최근 국회에서 통과된 새로운 주택법에는 매매 또는 임대용 아파트가 여러 개 있는 주택(미니 아파트라고도 함)에 대한 투자와 관련된 많은 새로운 규정이 포함되었습니다.
특히, 새로운 주택법은 투자자가 일반 상업용 주택 사업과 유사한 사업을 건설해야 한다고 규정하고 있습니다.
새로운 주택법은 투자자들에게 프로젝트를 확립하도록 요구합니다. (사진=DM)
구체적으로 새로운 규정에 따르면, 미니 아파트(2층 이상의 주택으로 각 층에 아파트가 있거나 2층 규모로 20개 이상의 아파트가 있는 규모)를 건설하여 판매 또는 임대하려는 개인은 주택 건설 프로젝트의 투자자가 되기 위한 조건을 충족해야 합니다.
토지법(분홍책)에 따른 인증서 대상 아파트는 주택법과 부동산사업법에 따라 매매, 임대 또는 임대매매를 하게 됩니다.
또한, 임대용 미니 아파트에 투자하려면 건설부 장관이 발행한 건설 요건을 충족해야 합니다. 건물은 법률이 규정하는 대로 화재예방 및 소화 요건을 충족해야 합니다.
EZ 부동산 투자 및 개발 주식회사(EZ Property)의 Pham Duc Toan 사장은 미니 아파트의 건설 및 관리를 강화하는 것이 필요하다고 말했습니다. 왜냐하면 이러한 유형의 아파트는 오랫동안 많은 위법 사항과 함께 난무하게 개발되어 왔기 때문입니다.
가까운 미래에는 투자 프로젝트 없이는 미니 아파트를 판매하는 것이 거의 불가능할 것입니다. 따라서 엄격한 절차적 규정으로 인해 미니 아파트 개발은 상당히 제한될 것입니다.
한편, 주택건설 투자사업에 대한 투자사업을 수립하고 투자자로서의 조건을 충족하는 일은 엄청난 과제가 될 것이다. 미니 아파트는 고층 건물로, 주로 200~300m2 면적에 지어지며 깊은 골목길에 위치합니다. 그러므로 일반적인 상업용 아파트 건물과 같은 프로젝트를 세우는 것은 거의 불가능합니다.
“골목 폭이 2m도 안 되는 경우 화재 예방, 인프라, 인구 지표, 환경 영향 평가 등 여러 요소가 보장되지 않아 1/500 계획을 세우는 것은 불가능합니다. "현재 미니 아파트로는 이런 요건을 충족하는 게 거의 불가능하다"고 토안 씨는 분석했다.
토안 씨에 따르면, 상업용 아파트의 경우 프로젝트 허가 및 계획 수립에 수년이 걸릴 수 있고, 미니 아파트의 경우 이 기간이 더 길어질 것입니다.
게다가 미니 아파트는 주로 중심지에 지어지기 때문에 건축 높이 규정이 매우 엄격해서, 보통 200m2의 토지에 5~6층 정도만 지을 수 있습니다. 이런 밀도와 높이에서는 투자자들이 수익을 낼 수 없기 때문에 아무도 이런 짓을 하지 않을 것입니다.
사실, 현재 기존 미니 아파트의 최대 95%가 허가 없이 지어지고 있습니다. 규정에 따라 건설했다면 투자자들은 공사를 시작하기도 전에 손실을 보게 될 것이기 때문입니다.
"200m2의 토지를 100억에 매수했지만 5층만 짓고 면적의 70%인 700m2만 지을 수 있다면 토지와 건설 비용은 m2당 약 2,200만 VND입니다. m2당 2,500만 VND에 판매한다면 투자자는 5층을 짓는 것으로는 수익을 낼 수 없다는 것이 분명합니다." 토안 씨가 설명했습니다.
따라서 토안 씨에 따르면, 앞으로 미니 아파트 유형은 쇠퇴할 위험이 있습니다. 새로 건설할 투자 프로젝트를 수립해야 하기 때문에 많은 사람들이 건설이 불가능해질 것이기 때문입니다.
건축 조건을 충족하는 미니 아파트의 경우 투자 비용이 너무 비싸 상업용 아파트와 경쟁력이 없어 비용도 매우 높을 것입니다.
한편, 호치민시 부동산 협회(HoREA)의 레 황 차우 회장은 미니 아파트 투자자는 상업용 주택 프로젝트를 개발하는 대형 투자자처럼 법적 규정을 준수해야 하는 개인이라고 말했습니다.
특히, 개인은 화재예방 및 소화에 관한 법률의 규정을 준수해야 합니다. 매매, 임대, 할부매매는 부동산사업법의 규정을 준수해야 합니다.
더불어, 미니 아파트의 주택 구매자에게는 인증서(분홍색 책)가 제공됩니다. 관리운영은 아파트 관리이용에 관한 규정에 따라 이루어져야 하며, 여기에 거주하는 주민들의 안전을 보장하고 합법적인 권익을 보호하기 위해 각급 인민위원회의 검사 및 감독 책임을 명확히 규정해야 합니다.
차우 씨는 "이 규정은 미니 아파트의 경우 지방 자치 단체의 책임을 증가시킬 것"이라고 말했다.
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