최초로 의견을 받기 위해 국회에 제출된 법안 초안(정부 4월 5일자 의견서 번호 108/TTr-CP)에는 프로젝트 투자자가 미래에 형성될 주택 및 건설 공사를 판매하는 것에 대한 규정이 포함되어 있습니다. 사업 추진에 따른 기반시설이 있는 토지이용권의 양도 및 임대는 반드시 부동산 거래소를 거쳐야 합니다(제57조). 이러한 제안에 대해서는 전문가들과 일부 국회 대의원들의 반대 의견이 많아 엇갈린 의견이 나왔습니다.
2가지 옵션
제5차 국회 대의원들의 의견을 토대로, 기초 기관은 관계 기관과 협의하여 연구, 흡수, 검토를 진행했습니다. 정부는 국회 경제위원회에 제출한 최신 법률안 접수, 개정 및 완성에 대한 보고서에서 부동산 거래가 반드시 원내를 통해 진행되도록 규정한 규정(제57조)을 삭제하고, 대신 사업체가 원내를 통해 거래하도록 장려하기로 했습니다.
"초안 작성 기관의 수용은 시기적절하고 매우 환영할 만한 일입니다. 부동산 거래에서 제3자, 즉 부동산 거래소를 거쳐야 한다면 추가적인 절차와 비용이 발생하고, 이미 계약 공증 및 인증에 대한 규정이 있는 법률상 부동산 가격이 상승하게 됩니다." 부동산 법률 전문가인 응우옌 반 딘 마스터가 자신의 의견을 밝혔습니다.
초안 법안에서 주목할 만한 또 다른 조항은 부동산 거래에서 투자자가 보증금을 징수해야 한다는 조건입니다. 최신 초안법 제23조 5항에서, 초안 작성 기관은 2가지 옵션을 제안했습니다.
부동산사업법 개정안에서 제시된 부동산 매매·거래에 관한 보증금 규정에 대해서는 아직도 상충되는 의견이 많습니다. 사진: TAN THANH
옵션 1: 부동산 프로젝트 투자자는 주택 또는 건설 공사가 국가 기관으로부터 기본 설계 승인을 받고 투자자가 이 법 제25조 제2항에 명시된 토지 사용권에 대한 서류 중 하나 이상을 보유하고 법률 규정에 따라 건설 공사 착수 신고 절차를 완료한 경우에만 고객과의 계약에 따라 보증금을 징수할 수 있습니다. 보증금계약서에는 주택의 매매가격, 임대매매가격, 공사내용을 명확히 기재하여야 하며, 보증금액은 주택의 매매가격, 임대매매가격, 공사내용의 10%를 초과할 수 없습니다.
옵션 2: 부동산 프로젝트 투자자는 주택 및 건설 공사가 사업을 위한 모든 조건을 충족하고 이 법의 규정에 따라 거래를 진행한 경우에만 고객과의 계약에 따라 보증금을 징수할 수 있습니다.
보증금 요건을 낮추거나 없애시겠습니까?
호치민시 부동산협회(HoREA)의 레 황 차우 회장은 옵션 1의 일부 내용에 동의하지 않는다고 밝혔습니다. 왜냐하면 해당 옵션은 고객, 특히 개인 고객의 이익을 보호하는 데 큰 의미가 없기 때문입니다. 구체적으로, 옵션 1에 명시된 보증금 금액을 다음과 같이 수정해야 합니다.
"입금액이 5%를 초과하지 아니하는 것"은 사회적 관행에 따른 적정수준이며, 입금액의 성격이 자본조달 목적이 아니며 예치자와 수취자가 계약을 의식적으로 준수하기에 충분히 큰 가치를 가지는 것을 보장하기 위한 것입니다. 또한 이를 통해 프로젝트 투자자는 고객의 요구와 취향을 파악하여 프로젝트의 제품, 유틸리티, 서비스의 품질을 개선하고 향상시키는 데 도움이 됩니다.
한편, 전문가 응우옌 반 딘은 이론적으로는 보증금이 부동산사업법의 규제 범위에 속하는지 평가할 필요가 있다고 말했습니다. 그에 따르면 판매자(투자자)와 구매자(잠재적 고객) 사이의 관계는 민사관계이며 민법에 의해 규제됩니다.
민법 328조에 따르면 보증금이란 당사자 일방이 계약의 체결 또는 이행을 확보하기 위하여 일정 기간 상대방에게 금전 또는 귀금속, 보석 또는 그 밖의 귀중품(이하 총칭하여 보증금이라 한다)을 인도하는 것을 말한다.
따라서 매도인과 매수인 간의 보증금계약의 목적이 단지 양측이 적격을 갖춘 경우 아파트 매매계약(장소확보)을 체결한다는 것을 보장하는 것일 뿐이라면, 전문법(부동산사업법)에서 보증금의 수령시기나 가액을 제한할 수 있을까요?
