2024년 8월 말, 많은 사람들은 스타벅스가 호치민시 1군 한투옌 11-13번지에 있는 최고급 매장을 7년간 영업하고 항상 고객으로 붐볐던 곳을 폐쇄했다는 소식에 놀랐습니다. 더 많은 사람들을 충격에 빠뜨린 것은 스타벅스가 계약 만료 후 건물을 반환하고, 집주인이 임대료를 월 7억 동에서 7억 5천만 동, 연간 약 90억 동으로 올렸다는 사실이었습니다.
일급 토지를 얻기 위한 경쟁
사업가나 부동산 임대업에 종사하는 사람들에게 위 건물의 임대 가격은 너무 높지 않습니다.
사실, 같은 한투옌 거리나 인근 거리에 임대료가 훨씬 더 비싼 다른 건물들이 있습니다. 예를 들어, 몇 달 전에 문을 연 유명 일본 커피 체인점 %아라비카 커피의 한 달 임대료는 최소 7억 VND입니다.
호치민시 중심부의 주요 위치는 수년간 공실 상태였습니다. 사진: PHAM DINH
하지만 이런 종류의 최고급 건물은 자체적인 전략을 갖춘 사업부에만 해당됩니다. 단지 제품과 서비스를 판매해서 이익을 창출하고자 하는 기업이 살아남는 것은 매우 어려울 것입니다.
한투옌점의 스타벅스가 문을 닫기 몇 달 전, 하이랜드 커피 등 유명 브랜드가 잇따라 응우옌주와 파스퇴르 거리 모퉁이에 있는 매장으로 돌아왔습니다. YEN 스시 레스토랑은 동코이 8번지에 있는 지점을 폐쇄했습니다. MIA 가방 및 핸드백 매장도 몇 달 전에 푸동 교차로에 있는 매장을 다시 열었습니다. 이 공간은 한 달에 최대 7억 VND의 임대 가격을 자랑하며, 불과 5년 만에 4개의 대형 브랜드의 손을 거쳤습니다.
사실, 건물 가격이 비싸고, 경제적 어려움으로 인해 사업체가 건물 가격을 감당하지 못하고 반환해야 하는 상황은 새로운 일이 아니라 2020년 코로나19 팬데믹이 발생한 이후 지금까지 계속 일어나고 있는 일입니다. 응우이 라오 동 신문 기자에 따르면, 지금까지 호치민시 중심부의 번화가에 있는 응우옌 후에, 레 로이(1군), 보 반 탄(3군), 응우옌 짜이(5군), 응우옌 반 린(7군), 판시크 롱(푸 년군) 등 많은 건물들이 여전히 "폐쇄" 상태에 있으며 세입자가 없거나 임대되었지만 계속 폐쇄되어 있다고 합니다.
레러이 거리(1군)는 약 550m 길이로 호치민시 중심부에 있는 가장 아름다운 거리 중 하나로, 파스퇴르, 남키코이응이아, 응우옌후에 등의 '황금' 거리와 교차하지만, 현재 약 15개의 빈 건물이 있습니다. 이 거리에 있는 기념품 가게의 매니저인 응우옌 한 씨는 주변 상점들이 많이 문을 닫은 이유는 현금을 감당할 수 없었기 때문이라고 말했습니다. 현금은 하루에 2,500만~3,000만 VND, 한 달에 8억~9억 VND에 달했습니다. 인건비, 세금, 자본금 등을 포함하지 않습니다. 일부 상점 주인은 처음에는 사업 상황을 예상하지 못해 능력 이상의 가격으로 임대를 했고, 이로 인해 수입이 비용을 충당하기에 충분하지 않아 몇 달밖에 이사하지 않았는데 문을 닫고 다른 곳을 임대해야 했습니다.
"보석점, 유명한 PL 밀크티 체인점, 여행사... 임대료를 감당하지 못하고 잇따라 건물을 반환했습니다. 지금까지는 가격이 너무 비싸서 아무도 다시 임대하려 하지 않았습니다. 관광객은 많은데 구매자는 적어서 집주인에게 임대료를 낮춰 달라고 요청하고 있습니다. 내년까지 버틸 수 있을지 모르겠습니다." - 한 씨는 걱정했습니다.
