В магазинах «золотой земли» Ханоя мало арендаторов, цены на жилье стремительно растут, и даже при высоких доходах его трудно купить

Группа с самым высоким доходом в Ханое и Хошимине также сталкивается с трудностями при покупке дома; Магазины на «золотой земле» Ханоя не имеют достаточного количества арендаторов, когда же жилищным проектам придется получать заключения Министерства национальной обороны и Министерства общественной безопасности?... таковы последние новости в сфере недвижимости.

Последние новости о рынке недвижимости: разрыв между доходами и ценами на жилье увеличивается, особенно для домохозяйств среднего и высшего среднего класса. (Фото: Ань Фыонг)

Высокий доход также затрудняет покупку дома

В недавно опубликованном отчете Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS) приводятся данные результатов обследования уровня жизни населения за 2023 год, проведенного Главным статистическим управлением (GSO), в которых говорится, что группа с самым высоким доходом (составляющая 20% населения — группа 5) имеет средний доход на человека в размере 14,47 млн ​​донгов в месяц в Ханое; 13,8 млн донгов в месяц в Дананге; 13,26 млн донгов в месяц в Хошимине; 13,9 млн донгов в месяц в Донгнае и 18,38 млн донгов в месяц в Биньзыонге.

По данным VARS, именно эта группа, как ожидается, сможет владеть домами в крупных городах, таких как Ханой или Хошимин, не нуждаясь в поддержке со стороны правительства. Однако в действительности, сталкиваясь с проблемой владения жильем в этих крупных городах, даже вышеупомянутая группа с высоким доходом сталкивается со множеством препятствий.

VARS предполагает, что каждое домохозяйство с двумя людьми трудоспособного возраста относится к группе с самым высоким доходом; средний доход этой группы оценивается примерно в 30 миллионов донгов в месяц на домохозяйство, что эквивалентно примерно 360 миллионам донгов в год.

Максимальная доступность при применении общего финансового правила заключается в том, что расходы на жилье не превышают 1/3 дохода, что составляет около 6,7 млн ​​донгов в месяц, что эквивалентно примерно 80 млн донгов в год.

Между тем, каждая коммерческая квартира в Ханое и Хошимине стоит от 40 до 70 миллионов донгов/м2 в зависимости от района и сегмента. Таким образом, квартира площадью около 60 м2 обойдется в 2,5–3,5 млрд донгов.

Предположим, что группа с высоким доходом хочет купить дом стоимостью 3,5 млрд донгов и берет в банке кредит в размере 70% от стоимости дома, или 2,45 млрд донгов, с процентной ставкой 8% годовых на 20 лет. Ежемесячные платежи составят около 25–27 миллионов донгов, что эквивалентно более 300 миллионам донгов в год.

Таким образом, по данным VARS, при максимальной выплате в 80 миллионов донгов в год эта группа людей практически не в состоянии купить дом.

Объясняя причину резкого снижения доступности жилья за последние несколько лет, в VARS отметили, что цены на недвижимость в крупных городах, которые и так были за пределами финансовых возможностей большинства людей, росли стремительно, во много раз опережая темпы роста доходов.

В частности, после пандемии COVID-19 цены на недвижимость, особенно на квартиры в Ханое, Дананге и Хошимине, постоянно росли, установив новый уровень на 30% выше, чем в 2019 году.

По данным Министерства строительства, в третьем квартале 2024 года цены на квартиры в Ханое выросли как в новых, так и в старых проектах, при этом цены на новые проекты увеличивались примерно на 4–6% ежеквартально и на 22–25% ежегодно.

Данные канала batdongsan показывают, что средняя цена продажи квартир в 2021 году колеблется в пределах 34–37 млн ​​донгов/м2; 2022 г., в диапазоне от 38 до 40 млн донгов/м2. В 2023 году цена продажи составила 39–42 млн донгов/м2, а в 2024 году средняя цена продажи выросла до 45–51 млн донгов/м2.

Между тем, доход на душу населения в городах в 2023 году увеличится всего на 4% по сравнению со статистикой GSO за 2019 год.

