사회주택 개발은 많은 어려움과 문제로 인해 예상대로 성과가 나타나지 않았습니다.
호치민시 인민위원회 부위원장인 부이 쑤언 꾸엉은 2021~2030년 기간 동안 호치민시 주택 개발 프로그램과 저소득층과 공업단지 근로자를 위해 최소 100만 채의 사회주택 건설에 투자하는 정부 프로젝트에 따라, 호치민시는 2021~2030년 기간 동안 약 69,700~93,000채의 사회주택을 개발할 계획이라고 밝혔습니다. 호치민시는 2021~2025년 동안 26,200~35,000호의 아파트를 개발할 계획입니다.
적당한 결과
2021년부터 현재까지 호치민시 인민위원회는 일반 정책 및 지침 시행에 대한 장애물을 제거하기 위해 많은 지침을 발표했습니다. 또한 시는 2023년부터 구체적인 프로젝트의 문제점을 하나하나 검토하고, 21개 프로젝트에 해당하는 63개 솔루션을 통해 투자 절차를 이행하는 방안을 지시했습니다.
하지만 사회주택 개발 목표 실행 결과는 아직 제한적이며, 원하는 성과를 달성하지 못했습니다. 구체적으로 임기 초(2021년)부터 2024년 9월까지 도시는 2,745가구 규모로 6개 사업(사회주택 사업 5개, 근로자 숙박 시설 사업 1개)만 완료하였고, 3,000여 가구 규모로 4개 사업을 건설 중입니다.
호치민시 빈탄구에 있는 레탄-안락 사회주택 아파트 건물 사진: QUOC ANH
완료 및 공사 중인 프로젝트의 대부분은 2016-2020년 기간 동안 투자 절차의 일부 또는 전부를 완료했습니다(6/9 프로젝트). 2021년부터 현재까지 공사 자격을 갖추기 위한 절차를 완료한 프로젝트는 3/9 프로젝트입니다.
위에서 언급한 제한적인 결과는 다양한 원인에서 비롯됩니다. 첫째, 각 부서간의 의견을 조율하고 정보를 교환하는 업무는 시간이 많이 걸리고, 행정적 성격이 강하며, 많은 단점이 있습니다. 둘째, 사회주택 사업에 대한 법적 검토가 신중하면 실행 과정도 늦어진다.
셋째, 투자 및 사회주택 주체에 대한 우대정책은 아직 매력적이지 않으며, 시행에 많은 문제점이 있다. 넷째, 도시는 사회주택 프로젝트 투자자와 연결하고, 공급과 수요를 연결하고, 국가 신용 기관을 통해 이러한 대상자로부터 자원을 동원할 수 있는 사회주택이 필요한 주체에 대한 데이터베이스를 아직 구축하지 않았습니다.
국가 재정 및 통화 정책 자문 위원회 위원인 칸 반 루크 박사는 사회 주택 목표를 조만간 달성하기 위해 해야 할 일이 많다고 말했습니다. 사회주택에 대한 사람들의 수요는 매우 크지만, 지자체에서는 아직 이를 모두 충족시키지 못하고 있습니다. 2021~2030년 기간의 목표는 사회주택 100만 호이지만, 수요를 충족시킬 수 있는 용량은 약 40만 호에 불과합니다.
이 전문가는 2024년 3분기 말까지 전국에서 완공된 프로젝트는 79개에 불과하며, 아파트는 42,414호로 계획의 4%에 불과하다는 통계를 인용했습니다. 131개 프로젝트가 시작되었고, 412개 프로젝트가 투자 정책을 승인받았습니다. 사회주택 개발을 지원하기 위한 12조 VND 규모의 신용 패키지는 1.5%에 해당하는 1조 7,000억 VND 정도만 지출되었습니다. 그 중 15개 프로젝트의 미결제 부채는 1조 6,000억 VND에 불과하며, 12개 프로젝트의 주택 구매자 미결제 부채는 1,500억 VND에 달합니다.
높은 기대
부이쑤언꾸엉 씨는 앞으로 호치민시 시당위원회와 인민위원회가 조정 규정을 시행하고 프로젝트 절차를 처리하는 부서와 지부의 시정을 계속 지시할 것이라고 말했습니다. 특히, 각 부처, 지사, 투덕시는 현재 투자절차를 진행 중인 27개 프로젝트(아파트 약 3만2000호)에 대한 투자계획 수립 및 투자정책 승인 등을 위해 긴밀한 협조를 우선시해야 합니다. 이는 우선 프로젝트로서, 투자 절차를 해결하고 장애물을 제거하는 데 중점을 두고 있으며, 월별 보고 제도를 도입하여 2025년 말까지 프로젝트를 건설에 착수하는 것을 목표로 합니다.
제11차 호치민시 당대회 결의안과 2021~2030년 저소득층과 공업단지 근로자를 위한 사회주택 최소 100만 호 건설 투자에 관한 정부 프로젝트의 목표를 완수하기 위한 프로젝트를 조만간 시행하기 위해 호치민시 건설국은 계획, 투자 정책 승인, 토지, 재배치, 처리, 공공자산 사용 목적 변경, 재정, 지구, 마을 및 투덕시의 부서, 지사 및 인민위원회의 책임 강화 등에 대한 솔루션을 제안했습니다.
