Несмотря на то, что на рынке недвижимости наблюдаются позитивные изменения, некоторые эксперты по-прежнему обеспокоены риском несвоевременного погашения облигаций компаниями, работающими в сфере недвижимости, в следующем году.
Несмотря на то, что на рынке недвижимости наблюдаются позитивные изменения, некоторые эксперты по-прежнему обеспокоены риском несвоевременного погашения облигаций компаниями, работающими в сфере недвижимости, в следующем году.
По данным ТС. Кан Ван Люк, главный экономист BIDV, в самый сложный период на рынке недвижимости (с июня по август 2023 года) правительством был издан указ 08/2023/ND-CP, позволяющий предприятиям и инвесторам вести переговоры о продлении и отсрочке погашения облигационного займа. Благодаря этой «спасательной линии» 60% предприятий получили двухлетнюю отсрочку, тем самым перенеся срок погашения задолженности на июнь 2025 года.
Статистика рейтингового агентства показывает, что остаток корпоративных облигаций (как основного долга, так и процентов), подлежащих погашению в 2025 году, оценивается в 334 000 млрд донгов. Только для сектора недвижимости ожидаемый остаток по погашению составляет около 135 000 млрд донгов.
Комментируя приведенные выше цифры, эксперт BIDV заявил, что давление на облигации в 2025 году не вызывает беспокойства. Дефолт менее вероятен, поскольку рынок недвижимости постепенно становится более позитивным. Многим предприятиям для продажи своей продукции достаточно установить скидку на товар в размере всего лишь около 10%, а не 40–50%, как в предыдущий период.
Более того, г-н Люк уверен, что рынок недвижимости выигрывает от макроэкономических факторов. Соответственно, инфляция растет под контролем; Процентные ставки во Вьетнаме остаются низкими; обменный курс смягчается; дефицит бюджета, государственный долг, внешний долг, обязательства по погашению государственного долга... в пределах, разрешенных Национальной ассамблеей. Кроме того, институциональная и правовая система постепенно совершенствуется благодаря наличию трех новых законов о недвижимости.
Динамика восстановления рынка наглядно отражена в отчете Министерства строительства за третий квартал 2024 года. В частности, общее количество успешных сделок в сегменте квартир и индивидуального жилья достигло 38 398 сделок. Этот показатель вырос на 48,3% по сравнению со вторым кварталом 2024 года и на 29% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. С улучшением настроений на рынке предпосылки для возвращения бизнеса в сфере недвижимости становятся все более очевидными.
Разделяя эту точку зрения, г-н Нгуен Куанг Туан, генеральный директор FiinRatings, заявил, что крупнейшим источником капитала для предприятий сферы недвижимости являются не банковские кредиты или облигации, а платежи клиентов. Если правительство решит правовые вопросы в проектах и создаст условия для инвесторов, чтобы они могли запустить проекты в ближайшее время, управление облигационными долгами больше не будет сложной «проблемой».
На самом деле, процесс юридического распутывания ускоряется. С третьего квартала 2024 года многие проекты, которые долгие годы были «отложены», вновь открылись для продажи. В Ханое это Hanoi Melody Residences (район Хоангмай) и QMS Top Tower (район Нам Ту Лием). В Хошимине «возрожденными» проектами являются Dat Xanh Homes Riverside (город Четвёртый Дык), Metro Star (город Четвёртый Дык), D-Homme (район 6), Lavida Plus (район 7)...
Однако, с точки зрения доктора. Экономический эксперт Ву Динь Ань заявил, что количество облигаций, подлежащих погашению в 2025 году, по-прежнему оказывает большое давление на бизнес. В частности, корпоративные облигации в сфере недвижимости имеют более высокий риск просроченной задолженности и потенциально безнадежной задолженности, чем в среднем по рынку.
Заключение эксперта вполне обосновано, особенно если сравнивать его с недавним отчетом. Соответственно, за последние 10 месяцев на долю группы предприятий жилой недвижимости пришлось 60% от общего объема просроченных облигаций. Даже 56% эмитентов со слабой кредитной историей работают в сфере жилой недвижимости и строительства.
«В течение следующих 12 месяцев в секторе жилой недвижимости наступит погашение облигаций на сумму около 109 000 млрд донгов, что составит почти половину от общей стоимости облигаций с наступившим сроком погашения. «Из них, по нашим оценкам, облигации на сумму около 30 000 млрд донгов подвержены риску несвоевременного погашения основного долга», — говорится в отчете.
По словам г-на Дуонг Дук Хьеу, директора по кредитному анализу и рейтингу сектора нефинансовых предприятий VIS Rating, способность предприятий сферы недвижимости погашать задолженность остается слабой, а уровень дифференциации в способности погашать задолженность все больше увеличивается.
Эксперт VIS Rating оценил, что у предприятий с проектами, ориентированными на сегмент недвижимости, сосредоточенных в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, активность продаж достаточно хороша и восстановится в 2024 году. У таких предприятий будут лучшие ресурсы и высокая способность погашать задолженность.
«Напротив, некоторые предприятия останутся в сложной ситуации из-за своей прежней сосредоточенности на весьма спекулятивных проектах. «Спрос на этот сегмент по-прежнему низок, поэтому возможности погашения задолженности слабы», — прокомментировал г-н Хьеу.
Рейтинговое агентство VIS подчеркивает, что до 2/3 инвесторов, акции которых котируются на фондовой бирже, имеют денежный поток для погашения задолженности от слабого до крайне слабого уровня, в частности, операционный денежный поток составляет менее 5% от общего объема задолженности. Это особенно серьезно для инвесторов, затронутых правовыми проблемами проекта.
В связи с вышеизложенной ситуацией прогнозируется, что 50% облигаций со сроком погашения в конце 2024 года и в 2025 году могут оказаться под угрозой несвоевременной выплаты основного долга и процентов, большинство из которых приходится на предприятия, регулярно просрочивающие платежи.
Источник: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html
Комментарий (0)