Средний доход группы 5 в Ханое и Дананге в 2023 году увеличится всего на 3% и 7% соответственно по сравнению с 2019 годом. Средний доход этой группы в Хошимине даже зафиксировал отрицательный рост в 8%.

Это привело к увеличению разрыва между доходами и ценами на жилье, особенно для домохозяйств среднего и высшего среднего класса.

Еще одной причиной, по данным VARS, является нехватка подходящего жилья: очень мало проектов жилья по цене ниже 30 млн донгов за м2, в результате чего большинство людей, включая группу 5, остаются без подходящих вариантов.

Кроме того, одним из основных факторов роста цен на недвижимость является спекулятивное поведение. Многие люди покупают недвижимость, не намереваясь ею пользоваться, покупают ее, а затем оставляют заброшенной, ожидая роста цен, что еще больше усугубляет дисбаланс между спросом и предложением...

Многие коммерческие помещения на «золотой земле» в Ханое закрыты

В конце 2024 года десятки коммерческих помещений на улице Ким Ма, где ранее были самые высокие цены на аренду в Ханое, теперь закрыты и висят объявления о сдаче в аренду.

Владелец 5-этажного дома общей полезной площадью 200 м2 на улице Ким Ма рассказал, что с начала 2024 года и по настоящее время многие бренды и магазины на улице постоянно покидают ее, помещения закрываются и заброшены. Известно, что раньше весь дом сдавался в аренду за 60 миллионов донгов в месяц, сейчас цена снижена до 50 миллионов донгов в месяц, но вот уже более полугода в нем нет ни одного арендатора.

Владелец пятиэтажного дома с двумя фасадами на улицу Ким Ма заявил, что помимо снижения арендной платы он также создал условия для клиентов, чтобы они платили сразу за три месяца аренды, а не за шесть, как раньше, но все равно не смог удержать арендаторов.

Улица Ким Ма имеет длину около 1,5 км, через каждые несколько домов расположен магазин с вывеской «Сдается в аренду».

Не только большие помещения пустуют, но и небольшие помещения со стоимостью аренды от 15 до 20 миллионов донгов в месяц также не имеют арендаторов.

«До пандемии COVID-19 пустующие коммерческие помещения на улице Ким Ма немедленно бы занял кто-то другой, но сейчас многие владельцы магазинов не могут выжить, отчасти из-за высоких цен на помещения, отчасти из-за плохого бизнеса, поэтому им приходится возвращать помещения», — сказал владелец коммерческого помещения на улице Ким Ма.

По словам жителей улицы Ким Ма, с конца 2023 года они стали свидетелями того, как многие магазины возвращали свои помещения и покидали их. Частично это объясняется последствиями затянувшегося строительства станции метро, ​​а также неблагоприятными условиями для ведения бизнеса, вплоть до банкротства.

Эксперты по недвижимости анализируют, что развитие электронной коммерции делает покупки более разнообразными и гибкими...

Район Хоангмай (Ханой) собирается выставить на аукцион почти 44 000 м2 земли.

Акционерная акционерная компания Lac Viet только что объявила о проведении аукциона по продаже активов Центра развития земельного фонда округа Хоангмай.

В частности, аукцион по продаже прав землепользования для реализации инвестиционного проекта строительства малоэтажного жилья на земельном участке TT4 в городской зоне Нам Хо Линь Дам, округ Хоанг Лиет, округ Хоанг Май, Ханой (фаза 1).

Общая площадь выставленного на аукцион земельного участка составляет 43 944 м2; включая 20 061 м2 жилой земли, 20 759 м2 транспортной земли и более 3 123 м2 зеленых насаждений.

Площадь жилой застройки соответствует 10 зонам, 262 земельным участкам, плотность застройки всей территории составляет около 49,7%, высота 4 этажа.

Начальная цена первого раунда составляет более 86 млн донгов/м2. Начальная цена второго раунда и далее равна наивысшей действительной ставке в предыдущем раунде. Шаг цены 500 000 донгов/м2.

