새로운 주택법이 미니 아파트를 '폐지'할 수 있을까?

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최근 국회에서 통과된 새로운 주택법에는 매매 또는 임대를 목적으로 하는 여러 개의 아파트로 구성된 주택(미니 아파트라고도 함)에 대한 투자와 관련된 많은 새로운 규정이 포함되었습니다.

특히, 새로운 주택법은 투자자가 일반 상업용 주택 프로젝트와 유사한 프로젝트를 설립해야 한다고 규정하고 있습니다.

신주택법, 소형아파트 건설·관리 강화 사진 1 — 새로운 주택법은 투자자들에게 프로젝트를 수립하도록 요구합니다. (사진: DM)

구체적으로, 새로운 규정에 따르면, 미니아파트(2층 이상의 주택으로 각 층에 아파트가 있거나, 2층 규모로 20세대 이상의 아파트가 있는 규모)를 건설하여 매매 또는 임대하려는 개인은 주택 건설 프로젝트의 투자자가 되기 위한 조건을 충족해야 합니다.

토지법(핑크북)에 따른 증명서를 받을 수 있는 아파트는 주택법과 부동산사업법에 따라 매매, 임대 또는 임대매매를 하게 됩니다.

또한, 임대용 미니 아파트에 투자하려면 건설부 장관이 발행한 건설 요건을 충족해야 합니다. 건물은 법률이 규정하는 화재 예방 및 소화 요건을 충족해야 합니다.

EZ 부동산 투자 개발 주식회사(EZ Property)의 팜 둑 토안(Pham Duc Toan) 사장은 미니 아파트의 건설과 관리를 강화하는 것이 필요하다고 말했습니다. 이런 유형의 아파트는 오랫동안 많은 위법 사항을 안고 난립해 왔기 때문입니다.

가까운 미래에는 투자 프로젝트 없이는 미니 아파트를 판매하는 것이 거의 불가능할 것입니다. 따라서 엄격한 절차 규정으로 인해 미니 아파트 개발은 상당히 제한될 것입니다.

한편, 주택건설 투자사업에 대한 투자사업을 수립하고 투자자 자격을 갖추는 것은 엄청난 과제가 될 것이다. 미니 아파트는 주로 200~300m2 면적의 고층 건물로, 골목길 깊은 곳에 위치해 있습니다. 그러므로 일반적인 상업용 아파트 건물과 같은 프로젝트를 세우는 것은 거의 불가능합니다.

"폭이 2미터 미만인 골목길에서는 화재 예방, 기반 시설, 인구 지표, 환경영향평가 등 여러 요소가 보장되지 않아 1/500 계획을 수립하는 것이 불가능합니다. 현재 소형 아파트로는 이러한 요건을 충족하는 것이 거의 불가능합니다."라고 토안 씨는 분석했습니다.

토안 씨에 따르면 상업용 아파트의 경우 프로젝트 허가 및 계획 수립에 수년이 걸릴 수 있으며, 미니 아파트의 경우 이 기간이 더욱 길어질 것이라고 합니다.

게다가 미니 아파트는 주로 중심지에 지어지기 때문에 건축 높이 규제가 매우 엄격해서, 보통 200m2의 토지에 5~6층 정도만 지을 수 있습니다. 이런 밀도와 높이에서는 투자자들이 수익을 낼 수 없으므로 아무도 이런 짓을 하지 않을 것입니다.

사실, 현재 존재하는 미니 아파트의 최대 95%가 허가 없이 지어지고 있습니다. 규정에 맞게 짓는다면 투자자들은 공사를 시작하기도 전에 손실을 보게 될 것이기 때문입니다.

"200m² 면적의 토지를 100억 원에 매입했지만, 5층까지만 건축할 수 있고, 전체 면적의 70%인 700m²만 건축할 수 있다면, 토지 비용과 건축비를 합치면 m²당 약 2,200만 동이 됩니다. m²당 2,500만 동에 매각한다면, 투자자는 5층 건물을 짓는 것으로는 수익을 낼 수 없다는 것이 명백합니다."라고 토안 씨는 설명했습니다.

따라서 토안 씨에 따르면 앞으로 미니 아파트 유형은 쇠퇴할 위험이 있습니다. 새로 투자할 프로젝트를 건설해야 하는 상황이라 많은 사람이 건설을 할 수 없게 되기 때문입니다.

건축 조건을 충족하는 미니아파트의 경우에도 투자비용이 너무 비싸 상업용 아파트와 경쟁력이 없어 비용 또한 매우 높을 것입니다.

한편, 호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우 씨는 미니 아파트 투자자는 상업용 주택 프로젝트를 개발하는 대형 투자자처럼 법적 규정을 준수해야 하는 개인이라고 말했습니다.

특히, 개인은 화재 예방 및 진화에 관한 법률의 규정을 준수해야 합니다. 매매, 임대 및 할부매매는 부동산사업법의 규정을 준수해야 합니다.

또한, 미니 아파트 구매자에게는 인증서(분홍색 책)가 제공됩니다. 관리운영은 아파트 관리이용에 관한 규정에 따라 이루어져야 하며, 각급 인민위원회의 검사감독 책임을 명확히 규정하여 안전을 보장하고 여기에 거주하는 주민들의 합법적 권익을 보호해야 합니다.

차우 씨는 "이 규정은 미니 아파트의 경우 지방 당국의 책임을 강화할 것"이라고 말했습니다.

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