건설부에 따르면, 법적 절차를 이행하는 데 주력해야 하는 27개 프로젝트 중에서, 해당 부서는 조만간 건설을 시작할 수 있는 실행 가능한 프로젝트를 검토했으며, 여기에는 투자 정책 및 투자자 승인을 받은 1개 프로젝트(Le Thanh Construction - Trading Company Limited가 투자한 빈찬 구의 Le Thanh Tan Kien 사회주택 프로젝트, 규모 1,456세대)가 포함되고, 18개 프로젝트가 투자 정책 승인 절차를 진행하고 있습니다(기획 및 투자부 13개 프로젝트, 투덕시 인민위원회 5개 프로젝트).
사회주택에 대한 공공 투자와 관련하여 2021-2030년 기간 주택 개발 프로그램에 따르면 2021-2025년 기간 주택 개발 계획은 호치민시 인민위원회와 호치민시 인민위원회에서 승인되었습니다. 2021-2025년 기간 동안 사회주택 개발을 위한 국가 예산 자본은 약 3,770억 VND입니다.
현재 호치민시 인민위원회는 빈탄구 판추찐 4번지의 프로젝트에 대한 공공투자정책을 승인하였으며, 총자본금은 약 9,900억 VND입니다. 건설부는 앞으로 호치민시 인민위원회에 약 4,000호 규모의 아파트 4개 사회주택 프로젝트에 대한 공공 투자를 촉진하기 위한 강력한 지침을 내릴 것을 권고합니다.
합리적인 세율을 제안합니다
황권그룹 이사회 회장인 쯔엉 안 투안 씨는 사회주택이 지금처럼 저렴한 가격을 보인 적은 없었다고 말했습니다. 상업용 주택과 입지와 품질이 같지만 가격은 상업용 주택의 50%에 불과하기 때문입니다. 현재 이자율은 비교적 좋고, 기업들은 이익을 목적으로 사회주택을 짓지 않기 때문에, 구매자는 주택 소유의 꿈을 실현해야 하는 저소득층과 근로자들입니다.
국회 경제위원회 상임위원인 판 덕 히에우 씨는 8월 1일 이후 부동산 관련 법률이 시행되어 사회주택 투자자, 개발자, 주택 구매자에게 많은 유리한 조건이 마련되었다고 말했습니다. 구매자는 다양한 우대 정책을 이용해 대출을 받을 수 있으며, 소득 조건도 더 유연해졌습니다.
주택 및 부동산 시장 관리부(건설부)의 응우옌 만 코이 부국장은 2023년 주택법에는 사회 주택 정책에 대한 많은 새로운 사항이 포함되어 있다고 말했습니다. 사회주택 개발을 위한 토지 자금과 관련하여, 2023년 주택법은 사회주택 개발을 위한 토지 자금을 배정하는 책임을 지방 자치 단체의 책임으로 명확히 정의하고, 건설 계획 및 도시 계획을 수립 및 승인하는 과정에서 승인된 주택 개발 프로그램 및 계획에 따라 사회주택 개발을 위한 충분한 토지 자금을 배정하는 책임을 도(省) 인민위원회에 부여했습니다. 권한 위임은 현지 구현을 위한 유연한 메커니즘을 만드는 책임과 연결됩니다.
또한 이 법은 사회주택 사업에 대한 투자자들을 위한 많은 인센티브를 개정하고 보완하여, 기업들이 투자에 참여하도록 장려하고, 사회주택 공급을 늘리는 데 기여합니다. 구체적으로, 사업 대상 토지면적 전체에 대하여 토지이용료 및 토지임대료가 면제되며, 토지가격 결정절차 및 토지이용료, 토지임대료 산정절차가 토지법령 규정에 따라 면제됩니다. 사회주택 건설 지역에서 최대 10%의 이익을 누리세요. 승인된 프로젝트 투자 정책에 따라 공사, 비즈니스 서비스, 무역, 상업용 주택 건설에 대한 최대 인센티브는 총 주거용 토지 면적의 20%(또는 프로젝트의 총 건설 면적의 20%)입니다.
그러나 호치민시 부동산 협회(HoREA)의 회장인 레 황 짜우 씨는 사회 주택과 관련된 두 가지 중요한 세무 문제를 담은 두 개의 문서를 국회 상임위원회와 정부에 방금 보냈다고 말했습니다. 특히, 임대 전용 사회주택 프로젝트 투자자, 아파트 건물 리노베이션 및 재건축 프로젝트 투자자, 장기 객실만 임대하는 집주인을 위한 가장 합리적인 부가가치세율에 대한 규정을 보완하고, 총 공제 가능 이자 비용을 사업 활동에서 발생한 총 순이익의 50%를 초과하지 않도록 늘리고 나머지 이자 비용에 대한 공제 기간을 7년으로 늘리기 위해 법령 132/2020/ND-CP의 제16조 3항을 개정할 것을 제안합니다.
토론 "사회주택: 정책으로부터의 돌파구"
오늘 11월 21일, 응우이라오동 신문에서 "사회주택: 정책으로부터의 돌파구"라는 토론회를 개최했습니다. 세미나에는 당국, 기업, 전문가가 참석하여 최근 주택 개발에 있어서의 어려움과 장애물을 분석했습니다. 동시에 주택 관련 정책의 새로운 측면을 지적하고 사회적 주택 개발 목표를 조만간 실현하기 위한 솔루션을 제안합니다.
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출처: https://nld.com.vn/ky-vong-but-toc-trong-phat-trien-nha-o-xa-hoi-196241120203110604.htm
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