Как изменится психология покупателей жилья в ближайшие 2 года?
На основе больших данных и исследований рынка через циклы развития г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn, прогнозирует, что в ближайшие 2 года рынок недвижимости Вьетнама может пройти через следующие этапы: разворот, исследование, консолидация, процветание и стабильность. На каждом этапе покупатели будут отдавать приоритет разным факторам при выборе недвижимости.
В частности, с настоящего момента и до конца 2024 года рынок все еще находится в стадии изучения, покупатели отдают приоритет определенным факторам, таким как удовлетворение реальных потребностей в жилье, четкий правовой статус, хорошая политика финансовой поддержки, а также стабильная доходность от аренды и оптимизация расходов. На данном этапе квартиры привлекают большое внимание и демонстрируют лучшую ликвидность среди всех типов.
Вступая в период консолидации, который, как ожидается, начнется в первом квартале 2025 года, покупатели и инвесторы будут более уверены в финансовых и юридических факторах, но по-прежнему будут отдавать приоритет продуктам, которые отвечают реальным потребностям и приносят хороший денежный поток. В это время, если денежные факторы будут более благоприятны, объемы транзакций с дорогостоящими типами жилья, такими как частные дома и таунхаусы, постепенно возрастут.
Психология покупателя на каждом этапе рынка недвижимости (Фото: Batdongsan.com.vn)
Со второго квартала 2025 года по четвертый квартал 2025 года прогнозируется период процветания. Люди будут больше внимания уделять инвестиционным потребностям и темпам роста цен, а не слишком акцентировать внимание на цене продажи и юридических факторах, как в период мрачного рынка. Это будет время, когда земля и виллы постепенно восстановят свои позиции и станут более ликвидными. Ожидается, что с начала 2026 года рынок недвижимости Вьетнама войдет в стабильный цикл, при этом покупатели будут отдавать приоритет инвестиционным возможностям в типы недвижимости с высокими темпами роста цен, небольшими объемами, но привлекающими большое внимание.
Помимо прогнозирования тенденций покупателей и инвесторов на ближайшие 2 года, Batdongsan.com.vn также анализирует их краткосрочные вкусы с помощью опроса психологии потребителей на рынке недвижимости за вторую половину 2024 года. Соответственно, индекс настроений на рынке остается неизменным. Покупатели ждут позитивных сигналов от рынка, более низких процентных ставок по сравнению с 2023 годом и вступления в силу новых правовых норм, которые создадут лучшую психологию для людей.
По мнению экспертов Batdongsan.com.vn, предложение правительства о вступлении в силу Закона о земле, Закона о жилье и Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости с 1 августа 2024 года является позитивным сигналом, способствующим прояснению законодательства и ускорению процесса восстановления рынка. Действующие законы будут способствовать более последовательной и реалистичной оценке земли, ужесточат требования к инвесторам в разработку проектов для обеспечения прав покупателей, облегчат владение недвижимостью для вьетнамцев за рубежом, привлекут больше иностранных инвестиций и повысят профессионализм и прозрачность в брокерском сообществе.
Важные факторы, определяющие действия покупателей жилья по внесению «первоначального взноса»
К тому же спрос на недвижимость всегда есть, основными покупателями в ближайшее время станут молодые семьи, особенно молодожены. Опрос этого подразделения показывает, что 73% женатых людей без детей планируют купить дом в следующем году. В то время как одинокие люди отдают приоритет рабочему пространству при выборе недвижимости, женатых людей больше всего интересуют такие удобства, как школы, торговые центры и магазины. Тенденция покупки вторичных продуктов усиливается из-за низкого предложения первичной продукции, в то время как начальная цена первичных проектов высока.
Опрос психологии потребителей во второй половине 2024 года также показал, что покупатели отдают приоритет поиску информации на крупных новостных сайтах и официальном сайте инвестора. При рассмотрении инвесторов основное внимание уделяется финансовому потенциалу, а при выборе проекта — законности. При поиске брокера по недвижимости для оказания помощи в сделке покупатели больше всего ценят компетентность, опыт и отношение, а затем идут брокерские сборы.
Недвижимость по-прежнему лидирует по доходности среди инвестиционных каналов
Данные по рынку недвижимости за первые 6 месяцев 2024 года от Batdongsan.com.vn показывают, что большинство инвестиционных каналов зафиксировали положительные признаки по сравнению с 2023 годом. При этом недвижимость по-прежнему остается каналом с самой высокой инвестиционной доходностью. По состоянию на июнь 2024 года средняя цена продажи недвижимости выросла на 24% по сравнению с началом 2023 года. При этом индекс VNIndex, отражающий колебания цен акций, вырос на 19%, цена золота SJC выросла на 17%, а курс доллара США вырос на 8%.