1층 1개 층, 2층 1개 층으로 구성된 Le Loi 48번지의 중개인인 황 탄 씨는 이 집의 주인이 보증금 4개월, 잔금 2개월 선불, 최소 2년 임대 조건으로 월세 12,000달러(약 3억 VND)를 제시했다고 말했습니다. TT시계 매장이 '도망친' 이후로 이 집은 1년 이상 비어 있었지만 집주인이 임대료를 낮추는 것을 거부했다는 점은 언급할 가치가 있습니다.
"고객이 Le Loi Street에서 사업이나 브랜딩을 위해 공간을 임대하고 싶다면, 가격이 매우 높기 때문에 신중하게 고려해야 합니다. 월 10,000~12,000달러입니다. 많은 고객이 이 임대료를 감당할 수 없고 수억 VND의 보증금을 잃는 것을 감수해야 합니다." - Mr. Thanh이 전했습니다.
Nguyen Trai Street(5군)은 한때 호치민시의 "패션 거리"로 알려졌으며, 신발, 옷, 핸드백, 모자, 안경 등을 판매하는 수백 개의 상점이 있었습니다. 그러나 부진한 사업과 엄청난 임대료로 인해 많은 사람들이 물건을 정리하고 건물을 이전하기 위해 간판을 걸었습니다.
Mdl 디자이너 임산부복 매장의 대표인 Pham Ngoc 씨는 1층, 1층, 작은 창고 1개로 구성된 14.5m2의 부지를 이전하고, 월 임대료는 6,000만 VND, 이전 가격은 2억 5,900만 VND(에어컨, 조명, 간판, 보증금 포함)이며, 사용 가능한 면적은 35m2이고, 면적은 14.5m2이며, 다른 사업 분야로 전환하고 싶다고 말했습니다. "패션 매출은 감소하고 임대료는 높아 시장에 적합하지 않습니다. 여러 번 협상했지만 성공하지 못한 후 이전하기로 결정했습니다." - 응옥 씨가 설명했습니다.
근처 NN 패션 매장의 주인인 하 푸옹 여사는 또한 "은퇴"로 인해 모든 상품을 정리하고 80제곱미터 규모의 1층을 임대해야 한다고 말했습니다. 현재 임대료는 월 4,500만 VND이며, 임차인은 최소 1년 이상 임대해야 하며, 보증금은 2개월치입니다. 세입자는 선반, 카운터 등의 비용을 절감할 수 있습니다. 그러나 조사에 따르면, 집주인이 사업을 지원하기 위해 가격을 낮추기를 거부하고 매년 꾸준히 가격을 인상하자 푸옹 씨는 판매를 중단하고 건물을 반환했습니다.
임대료를 낮추는 것보다는 비워두는 게 낫죠!
친환경 소비재와 청정식품 판매를 전문으로 하는 세입자 Le Thi Tu Uyen 씨는 한때 1군 Nguyen Hue 거리에 있는 한 공간을 월세 2,000만 VND에 임대했지만, 보증금을 포기하고도 불과 3개월 만에 문을 닫았다고 말했습니다. 이 노선은 사람들로 붐비지만, 주로 젊은층이며 구매력이 보통인 소비자들이기 때문에 수입으로는 비용을 충당할 수 없습니다.
그 후, 우옌 씨는 온라인 채널 개발에 집중했고, 광고에 하루에 약 20만 동, 한 달에 약 600만 동만 투자하면 약 4만 명의 사람들에게 다가갈 수 있다는 것을 깨달았습니다. "성사율"이 0.5%인 이 매장은 한 달에 200건의 주문을 받습니다. 온라인 상점은 인공지능(AI) 덕분에 전 세계 고객에게 정확하게 다가갈 수 있으므로 주문으로 전환되는 비율이 매우 높습니다. "현재 소매 공간 가격은 터무니없이 높습니다. 온라인 채널의 발전은 임대 가격을 크게 낮추고 점차 실제 가치로 돌아갈 것입니다."라고 Uyen 씨는 예측했습니다.
