По мнению HoREA, управляющие организации, инвесторы, оценочные предприятия и эксперты по оценке могут вступать в сговор с целью искажения цен на землю, что является негативным явлением, которое необходимо предотвратить при внесении поправок в Закон.
Ассоциация недвижимости города Хошимин (HoREA) только что представила Постоянному комитету Национальной ассамблеи ряд заключений по законопроекту о земле (с поправками), в которых она предупреждает о риске сговора при установлении цен на землю при оценке цен.
По данным HoREA, на провинциальном уровне оценкой и принятием решений по ценам на землю для проектов в сфере недвижимости занимаются четыре организации. Во-первых, это государственные учреждения (Департамент природных ресурсов и охраны окружающей среды, Директор Департамента финансов и Провинциальный народный комитет).
Следующим субъектом являются инвесторы проектов в сфере недвижимости, на которых напрямую влияет деятельность по оценке земли. Третье — оценочное предприятие (предоставляющее услуги по оценке земли и отчеты или сертификаты об оценке). Наконец, рецензента приглашают присоединиться к Совету по оценке земли; выполнять задачу по независимому рассмотрению деятельности данного Совета по оценке и оценочной деятельности перед представлением их в Провинциальный народный комитет для принятия решения о ценах на землю.
Г-н Ле Хоанг Чау, председатель HoREA, заявил, что существует множество случаев, когда эти организации активно вступают в сговор друг с другом с целью установления цен на землю, в результате чего результаты оценки земли оказываются неверными. Он сказал, что такие ситуации необходимо четко определить, чтобы иметь механизмы и решения по предотвращению и борьбе с потерей доходов государственного бюджета и потерей государственных активов, поскольку речь идет о земельных ресурсах.
Недвижимость на востоке Хошимина в районе Тху Тхием. Фото: Куинх Тран
Г-н Чау добавил, что в настоящее время пять методов оценки земли, включая сравнение, вычет, доход, излишек и коэффициент корректировки цены земли, не отвечают требованиям точности. Эти 5 методов не включают метод массовой оценки и еще не создали полную базу данных входных цен, а также не обновлялись в режиме реального времени, что приводит к ненадежным результатам оценки.
Применение старых методов оценки приводит к тому, что один и тот же проект в сфере недвижимости, если он осуществляется только одним оценочным предприятием, но с применением двух разных методов оценки, дает два разных результата с разницей в стоимости в 17%. Между тем, тот же проект в сфере недвижимости, но с двумя разными оценочными компаниями, применяющими один и тот же метод оценки земли, также дает два разных результата с разницей в стоимости около 17%.
Председатель HoREA также поднял острые вопросы, такие как страх перед ответственностью и правовыми рисками при исполнении своих обязанностей ряда должностных лиц, государственных служащих и работников бюджетной сферы, работающих в сфере земли и земельного финансирования. Они толкают дела, передают документы по кругу, не осмеливаются делать предложения, не осмеливаются принимать решения или устанавливают цены на землю очень высокие по сравнению с рыночными ценами, чтобы обезопасить себя.
Аналогичным образом, многие оценочные предприятия не соглашаются участвовать в оценке земли для определения платы за пользование землей и арендной платы за объекты недвижимости, уплачиваемой в государственный бюджет, поскольку опасаются ответственности и юридических рисков при выполнении работ по оценке земли.
Учитывая эти недостатки, HoREA рекомендует центральному правительству рассмотреть предложение Народного комитета Хошимина, представленное правительству, о пилотном применении метода коэффициента корректировки цены на землю. Это предложение приведет к необходимости введения коэффициента корректировки цены на землю (коэффициент k4) для расчета платы за пользование землей для всех проектов коммерческого жилья независимо от того, превышает ли их стоимость 30 млрд донгов или нет в соответствии с Прейскурантом цен на землю.
На этом основании государство может принять решение о размере платы за пользование землей и арендной платы за землю в срок не более 6 месяцев со дня вынесения решения о предоставлении земли, аренде земли и разрешении на изменение целевого назначения земли. Этот пункт аналогичен положению о том, что сертификаты оценки земли действительны не более 6 месяцев.
Г-н Чау сказал, что предложение Народного комитета Хошимина формализует расчет платы за землепользование и арендную плату за землю для проектов в сфере недвижимости, коммерческого жилья и городских территорий, чтобы обеспечить прозрачность. На основании этого государство и предприятия могут прогнозировать размер платы за пользование землей и арендной платы за землю, которую необходимо внести в государственный бюджет.
«Решение проблемы невыполненного финансирования земельных участков продемонстрирует роль государства как лидера рынка, а не как последователя рынка, обеспечивая адекватные, правильные и своевременные поступления в бюджет, одновременно гарантируя права инвесторов проектов и людей», - подчеркнул он.
Верный
Ссылка на источник
Комментарий (0)