딘 씨에 따르면, 정책의 효과를 보장하고 "법률 충돌"을 피하기 위해 부동산 사업법은 보증금을 규제할 필요가 없습니다. 그 대신 주택 매매, 장래 건설 프로젝트, 자금 동원 및 투자자의 자금 사용 등을 엄격히 통제하는 규정을 마련하고, 동시에 위법 행위를 처리하기 위한 엄격한 제재 조치도 마련해야 합니다. 따라서 법안 초안에서 보증금 수령 조건 및 보증금 가치에 대한 규정은 삭제되어야 합니다.
호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장 LE HOANG CHAU 씨 :
프로젝트 이전 문제
사업이전 규정과 관련해 초안 제38조에서는 사업의 전부 또는 일부를 이전하는 원칙을 명확히 규정하고 있다. 이 중 제38조 제3항은 투자자가 프로젝트 양도 후 프로젝트를 상속할 수 있다고 규정하고 있으나, 이 원칙은 초안 제39조와 일치하지 않습니다. 구체적으로, 제39조 1항 C항에서는 프로젝트 양도의 경우 투자자가 인프라를 완료해야 한다고 규정하고 있습니다.
실제로 프로젝트 판매자와 구매자는 전혀 다른 생각을 가지고 있습니다. 구매자는 돈이 있고, 다른 아이디어가 있으며, 프로젝트의 현재 상태를 변경하는 데 투자하고 싶어하므로 이체를 받은 후 1/500 계획을 조정하고, 더 많은 돈을 지불하고, 재정적 의무를 완수하며, 기존 인프라를 사용할 필요가 없고, 새로운 인프라를 구축합니다. 한편, 제39조 제3항은 양도를 허용하기 전에 기반시설이 완료되어야 한다고 규정하고 있어 양도인에게 불편을 주고 있다. 규정이 여전히 구속력이 있는 경우 프로젝트 합병 및 인수(M&A)가 어려워지고 양도에 유리한 조건이 조성되지 않아 무능한 투자자는 새로운 투자자를 찾는 데 어려움을 겪을 것입니다.
FINA 부동산 금융 서비스 회사의 사장 , PHAM ANH KHOI 박사 :
규정은 균형을 보장해야 합니다.
부동산사업법(개정)에는 국회에서 논의되고 의결된 중요한 내용이 많이 있습니다. 그러나 모든 결정은 부동산 매수자와 매도자를 포함한 시장 참여자 간의 균형을 맞춰야 합니다. 법률이 구매자나 판매자에게 어려움을 준다면, 균형은 무너집니다. 상품개방조건에 대한 규정에 있어서 법률이 너무 엄격하면 투자자들이 자본을 동원하지 못하거나 조달에 어려움을 겪게 되어 프로젝트를 구현하기 어렵고 비용이 증가하게 됩니다. 시장에 공급되는 제품은 저렴할 것이고, 판매 가격은 구매자의 능력을 넘어설 것입니다.
국가 예산 수입도 줄어들고, 건설 자재, 건설 및 설비 등 부동산 관련 산업도 타격을 입으며 근로자도 일자리를 잃게 되고... 경제 전체도 영향을 받게 될 것입니다.
Le Thanh Trading and Construction Company Limited의 총책임자 인 LE HUU NGHI 씨 :
동원된 자금을 관리하기 위한 규정이 있어야 합니다.
국회가 무시해야 할 불필요한 규제가 있습니다. 제한은 단지 확인하고 감독하는 데 더 많은 인력이 필요합니다... 예를 들어, 보증금 규제는 매수자와 매도자가 결정하는 민사 문제입니다. 구매자가 보증금을 지불하기로 동의하였으나 구매하지 않을 경우 보증금은 상실되고, 판매자가 돈을 받고 계약을 취소할 경우 보증금은 반환됩니다.
또는 거래소를 통해 거래를 규제할 것인지의 여부는 투자자가 자유롭게 선택하도록 맡겨야 합니다. 투자자는 어느 거래소가 선택할 만한 역량이 있는지 알 수 있기 때문입니다. 그렇지 않으면 투자자 스스로 상품을 판매하고 고객에게 책임을 져야 합니다. 실제로 규정이 강제된다면, 단지 수수료를 받기 위해 상품을 판매하려는 신뢰할 수 없는 많은 업체들이 사실을 과장하고, 프로젝트를 잘못 표현하여 고객에게 상품을 판매하게 될 것이고, 이때 모든 책임은 투자자가 지게 될 것입니다.
부동산 사업에서 중요한 것은 투자자의 현금 흐름을 관리하는 것입니다. 그들은 고객으로부터 받은 돈을 어디에 두는가? 우리가 그것을 관리하지 않고 그들이 마음대로 사용하도록 내버려두고 프로젝트 구현에 넣지 않는다면, 그것은 고객에게 위험입니다.
Pham Dinh가 녹음했습니다
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출처: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm
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