최근 호치민시의 고급 식료품점 체인점은 3군 응우옌딘치에우 거리에서 10년 이상 운영해 온 첫 번째 매장을 폐쇄했습니다. 그 이유는 주인이 "부당한 가격 인상을 요청했다"는 것이었습니다. 이 브랜드의 창업자는 위 건물은 면적이 40㎡도 안 되고 매우 오래됐으며, 비가 오면 에어컨이 자주 고장나고 젖고, 옆집 매장과 벽을 공유하고 있어 리노베이션이 어렵지만, 임대료가 한 달에 최대 6천만 VND에 달한다고 밝혔습니다.
위의 식료품점은 3개월이 넘은 후 문을 닫았고, 건물은 여전히 임대 중이며, 새로운 손님을 찾지 못하고 있습니다. "위의 임대 가격과 건물 상태로는 브랜드를 구축하기 위해 많은 돈을 임대할 수 있는 '대기업'이나 '자기만족에 빠진' 사업가만이 임대할 수 있고, 일반 사업체는 임대료를 감당할 수 없습니다." - 이 소매 체인점의 대표가 말했습니다.
음식 및 음료 서비스 산업 전문가이자 F&B 투자 및 푸드에듀 아카데미 회장인 황 퉁은 온라인 채널이 급속히 성장하고 있지만 매출에 대한 기여도는 여전히 미미하고 매출은 주로 오프라인 채널에서 발생한다고 말했습니다. 따라서 사업장은 여전히 F&B 산업에서 중요한 위치를 차지하고 있다. 그는 "희소성과 수요보다 공급이 적어 주요 지역의 임대료가 상승하고 있을 뿐만 아니라, 일반적인 사업장도 가격 상승 추세를 보이고 있다"고 말했습니다.
퉁 씨는 관행에 따르면 집주인이 항상 고객에게 보증금을 요구하고, 선불하고, 인플레이션을 보상하기 위해 매년 또는 주기적으로 가격을 인상할 때 항상 "우위를 점한다"고 말했습니다. 대부분의 건물 주인은 재정 상태가 좋기 때문에 6개월에서 1년 동안 집을 비워두어 가격을 유지할 수 있으며, 임대료를 낮추지 않으려고 결심합니다. "건물에 관해서는 임대료를 유지하는 것은 좋지만, 임대료를 줄일 수 있는 희망은 거의 없습니다. F&B 매장 주인은 사업을 시작하기 전에 비용에서 이를 고려해야 합니다." 퉁 씨가 조언했습니다.
한편, 주택 및 건물의 임대 및 재임대를 전문으로 하는 VNO 투자 및 개발 주식회사의 회장인 응우옌 홍 하이 씨는 기업이 문을 닫고 건물을 반환하는 이유는 반드시 임대료 때문이 아니라 더 이상 필요가 없거나 앞으로 사업 상황이 실행 불가능하다는 것을 깨달았기 때문이라고 말했습니다.
여전히 수요가 많은 아름다운 건물
F&B 업계 전문가에 따르면, 최고의 입지에 많은 투자를 하는 커피 및 음료 체인점으로는 카티나트 커피 & 티, 펠라, 푹롱, 하이랜드 등이 있습니다. 하지만 이들 중 카티나트 커피 & 티와 펠라는 같은 소유주가 소유하고 있습니다. 아마도 투자자가 이 시점에서 체인을 강력하게 개발하는 목적은 주식을 매각하거나 다른 목적이 있을 수 있으므로, 정상적인 이익을 얻기 위해 사업을 하는 브랜드와 비교할 수는 없습니다...
실제로 공간이 부족한 지역에서는 임대료가 감소하지 않고 오히려 증가합니다. 일반적으로 1군 중심가의 아름다운 건물이나 스타벅스가 방금 돈을 주고 사들인 한투옌 거리의 건물, 호콘루아 교차로의 건물은 항상 임대할 수 있는 대형 F&B 브랜드와 체인점을 "찾고" 있습니다.
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출처: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm
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