Будучи одним из городов-лидеров по росту цен, Ханой зафиксировал рост цен на частные дома на 32% по сравнению с началом 2023 года, рост цен на квартиры составил 31%, а на землю, виллы и таунхаусы — 10–19%. Между тем, цены на недвижимость в Хошимине за последние полтора года практически не изменились. За исключением квартир, которые немного выросли на 6%, остальные типы недвижимости сохранили свои ценовые уровни.
Что касается типов недвижимости на рынке, в первой половине 2024 года наблюдается определенное восстановление интереса и сделок с землей и частными домами. В частности, интерес к частным домам восстановился на 87%, а к земле — на 60% по сравнению с первым кварталом 2021 года. Однако в некоторых районах, особенно в северных провинциях, это лишь локальное улучшение.
Недвижимость по-прежнему остается наиболее эффективным каналом инвестирования.
Только в некоторых северных провинциях, таких как Хынгйен, интерес к земле вырос на 194%, а к частным домам — на 70%. В Ханое также на 75% вырос интерес к земле и на 48% — к частным домам. В частности, уровень интереса и цены резко возросли в пригородных районах Ханоя благодаря факторам планирования и аукционной деятельности. В частности, в первой половине 2024 года спрос на землю в Донг Анхе, Зья Ламе, Хоай Дуке, Тхать Тхе и Куок Оай вырос с 48% до 104%, что привело к росту цен на землю в этих пригородных районах с 4% до 24% по сравнению со второй половиной 2023 года.
Кроме того, апартаменты являются наиболее востребованным типом недвижимости на рынке, особенно на рынке Ханоя. Исследования этого подразделения показывают, что спрос на покупку квартир в Ханое достиг пика в марте 2024 года, увеличившись почти на 60% по сравнению с концом 2023 года. В настоящее время, хотя интерес к квартирам «остыл», цены не снизились. Цена продажи квартир в Ханое в мае 2024 года будет равна цене в Хошимине и достигнет 50 млн донгов/м2. В то же время апартаменты по-прежнему остаются типом недвижимости с самой высокой ликвидностью на рынке: 48% брокеров, принявших участие в опросе Batdongsan.com.vn, заявили, что рынок апартаментов переживает период сильного роста.
Г-н Динь Минь Туан, региональный директор Batdongsan.com.vn по Южному региону, прокомментировал, что в настоящее время нет никаких признаков «пузыря» на рынке квартир, поскольку факторами, создающими эту ситуацию, являются чрезмерно раздутый спрос, при котором инвестиционный спрос превышает реальный спрос; цены растут относительно экономики и других типов; а мягкая денежно-кредитная политика способствовала оттоку капитала с рынка.
Квартиры — самый оживленный тип рынка, особенно в Ханое.
Данные Batdongsan.com.vn показывают, что по сравнению с городами по всему миру разрыв между ценами на квартиры и ВВП Вьетнама все еще не слишком велик. Подсчитано, что на покупку квартиры площадью 50 м2 в Бангкоке (Таиланд) люди тратят более 47 лет дохода, в Маниле (Филиппины) этот показатель составляет более 56 лет, в Куала-Лумпуре (Малайзия) — почти 17 лет. В Ханое и Хошимине людям нужно потратить около 14–15 лет дохода, чтобы купить квартиру аналогичного размера.
«Темпы прироста населения в двух крупных городах показывают, что реальный спрос на квартиры по-прежнему очень высок. Прогноз общего спроса на жилье в период 2021-2030 гг. в Ханое составляет 89 млн кв. м жилой площади, в Хошимине — 107,5 млн кв. м жилой площади. Несмотря на такой высокий спрос, текущие цены на квартиры в Ханое и Хошимине не слишком высоки по сравнению с другими городами мира. Между тем, ожидается, что процентные ставки по покупкам жилья не вернутся к низким уровням, поскольку процентные ставки по депозитам только что были скорректированы в сторону повышения. «Поэтому нет феномена «пузыря» на рынке квартир. Фактически, ограниченное предложение и высокие начальные цены стали причиной недавнего сильного роста», - пояснил г-н Дин Мин Туан.
Тран Ти Май Нхат
Источник: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html
Комментарий (0)