Регистрационный сбор за участие в аукционе составляет 4 миллиона донгов. Депозит для участия в аукционе составляет более 345 млрд донгов.

Аукцион формируется путем прямого голосования в несколько туров на аукционе и должен пройти не менее 3 обязательных туров. Метод повышения ставки.

Время и место продажи и приема документов до 17:00. 20 декабря в универсальном отделе - Народном комитете района Хоангмай и штаб-квартире акционерной акционерной аукционной компании Lac Viet.

Аукцион состоится в 14:30. 23 декабря в зале Политического центра округа Хоангмай.

Когда проект жилищного строительства должен консультироваться с Министерством национальной обороны и Министерством общественной безопасности?

Министерство строительства только что направило документ с ответом Департаменту строительства провинции Хатинь относительно консультаций с Министерством национальной обороны и Министерством общественной безопасности по инвестиционным проектам жилищного строительства в районах, требующих национальной обороны и безопасности.

Соответственно, Министерство строительства получило официальное уведомление № 3770/SXD-QLN от 15 ноября 2024 года от Департамента строительства провинции Хатинь с просьбой дать указания по получению заключений от Министерства национальной обороны и Министерства общественной безопасности по инвестиционным проектам жилищного строительства в районах, требующих национальной обороны и безопасности в соответствии с положениями закона о жилье.

После проведения исследования Министерство строительства дало следующий ответ: Относительно консультаций с Министерством национальной обороны и Министерством общественной безопасности по инвестиционным проектам жилищного строительства в районах, требующих национальной обороны и безопасности. Согласно Закону о жилье 2023 года, иностранным организациям и физическим лицам разрешено покупать, брать в аренду с правом выкупа, получать в дар и наследовать коммерческое жилье только в инвестиционных проектах по жилищному строительству, которые не расположены в районах, требующих обеспечения национальной обороны и безопасности. В соответствии с пунктом 2 статьи 16, пунктом 2 статьи 17 и пунктом 3 статьи 19 Закона о жилье 2023 года иностранным организациям и физическим лицам разрешается приобретать, брать в аренду с правом выкупа, получать дары, наследовать и владеть коммерческим жильем только в инвестиционных проектах жилищного строительства, которые не расположены в районах, требующих обеспечения национальной обороны и безопасности.

Указ № 95/2024/ND-CP устанавливает, что орган, отвечающий за оценку и утверждение инвестиционной политики, должен консультироваться с Министерством национальной обороны и Министерством общественной безопасности для определения того, находится ли проект в районе, требующем национальной обороны и безопасности, или нет. Это делается для того, чтобы определить, разрешено ли иностранным организациям и частным лицам владеть домами в рамках проекта или нет.

Согласно этому постановлению, государство разрешает покупать, сдавать в аренду с правом выкупа, получать подарки или наследовать коммерческое жилье только иностранным организациям и частным лицам. Не существует нормативных актов, позволяющих получить права землепользования в инвестиционных проектах жилищного строительства. Таким образом, в случае инвестиционного проекта по созданию инфраструктуры для разделения земли на участки и продажи их гражданам для строительства собственного жилья, на него не распространяется необходимость направления замечаний в Министерство национальной обороны и Министерство общественной безопасности, как это предусмотрено в пункте 6 статьи 15 Указа № 95/2024/ND-CP.

Что касается консультаций с Министерством национальной обороны и Министерством общественной безопасности по инвестиционным проектам социального жилья, то в соответствии с пунктом 4 статьи 6 Постановления правительства № 100/2024/ND-CP от 26 июля 2024 года, в отношении инвестиционных проектов социального жилья и жилья для народных вооруженных сил, орган, ответственный за оценку и утверждение инвестиционной политики, не обязан направлять консультации с Министерством национальной обороны и Министерством общественной безопасности по содержанию, указанному в пункте 6 статьи 15 Постановления № 95/2024/ND-CP.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-cua-hang-dat-vang-ha-noi-e-khach-thue-gia-nha-tang-chong-mat-thu-nhap-cao-cung-kho-mua-296829.html