Три варианта
Целью данного постановления является установление критериев для более четкой идентификации лиц, занимающихся малым бизнесом в сфере недвижимости. Поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закона о риелторской деятельности 2023 года физические лица, осуществляющие мелкий бизнес в сфере недвижимости, не обязаны создавать предприятие, но должны декларировать и платить налоги в соответствии с положениями закона.
Соответственно, Министерство строительства предлагает три варианта идентификации лиц, осуществляющих малый бизнес в сфере недвижимости. Вариант 1: Частные лица продают, передают или сдают в аренду существующие или будущие дома — 3–5 домов или квартир в год. Физические лица продают, передают или сдают в аренду существующие или будущие строительные объекты площадью от 5 до 10 объектов или от 5 до 10 этажей на объектах в течение 1 года.
Ограничение сделок в это время негативно скажется на рынке недвижимости.
Вариант 2: Лица, осуществляющие мелкий бизнес в сфере недвижимости, могут быть идентифицированы путем продажи или сдачи в аренду недвижимости, находящейся в их собственности или праве пользования, площадью 1000–2000 м2 земли в городских районах. В сельской местности эта площадь больше и составляет около 3000–5000 м2.
Вариант 3: Физические лица инвестируют в строительство индивидуальных жилых домов высотой 2 и более этажей и числом квартир менее 20, как это предусмотрено в пункте 3 статьи 57 Жилищного закона. Частные лица продают или сдают в аренду дома, полученные ими по наследству, или дома, полученные в знак благодарности, благотворительности или солидарности от других лиц.
Адвокат Тран Минь Куонг (Коллегия адвокатов города Хошимин)
Между тем действующее законодательство не содержит конкретных подробностей относительно случаев ведения бизнеса в сфере недвижимости, не требующих создания предприятия.
Налог вместо ограничения торговли
Адвокат Тран Минь Куонг (Коллегия адвокатов города Хошимин) отметил, что такого рода регулирование никогда не применялось в мире, оно непрактично и препятствует развитию рынка. Вместо этого позвольте людям свободно торговать, но несите ответственность за правильную и полную уплату налогов в соответствии с законом. В частности, этот вид бизнеса должен облагаться высокими налогами, поскольку он не создает прибавочной стоимости. Чем больше недвижимости вы покупаете и продаете, тем выше налог, который вы платите. В это время выигрывают и правительство, и народ, поскольку этот налог используется для инвестирования в инфраструктуру и ее восстановления...
Более того, если это постановление вступит в силу, какой орган будет отслеживать и подтверждать количество продаж конкретного лица, чтобы заставить его создать бизнес, если он продаст 6 или более объектов недвижимости? Стоит ли заставлять их создавать новую компанию по продаже недвижимости? Если они не откроют бизнес, какие санкции будут применены? Предположим, люди соглашаются основать бизнес, но в последующие годы не покупают и не продают никакой недвижимости. Будут ли они поддерживать этот бизнес вечно? В настоящее время ликвидировать или обанкротить бизнес во Вьетнаме крайне сложно.
По словам адвоката Куонга, рынок недвижимости все еще вялый, как больной, который не выздоровел. Необходимо оказать влияние, чтобы увеличить количество сделок с недвижимостью и создать ликвидность для рынка. Это предложение похоже на затягивание «дыхательной трубки», делая и без того сложный рынок еще более сложным. Рынок недвижимости хочет развиваться и продаваться, для этого должны быть брокеры, инвесторы, спекулянты... Управление рынком недвижимости должно направлять его к стабильному развитию, а не запрещать деятельность в сфере недвижимости, если ею невозможно управлять.
