По прогнозу Минстроя, спрос на жилье в период 2021 - 2030 годов продолжит расти, особенно в городской местности. В настоящее время доля городского населения составляет около 40% и к 2030 году увеличится примерно до 45%. При нынешних темпах роста населения и спросе на жилье ежегодно необходимо добавлять около 70 миллионов квадратных метров городского жилья.
В частности, потенциал и возможности для развития сегмента социального жилья во Вьетнаме по-прежнему велики. Однако на самом деле политика не очень привлекательна, поэтому большинство компаний, занимающихся недвижимостью, по-прежнему «равнодушны» к этому сегменту. Люди и предприятия ожидают принятия ряда новых мер политики, которые помогут устранить процедурные и финансовые барьеры для содействия развитию социального жилья.
Г-н Нгуен Хоанг Нам — генеральный директор G-Home:
В настоящее время, если инвестор хочет построить социальное жилье, бизнес должен отложить 20% фонда квартир на аренду и имеет право продать его только через 5 лет. В настоящее время для развития социального жилья бизнесу приходится тратить очень большие средства, при этом стоимость аренды не может быть высокой, поскольку существуют «рамки».
Все цены продажи и аренды социального жилья публикуются в открытом доступе на портале Департамента строительства тех населенных пунктов, где реализуются проекты. Ориентировочная стоимость аренды социального жилья в Ханое и Хошимине составляет около 100 000 донгов/м2/месяц. Для других провинций этот показатель составляет около 30 000–50 000 донгов/м2/месяц.
Не говоря уже о том, что для аренды социального жилья арендаторам также необходимо соответствовать многим условиям; хотя бы арендовать на 1 год. Кроме того, в постановлении указано, что если арендатор воспользовался политикой социального жилья, он/она не может воспользоваться ею во второй раз. Таким образом, если арендатор официально арендует жилье только 1 месяц, он/она не сможет купить социальное жилье в будущем.
Во многих странах мира успешно и широко внедрена бизнес-модель сдачи домов в аренду, поскольку ее долгосрочные капитальные затраты невелики. Предприятиям приходится брать кредиты под процентную ставку около 3%, поэтому они могут легко инвестировать, а затем, сдавая их в аренду, они все равно могут получать прибыль.
Между тем, во Вьетнаме предприятиям в настоящее время приходится получать доступ к капиталу с процентной ставкой около 12–15% и постоянно вносить резервные сборы, поэтому затраты на реализацию увеличиваются. При нынешнем финансовом механизме не существует источника денег для поддержки бизнеса, когда процентные ставки и производственные затраты очень высоки.
Между тем, рентабельность бизнеса составляет всего 10%, в среднем каждый год достигается прибыль в размере всего 2%/год. Это затрудняет привлечение предприятий к инвестированию в строительство социального жилья.
Г-жа Дуонг Туй Дунг — старший директор CBRE Vietnam:
С 2021 года ставка инвестиционного капитала для строительства социального жилья будет соответствовать ставке инвестиционного капитала для строительства коммерческого жилья Министерства строительства. Однако 13 июля 2022 года Министерство строительства приняло Постановление № 610/QD-BXD об объявлении ставки инвестиционного капитала на строительство и общей стоимости строительства конструктивных элементов работ в 2021 году.
Соответственно, Министерство строительства выпустило рамочную программу инвестиций в строительство социального жилья в виде квартир. Согласно результатам исследования, инвестиционный капитал для строительства проектов социального жилья примерно на 25% ниже инвестиционного капитала для строительства коммерческих многоквартирных домов.
Таким образом, проекты социального жилья, которые будут построены с 2021 года, будут ссылаться и применять ставку инвестиционного капитала, установленную Министерством строительства при разработке планов цен, соответственно, ставка инвестиционного капитала для строительства социального жилья будет ниже, чем для коммерческого жилья. Но если мы хотим обеспечить хорошее качество и построить образцовое социальное жилье, необходимо увеличить уровень инвестиций.
В настоящее время во Вьетнаме высоки не только затраты на социальное жилье, но и затраты на развитие всех видов недвижимости. Таким образом, проблема, которую необходимо решить, заключается в том, как инвесторы могут избежать потерь и получить прибыль от предпринимательской деятельности.
При этом спрос на жилье на рынке по-прежнему очень высок, особенно в сегменте доступного или тем более социального жилья. Поэтому предприятиям также следует внимательно следить за рынком, уметь использовать возможности и запускать линейки продуктов, которые не требуют слишком больших затрат. Кроме того, опыт некоторых стран мира показывает, что вместо того, чтобы предлагать квартиры на продажу покупателям, инвесторы позволяют людям сдавать их в аренду на срок от 1 до 3 лет, при этом в договоре аренды есть пункт, разрешающий им выкуп. Таким образом, в течение этих 3 лет у нуждающихся людей будет больше возможностей для накопления и выбора.
Г-н Ле Хоанг Чау - председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин:
Согласно Постановлению № 100/2015/ND-CP, инвесторам проектов социального жилья разрешено увеличивать плотность застройки или коэффициент использования земли до 1,5 раз от максимального норматива. Однако в последнем проекте Постановления о развитии и управлении социальным жильем Минстрой исключил это положение.
В проект Постановления о развитии и управлении социальным жильем необходимо включить положение, позволяющее инвесторам проектов социального жилья корректировать плотность застройки или коэффициент использования земли максимум в 1,5 раза по сравнению со строительными нормами и правилами. Это делается для того, чтобы обеспечить осуществимость и побудить инвесторов вести переговоры о правах землепользования или иметь права землепользования для реализации проектов социального жилья.
Это также один из политических механизмов привлечения инвесторов. Инвесторам проектов социального жилья должно быть разрешено корректировать плотность застройки или коэффициент использования земли максимум в 1,5 раза по сравнению с действующими строительными нормами и правилами, изданными компетентными органами, в случаях проведения торгов по выбору инвесторов, когда земельный участок или земельная территория имеют только план зонирования в масштабе 1/2000 или в случаях, когда инвестор в настоящее время имеет право использовать землю для реализации проекта социального жилья.
Потому что без этого политического механизма инвесторы предпочтут использовать имеющуюся у них землю для реализации проектов коммерческого жилья, что проще и эффективнее, вместо реализации проектов социального жилья, которые регулируются множеством правил.
Кроме того, пока у государства нет свободных земельных фондов для строительства социального жилья, необходимо поощрять инвесторов вести самостоятельные переговоры о получении прав землепользования или иметь права землепользования для реализации проектов социального жилья.
По данным ВНА
Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478
Комментарий (0)