부동산 투자 및 사업 분야의 법률 전문가인 응우옌 반 딘 씨는 VTC 뉴스 와의 의견 공유에서 미니 아파트는 적당한 면적, 젊은 가족, 근로자에게 저렴한 가격, 생활, 업무, 공부에 편리한 위치 때문에 대도시에서 매우 인기가 있다고 말했습니다. 하지만 이것도 큰 "문제"입니다.
지난 9월 12일 밤 발생한 하노이 탄쑤언 군 크엉하(Khuong Ha)의 미니 아파트 화재는 끔찍한 사건이었다. 차가 들어갈 수 없는 좁은 골목길에 최대 10층 높이의 미니 아파트 건물이 지어졌는데, 연면적이 200m2에 불과했고, 전체 연면적은 2,000m2에 가구 45개동에 150여 명이 거주했다.
" 사람들의 삶은 매우 취약합니다. 왜냐하면 미니 아파트는 투자 프로젝트가 아니기 때문에 승인, 수락 또는 안전 및 화재 예방을 위한 정기적인 검사를 받지 않기 때문입니다. " 딘 씨는 강조했습니다.
하지만 주택법 초안(개정)에서는 이 유형을 "세대 및 개인이 소유한 다층 다가구 주택"이라는 이름으로 "합법화"할 것을 제안하고 있습니다. 즉, 세대 또는 개인이 수백 제곱미터의 토지를 가지고 있다면 사업을 시작하거나 투자 프로젝트를 설립하여 투자법, 주택법, 부동산사업법에 따른 투자 절차를 밟을 필요 없이 미니 아파트를 건설하여 판매할 수 있다는 것입니다.
편의성 외에도 미니 아파트는 예측할 수 없는 많은 위험도 안고 있습니다. (그림: 콩 히에우).
즉, 투자 정책 승인, 토지 할당/임대, 토지 가치 평가 및 토지에 대한 재정적 의무 이행, 타당성 조사 보고서/기본 설계 평가, 방화 승인, 건설 허가 발급, 방화 승인, 개발 및 운영에 적합한 공사 승인 등의 절차가 필요 없습니다.
딘 씨는 주택법 개정안(2023년 8월 말 전문 위원 회의에 제출)의 최신 초안 57조에 따라 주택 소유자가 각 아파트에 대해 별도의 "분홍색 책자"를 발행하도록 선택할 수 있다는 사실에 위험이 있다고 강조했습니다. 승인되면 미니 아파트는 "합법화"되며 일반 아파트와 다르지 않습니다. 이는 현행 주택법(제46조)과 이전 법령 71/2010에도 반영되어 있습니다.
이에 따라 7~8억 VND의 자산을 보유한 젊은 가족도 30m2 규모의 미니 아파트를 구매하고, 프로젝트 내 아파트를 구매하는 것과 똑같은 '핑크북'을 받을 수 있다.
" 이 정책이 통과되면 미니 아파트는 확실히 '더욱 뜨거워질' 것이고, 사람들은 미니 아파트를 사기 위해 몰려들 것이며, 인접한 토지를 합쳐서 매수하려는 붐이 일고, 프로젝트에 따라 주택 개발을 장려하기보다는 곳곳에 미니 아파트를 건설하여 동기식 인프라 연결을 보장할 것입니다.
안전 및 화재 예방 문제뿐만 아니라 가구가 미니 아파트를 구매하는 데 필요한 기술 인프라, 사회 인프라(학교, 의료, 행정, 서비스 등) 솔루션도 하노이, 호치민시, 다낭 등 도시 지역 당국에 더 많은 부담을 안겨줄 것이라고 Dinh 씨는 경고했습니다. 미니 아파트가 "합법화"된다면 말입니다 .
따라서 딘 씨는 미니 아파트를 "입법화"하지 말고, 오히려 이 유형을 엄격히 통제할 수 있는 조치가 필요하다고 권고합니다. 특히 미니 아파트의 매매는 인정하지 않고, 이러한 유형의 아파트가 인기를 끄는 것을 막기 위해 미니 아파트마다 별도의 '핑크북'을 발행하지 않아 도시 기반 시설 시스템의 불안정성과 과부하 위험을 피하고 있습니다.
" 주택용지를 사용할 권리가 있는 가구나 개인이 아파트 건물을 짓고자 하는 경우, 사업체/협동조합을 설립하고 투자 프로젝트를 준비하여 투자법, 주택법, 부동산사업법에 따라 투자 절차를 진행해야 합니다 ." 딘 씨가 말했습니다.
쿠옹하의 한 미니 아파트 건물에서 심각한 화재가 발생했습니다.
같은 견해를 공유하는 호치민시 부동산 협회(HoREA)의 회장인 레 황 짜우 씨도 미니 아파트를 합법화하기 위해 법적 허점을 없애는 방향으로 2014년 주택법을 개정할 필요가 있다고 말했습니다.
구체적으로, 차우 씨에 따르면, 2014년 주택법 제46조 2항의 규정은 다음과 같이 명확히 규정하고 있습니다: 도시 지역의 가구와 개인은 건설법의 규정에 따라 주택을 건설하고 리노베이션해야 하며, 주택의 품질에 대한 책임을 져야 합니다.
2층 이상의 주택을 건축하는 것을 허가받는 경우로서 각 층이 2개 이상의 아파트로 폐쇄형으로 설계·건축되고, 건축기준 및 법규에 따른 각 아파트의 최소연면적기준을 충족하며, 이 법의 규정에 따라 아파트 건물의 일부 면적은 개인소유이고, 일부 면적은 공동소유인 경우 국가는 그 주택에 있는 각 아파트의 소유권을 인정한다.
차우 씨에 따르면, 이 규제로 인해 대도시에 미니 아파트가 "오목"하고 광범위하게 건설되는 상황이 발생했습니다. 거기서부터 도시 개발 계획이 방해를 받습니다. 동시에 미관상 좋지 않고, 화재 안전도 보장되지 않으며, 주민을 위한 공공 서비스도 부족합니다. 따라서 협회는 2014년 주택법 제46조 제2항을 개정해 미니 아파트에 대한 적색목록 발급을 전면 폐지하고, 주택 임대사업만 허용하는 방향으로 개정할 것을 제안합니다.
사실, 최근 많은 투자자들이 일반 주택을 짓기 위해 허가를 신청한 다음 법을 우회하여 원래 설계를 변경해 사업 목적으로 미니 아파트를 짓는 사례가 늘고 있습니다. 대도시에서 미니 아파트가 대량으로 건설되면 도시 개발 계획이 붕괴되고, 미관상 문제가 발생하며, 심지어 구매자에게도 위험을 초래합니다.
건설부에서도 이 점을 지적했습니다. 일부 지자체에서는 기능 기관, 가구, 개인 등의 허술한 관리를 악용해 법적 규정을 따르지 않고 무단 건축, 무허가 건축, 계획에 어긋나는 건축, 공간 침범, 아파트 구획, 임의로 층수 증축 등 여러 층의 개별 주택을 임의로 건설한 뒤 마음대로 매매, 양도하는 일이 벌어지고 있습니다.
건설부는 또한 다음과 같이 경고했습니다. 관리가 강화되지 않으면 소방예방 및 소화 규정 위반 등 많은 결과가 초래되어 주거 지역에서 화재 및 폭발 위험이 높아질 것입니다. 과부하된 기술 인프라와 사회 인프라 설계 및 시공 밀도 위반으로 인해 아파트 매수자에게 소유권증명서를 발급할 수 없어 매수자와 매도자 간에 분쟁 및 소송이 발생하고 있습니다.
차우안
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