부동산 시장은 긍정적인 조짐을 보이고 있다.
최근 batdongsan.com.vn의 2024년 1분기 시장 보고서에 따르면 부동산 시장은 긍정적인 조짐을 보이고 있습니다.
batdongsan.com.vn에서 중개인을 대상으로 그들이 근무하는 부동산 사업 활동에 대해 조사한 결과, 19%는 사업체가 직원 수를 늘렸다고 답했고 26%는 사업체가 2024년 1분기에 마케팅 예산을 늘렸다고 확인했습니다.
호치민시 부동산을 찾는 투자자들의 하노이 아파트에 대한 관심은 현재까지 7.5배 증가했습니다.
Batdongsan.com.vn 남부지역 이사인 딘 민 투안 씨는 아파트 시장에 대해 논평하면서 하노이의 아파트 매매 가격이 호치민시의 매매 가격과 비슷해졌으며, 호치민시에서 하노이의 아파트를 찾는 사람의 수가 7.5배 증가했다고 말했습니다.
구체적으로 하노이의 아파트 평균 가격은 m2당 4,600만 VND이고, 호치민시의 아파트 가격은 m2당 4,800만 VND입니다.
2018년 초 하노이와 호치민시의 아파트 매매 가격은 각각 2,700만 VND/m2와 3,100만 VND/m2였습니다. 6년 만에 하노이 아파트 가격 평균 상승률이 70%에 달해, 아파트 가격이 55% 오른 호치민시를 앞지르게 됐다.
Batdongsan.com.vn의 부사장인 응우옌 꾸옥 아인 씨는 하노이의 아파트 가격이 급등한 이유에 대해 설명하면서 두 가지 주요 이유가 있다고 말했습니다.
첫째, 하노이의 아파트 공급은 여전히 제한적입니다. 투자자들의 장애물을 제거하기 위한 법적 조치가 있기는 했지만, 최근의 새로운 프로젝트들은 연간 약 2만~3만 호의 아파트를 공급하는 데 그치고 있습니다. 반면 정상적인 수요는 연간 7만~8만 호에 달합니다.
둘째, 하노이의 아파트 매수 수요는 여전히 높습니다. 주목할 점은 이러한 수요가 하노이와 북부 지방뿐만 아니라 남부 지역에서도 나타난다는 것입니다. Batdongsan.com.vn의 빅데이터는 놀라운 정보를 공개했습니다. 호치민시의 부동산 수요자들의 하노이 아파트에 대한 관심이 2021년 1분기부터 현재까지 7.5배 증가했습니다. 같은 기간 동안 호치민시에 거주하는 사람들이 호치민시 아파트를 검색한 횟수는 2배만 증가했습니다.
하노이의 아파트 평균 가격은 m2당 4,600만 VND이고, 호치민시의 아파트 가격은 m2당 4,800만 VND입니다.
응우옌 꾸옥 안 씨는 호치민시 주민들이 하노이 아파트에 점점 더 관심을 갖고 있는데, 그 이유는 가격 수준이 상당히 안정적이고 호치민시보다 여전히 낮기 때문이라고 말했습니다. 게다가 하노이의 아파트 임대 수익률은 호치민시보다 높습니다.
Batdongsan.com.vn의 1분기 보고서에 따르면 구체적으로 2023년 초부터 현재까지 하노이의 아파트 임대 수익률은 4.1%~4.9%로 변동했고, 호치민시의 경우 3.9%~4.5%였습니다.
또한 최근에는 남부 시장의 투자자들이 북부 시장으로 진출하기도 했습니다. 이들 투자자 중 남부에 있는 충성도 높은 고객층은 하노이에서 최근 개발한 프로젝트에 관심을 갖고 있으며, 이로 인해 하노이의 아파트 수요가 증가하고 있습니다.
부동산법이 개정되면 많은 주체가 혜택을 받는다
Batdongsan.com.vn의 전략 책임자인 레 바오 롱 씨는 토지 가격 업데이트 빈도가 증가하고 정확도 수준이 더 높아지면 법률의 변경으로 인해 앞으로 토지 가격이 상승할 수 있다고 예측합니다.
