В настоящем документе Министерство природных ресурсов и экологии предлагает внести изменения и дополнения в Методику оценки стоимости земель в направлении регламентации 3-х методов оценки стоимости земель, в том числе: сравнительный метод; доходный метод; Метод коэффициента корректировки цены на землю. Таким образом, по сравнению с Указом № 44/2014/ND-CP, в проекте Указа сокращено 2 метода оценки земли.
По данным Министерства природных ресурсов и экологии, регулирование трех методов оценки земли (сравнительный, доходный, коэффициент корректировки цены земли) обеспечило охват всех случаев оценки земли, необходимых для государственного управления земельными ресурсами.
По данным Министерства природных ресурсов и экологии, регулирование трех методов оценки земли обеспечило охват всех случаев оценки земли, необходимых для государственного управления земельными ресурсами. (Фото: ДМ)
В частности, метод вычета интегрирован в метод сравнения, поскольку метод вычета является шагом при применении метода сравнения к земельным участкам с активами, прикрепленными к земле, применяемым для разделения стоимости активов, прикрепленных к земле, сравниваемого земельного участка.
В то же время Министерство природных ресурсов и экологии в проекте постановления № 44 предложило не применять метод добавочной стоимости при оценке земель.
Объясняя, почему метод добавочной стоимости не применяется для оценки земли, Министерство природных ресурсов и экологии, согласно проекту, представленному правительству, заявило, что метод добавочной стоимости — это метод оценки земли путем расчета общего предполагаемого дохода от освоения имущества за вычетом общей предполагаемой стоимости освоения.
Соответственно, расчет общего предполагаемого дохода от развития недвижимости должен основываться на предполагаемых факторах: трансфертная цена, арендная плата, время продажи, темпы продаж, тенденция и волатильность трансфертной цены, будущая арендная плата, уровень заполняемости... и должен дисконтировать денежный поток до времени оценки в соответствии с банковской процентной ставкой по кредиту.
Расчет общей предполагаемой стоимости строительства недвижимости, помимо норм и удельных цен, установленных компетентными государственными органами, также зависит от сроков строительства, темпов строительства в каждом году, непредвиденных расходов, расходов на выплату процентов, прибыли инвестора с учетом факторов риска, расходов на рекламу и продажу и т. д.
Расчет предполагаемых факторов совокупного дохода от застройки и общих затрат на застройку, упомянутых выше, очень сложен, результаты оценки неопределенны, неточны и имеют большие погрешности (для одного и того же участка земли изменение всего лишь одного показателя в предполагаемых факторах изменит результаты оценки); легко эксплуатируются и представляют риск для оценщиков земли и тех, кто принимает решения об установлении конкретных цен на землю в конкретных местах.
Это является основной причиной трудностей и задержек в определении, оценке и принятии решений по конкретным ценам на землю в последнее время.
С другой стороны, в сфере недвижимости земля всегда существует первой и оценивается до процесса создания недвижимости. Если предположить, что стоимость недвижимости будет оценена в будущем, то определение цены на землю нецелесообразно, поскольку она будет зависеть от метода ведения бизнеса инвестора в сфере недвижимости и не будет отражать истинную рыночную стоимость земли.
Кроме того, метод остатка часто используется инвесторами для расчета выгод, получаемых путем предположения доходов и оценки понесенных затрат, тем самым принимая решение об инвестировании или отказе от инвестирования.
Министерство природных ресурсов и экологии считает, что в духе Постановления № 18-NQ/TW методика определения цены на землю должна обеспечивать соблюдение рыночных принципов. Таким образом, тот факт, что проект Указа № 44 не применяет метод добавочной стоимости для оценки земель, расчета финансовых обязательств землепользователей и расчета компенсаций при изъятии государством земель, соответствует политике партии.
Для преодоления ограничений, связанных с неприменением метода превышения, проектом Постановления № 44 изменено и дополнено содержание метода сравнения.
В котором даются рекомендации по оценке земельных участков и земельных площадей, не инвестированных в техническую инфраструктуру, на основе комбинации методов вычета для вычета затрат на инвестиции в техническую инфраструктуру. В то же время необходимо дополнить положение о том, что при определении цены на землю для сравнения и проверки точности результатов оценки земли необходимо применять метод ежегодного поправочного коэффициента.
Источник
Комментарий (0)