнительный участок земли в Дат До, Ба Риа - Вунгтау более чем за 1 млрд донгов», - поделился г-н Кхай.

Этот инвестор также сказал, что даже несмотря на то, что некоторые участки земли в настоящее время находятся в собственности банка, по его личному мнению, землевладелец пока не вернул цену на «хороший» уровень. Многие землевладельцы даже поднимают цены на несколько сотен миллионов выше оценок банков и некоторых других оценочных компаний.

Какова ожидаемая цена для инвесторов в землю на рисунке 1? — Проектные земли являются излюбленным выбором многих инвесторов.

Тот факт, что землевладелец использовал пиковую цену 2022 года в качестве ориентира для установления уровня сокращения убытков, заставил многих людей захотеть купить землю в целях инвестирования, но не смогли закрыть сделку. Даже 50%-ный стоп-лосс для многих долгосрочных инвесторов — это всего лишь сокращение прибыли.

Кроме того, с точки зрения продавца, некоторые люди выходят на рынок в то время, когда цены на землю высоки, и цены на землю могут вырасти на несколько сотен процентов. Не говоря уже о брокерских сборах, юридических издержках и процентных кредитах для инвестирования в недвижимость. Таким образом, через год, даже если вы согласитесь продать по первоначальной цене, вам все равно придется потерять несколько сотен миллионов. Поэтому, столкнувшись с тем, что покупатели «сжимают цены», многие землевладельцы не соглашаются на сделку, в результате чего ликвидность рынка остается «замороженной».

Кроме того, некоторые инвесторы отметили, что в настоящее время только земля и сельскохозяйственная продукция в провинциях вокруг Хошимина, особенно на рынке, где земельная лихорадка еще не началась, имеют разумные закупочные цены. Однако будущие риски также выше из-за отсутствия ориентации на развитие. В районах, которые прошли «волну», снижение цен на 30–40% все еще остается приемлемой ценой на данный момент.

Могут ли цены снизиться еще больше?

Согласно отчету о рынке недвижимости Batdongsan.com.vn, цены на землю в 2023 году, как правило, резко снижаются в спекулятивном секторе недвижимости, где запасы находятся в ожидании роста цен (не удовлетворяя реальные потребности в жилье, а эксплуатируя потребление), в то время как земля в целом снизится всего на 8–12%. Больше всего упали цены на таунхаусы, виллы и будущие квартиры, составив около 15–30%, и лишь в нескольких исключительных случаях цены упали до 40% по сравнению со вторым кварталом 2022 года.

Между тем сегменты, подходящие для покупателей с реальной потребностью в жилье и возможностью немедленного использования, продаются очень слабо. В некоторых проектах все же было зафиксировано снижение цен из-за влияния психологии всего рынка, но корректировка была проведена лишь в узком диапазоне. Не поддавайтесь хаосу, пытаясь продать себе в убыток.

По данным психологического опроса, проведенного Batdongsan.com.vn среди покупателей жилья, около 56% прогнозируют, что цены на жилье продолжат снижаться в последние месяцы года, в то время как только 23% заявили, что они продолжат расти. Соответственно, 54% респондентов заявили, что процентные ставки продолжат расти в ближайшее время, около 20% заявили, что с третьего квартала процентные ставки могут снизиться, но вернуться к уровню 2020–2021 годов будет сложно.

Какова ожидаемая цена для инвесторов в землю на рисунке 2? — Большинство опрошенных выбрали землю как тип недвижимости, которую они хотели бы купить в ближайшем будущем.

Напротив, среди группы продавцов данные опроса о причинах продажи показали, что 49% хотели реструктурировать свой инвестиционный портфель; 23% продаются из-за ненадобности в использовании, и только 22% — по финансовым причинам, поскольку их приходится передавать для решения экономических проблем. Поскольку сокращение убытков из-за финансового давления не является значительным, большинство продавцов все еще могут держаться, ожидая продать с прибылью.

В частности, до 42% людей, владеющих активами, хотят продать их с прибылью, превышающей цену покупки как минимум на 10%, 38% согласны продать с разницей в прибыли менее 10%. Лишь около 16% соглашаются на скидку в 5–20%, чтобы избавиться от товара. Процент инвесторов, принимающих скидку более 20%, составляет всего около 3.

По словам г-на Нгуена Куока Аня, заместителя генерального директора Batdongsan.com.vn, объемы сделок с недвижимостью достигли критической точки, спекулятивный спрос исчез, инвестиции сократились, и остались только покупки недвижимости. Рынок потерял большое количество инвесторов, что привело к снижению ликвидности и снижению цен на землю в 2023 году.

Сделки с недвижимостью трудно осуществить, поскольку между продавцами и покупателями по-прежнему существует большой разрыв в ожиданиях. В настоящее время правовые вопросы решаются правительством и местными органами власти. Банки также зафиксировали много позитивных сигналов, когда процентные ставки снизились. Потребительская недвижимость, удовлетворяющая реальные потребности в жилье, может вскоре восстановиться.

Между тем покупатели отдают приоритет недвижимости, которая отвечает критериям немедленного использования, хорошего удержания цены, безопасности и высокой ликвидности. Таким образом, данная группа продуктов в ближайшее время повысит ликвидность. Группы спекулятивной недвижимости могут продолжить падение в цене.

Источник