그는 2024년 토지법 제159조에 지가틀을 폐지하고 지가표를 매년(이전에는 5년마다) 갱신하도록 규정한 데 따라, 정부는 지가표를 성(省) 인민위원회가 결정하도록 규정(이전에는 지가틀을 참고해야 했음)함으로써 지방에 권한과 책임을 위임하고 지방의 실제 상황에 더 가깝게 지가를 결정하려 한다고 분석했습니다. 2024년 토지법 제11장에서는 공제방식을 폐지하고, 4가지 토지평가방식을 적용하는 조건을 구체적으로 규정하여 토지평가의 정확성을 높였습니다.
또한, 분쟁의 대상이 되지 않는 사용 중인 토지에 대한 토지이용권 증서 교부 세부 조건을 보완하는 2024년 토지법 제138조도 이 범주의 토지 생산물에 대해 더 나은 유동성과 가격 상승 기회를 제공합니다.
부동산 소비자는 일반적으로 법률의 변화로 이익을 얻습니다.
Batdongsan.com.vn의 2024년 1분기 부동산 시장 보고서에서 Le Bao Long 씨는 토지 가격이 상승하면 부지 정리 비용 증가와 사업 조건, 자본 비율 및 재정착 절차에 대한 투자자에게 더 엄격한 요건을 요구하는 3가지 법률로 인해 기본 부동산 가격도 상승할 것이라고 언급했습니다. 2차 부동산 가격의 상승은 개인 주택 가격 및 기타 부동산 유형의 성장으로 이어질 것입니다.
또한, 레바오롱 씨는 사회주택 공급이 우대 정책과 새로운 지원, 그리고 각 성 인민위원회가 사회주택을 위한 충분한 토지를 할당하도록 요구하는 규정을 통해 개선될 것으로 예상된다고 말했습니다. 사회주택에 관한 새로운 법률은 외국 자본/외국 기관과 노동자들이 사회주택을 임대할 수 있도록 노동조합의 재정 자원을 활용하는 두 가지 형태의 사회주택 개발을 추가했습니다. 투자자는 인프라 면적의 ≤20%를 사업용으로 확보하고, 모든 수익을 누릴 수 있으며 토지 사용료/임대료가 면제되고, 가격 결정 및 면제 요청 절차를 거칠 필요가 없습니다.
또한 Batdongsan.com.vn의 전문가들은 인계 기준, 진행 상황 등에 대한 더욱 엄격한 규정 덕분에 부동산 프로젝트의 품질도 향상될 것으로 예측합니다. 예를 들어, 2023년 주택법 제36조는 투자자가 프로젝트를 구현할 수 있는 역량과 경험을 보유해야 하며, 다른 파트너에게 계약 체결을 허가/양도해서는 안 되며, 기술 인프라 시스템을 완료하고 사용을 수락한 후에만 토지를 양도할 수 있으며, 등록된 단계의 진행 상황을 보장해야 한다고 규정하고 있습니다.
레바오롱 씨는 부동산 소비자들은 일반적으로 법의 변화로 이익을 얻는다고 말했습니다. 이들 중 가장 큰 혜택을 보는 두 집단은 해외 거주 베트남인과 재정착/보상금을 받은 사람들입니다.
통계에 따르면, 송금액의 약 15-20%가 부동산에 직접 투자된다고 합니다. 법률 개정을 통해 보다 공식적인 법적 틀과 보다 유연한 정책이 마련되었으며, 해외 베트남인이 토지 사용권을 양도할 수 있도록 허용되었습니다(이전에는 미사용 주택을 임대하여 관리할 수 있는 권한만 부여). 이를 통해 외국 자본이 부동산 시장에 진출할 수 있는 기회가 더욱 확대될 것입니다.
재정착/보상 대상자들도 많은 경우 권리가 보장됩니다. 재정착 대상 가구 및 개인에게는 일자리와 소득을 얻고, 삶과 생산을 안정시킬 수 있는 기회가 제공됩니다. 2024년 토지법은 또한 재정착 지역이 주민의 삶을 보장하기 위한 기술적, 사회적 기반 시설 조건을 완료해야 한다고 규정하고 있습니다. 토지가 회복될 때 보상을 받는 가구 및 개인의 경우, 주거용 토지를 받을 자격이 없지만 다른 숙박 시설을 마련할 수 없는 경우에도 주거용 토지에 대한 보상을 받을 수 있습니다. 비농경지(주거용지가 아님)를 회복받은 주체에게도 이전보다 더 유연하게 토지 보상이 제공됩니다.
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