«Чтобы увеличить доходы и предотвратить потери бюджета, помогая рынку недвижимости развиваться здорово, нужны экономические решения для управления, а не только административные решения. Если будет больше административных правил, рынку придется искать способы справиться, найти способы обойти закон, тогда он станет более хаотичным. Поэтому мы не должны ограничивать количество домов для продажи и аренды, а должны создать налоговую шкалу, обложить высокими налогами мелких лиц, которые занимаются рынком недвижимости, чтобы получить прибыль. В частности, случаи покупки домов и земли и оставления их заброшенными, не ремонтируя и не используя их, просто ожидая повышения цены, чтобы продать их с целью получения прибыли, должны будут облагаться еще более высоким налогом. Государство может использовать эти налоговые деньги в качестве фонда для строительства новых районов недорогого жилья для бедных, удовлетворяя реальные потребности людей. В это время инвесторов в недвижимость и спекулянтов значительно сократится», - проанализировал адвокат Тран Минь Куонг.
Эксперт по недвижимости Тран Кхань Куанг считает, что если физическое лицо занимается недвижимостью постоянно и в больших объемах, ему необходимо иметь юридическое лицо. В этом отношении данное положение является верным. Однако если это регулирование применить немедленно, оно нестабильно, или указание конкретного количества в 3–5 домов нецелесообразно, для этого нужна дорожная карта и время. Потому что есть люди, которые владеют 2–4 объектами недвижимости, но стоимость каждого из них достигает 50 миллиардов донгов, а то и сотен миллиардов донгов, по сравнению с человеком, который владеет 10–20 объектами, но стоимость каждого из них составляет всего 1–2 миллиарда донгов.
«Закон правильный, но ему нужна определенная дорожная карта, потому что при создании юридического лица должно быть создано предприятие по недвижимости. При внесении личных активов в компанию возникнет много проблем, это непросто, и это нужно объяснить, особенно при внесении в предприятие сельскохозяйственных земель. В настоящее время положение об уставном капитале для создания предприятия по недвижимости составляет 20 миллиардов донгов. Разумно это или нет? Бизнес по недвижимости как физическое лицо, будь то прибыль или убыток, должен платить 2% налог, в то время как предприятия платят налог только при получении прибыли, и они могут включать расходы в расходы предприятия. Таким образом, в долгосрочной перспективе, если индивидуальные инвесторы намерены постоянно инвестировать, им необходимо создать предприятие, чтобы легко управлять недвижимостью и получать больше прибыли. Проблема в том, как государство поддерживает внесение недвижимости в юридическое лицо предприятия самым простым способом», - проанализировал г-н Тран Кхань Куанг.
Разделяя эту точку зрения, г-н Доан Нгок, генеральный директор акционерной компании PropertyX, заявил, что принятие таких правил направлено на ограничение спекуляций. Государство стремится не допустить слишком быстрого развития рынка недвижимости, влияющего на многие другие отрасли и всю экономику. Однако если торговля будет ограничена, это повлияет на рынок. В периоды земельной лихорадки брокеры по недвижимости не будут передавать «розовую книгу», а будут прибегать к уловкам, чтобы обойти закон и уклониться от уплаты налогов.
Сначала они пойдут к нотариусу, чтобы удостоверить сделку купли-продажи с владельцем жилья, то есть владелец жилья полностью уполномочивает «брокера» на совершение сделки купли-продажи, не передавая при этом розовую книгу. Во-вторых, когда «брокер» находит покупателя, происходит нотариально заверенная процедура передачи имени. В-третьих, бывают случаи, когда «брокер» заранее ведет переговоры с домовладельцем. Поэтому государство не взимает никаких налогов с «брокеров». Мало того, инвесторы также обходят закон, прося родственников, жен и детей владеть недвижимостью. Таким образом, это регулирование невозможно контролировать.
В нынешних условиях это предложение вряд ли поможет бороться со спекуляциями и может оказаться контрпродуктивным, поскольку оно влияет на психологию и без того нестабильных инвесторов. Поэтому необходим открытый механизм привлечения ресурсов, поскольку в современных условиях недвижимость по-прежнему остается одним из крупных и эффективных каналов привлечения ресурсов, особенно иностранного инвестиционного капитала и денежных переводов. Нам нужно больше мер политики для привлечения и поощрения сделок с недвижимостью, а не пытаться ужесточить их.
Г-н Доан Нгок, генеральный директор акционерной компании PropertyX
Ссылка на источник
Комментарий (0)