준교수인 박사에 따르면, 중앙경제관리연구원의 전 부소장인 쩐 킴 충은 2024년 부동산 시장에 3가지 시나리오가 있다고 말했습니다. "하지만 어떤 시나리오에서든 시장은 2년 전보다 나아질 것"이라고 정 씨는 예측했다.
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| 조교수, 박사 중앙경제관리연구원 전 부소장 Tran Kim Chung |
다음 해의 발전은 항상 이전 해의 토대 위에서 이루어진다. 선생님, 많은 사람들이 2023년 부동산 시장은 매우 나쁠 것으로 예상합니다.
전반적으로 평가하면, 2023년 부동산 시장은 상당히 암울할 것으로 보이지만, 시장의 각 세그먼트를 따로 분석해보면 전부 암울한 것은 아닙니다.
구체적으로, 전반적으로 침체된 시장 상황에서 산업용 부동산 부문은 매우 좋습니다. 이는 2023년 외국인 직접투자 유치가 크게 증가한 덕분입니다.
통계청에 따르면, 2023년 베트남에서 외국인 투자자의 신규 등록자본, 조정 등록자본, 자본금 출자 및 주식 매수 금액은 약 366억 달러에 달해 전년 대비 32% 이상 증가했습니다. 중간 및 하위 가격대의 상업용 아파트 부문도 매매 가격과 거래 측면에서 매우 양호합니다. 최고의 위치에 있는 초호화 빌라와 부동산 세그먼트는 가치가 크다. 거래는 적지만 가격은 거의 떨어지지 않는다. 관광 및 리조트 부동산 부문에서 회복의 조짐이 나타나기 시작했습니다.
즉, 귀하의 의견으로는 2023년 부동산 시장 발전이 수용 가능하다고 생각하십니까?
베트남의 부동산 시장은 1993년에 처음으로 토지법이 공포된 데서 시작되었습니다. 30년 동안 부동산 시장을 모니터링하면서 저는 10년마다 시장이 난관-회복-안정-성장이라는 순환을 반복한다는 것을 발견했습니다. 특히, 국회가 새로운 토지법(1993, 2003, 2013)의 통과를 고려할 때 어려운 시기가 찾아오는 경우가 많습니다. 조건에 따라 각 단계는 약 2~3년간 지속됩니다.
이 어려운 시장 시기는 2022년 2분기에 시작되어 2024년 초에 국회가 토지법(개정)을 통과시켜 곧 끝날 것으로 보입니다. 2023년 시장은 "10년 주기"의 어려운 시기를 겪고 있지만, 하락하지도 악화되지도 않고 비교적 안정적입니다. 이는 순환 법칙에서 긍정적인 점입니다.
지난 토지법 개정과는 달리, 이번에 국회는 주택법과 부동산사업법을 모두 개정했기 때문에 부동산 시장의 복귀가 더욱 강력해질 전망이다. 하지만 세 가지 법안 모두 2025년 초에 시행되기 때문에 2024년 부동산 시장에서는 여전히 세 가지 시나리오가 존재할 것입니다.
이 세 가지 시나리오는 구체적으로 무슨 뜻인가요?
첫 번째 시나리오에서 모든 요소가 변하지 않는다면 시장은 상승 추세를 이어갈 것이지만, 그 속도는 느릴 것입니다.
두 번째 시나리오는 충격이 있을 때 시장이 강력하게 성장한다는 것입니다.
세 번째 시나리오는 아무도 원하지 않지만 여전히 발생할 수 있는데, 세계 경제가 어려움에 빠지고, 세계 무역이 감소하고, 외국인 투자가 감소하고, 국내 생산과 사업 활동이 회복되지 않고, 특히 은행 신용과 기업 채권을 비롯한 시장으로의 투자 현금 흐름이 감소하면 부동산 시장이 하락하는 것입니다. 하지만 어떤 시나리오이든 시장은 2년 전보다 나아졌습니다.
이 세 가지 시나리오 중에서 저는 두 번째 시나리오에 더 가깝습니다. 다만 올해는 토지법, 부동산사업법, 주택법이 국회를 통과해 2025년까지 시행되지 않아 부동산 시장 운영에 관한 법률 제도는 바뀌지 않았습니다.
왜 그렇게 낙관적인 전망을 가지고 있나요?
부동산 시장이 경제 회복과 개발에 특별히 중요하다는 사실을 깨닫고, 정부와 총리는 2023년 초부터 일련의 지침과 관리 문서를 발표하여 시장의 어려움, 특히 법률과 자본 재원과 관련된 어려움과 장애물을 제거하기 위한 정책, 과제, 솔루션을 동시에 시행했습니다.
최근 공식 발표 1376/CD-TTg(2023년 12월 17일자)에서 총리는 부동산 시장의 안전하고 건강하며 지속 가능한 발전을 촉진하기 위한 솔루션을 계속해서 단호하고 신속하며 효과적으로 이행하는 것이 각 부처, 지부 및 지방 자치 단체의 책임이라고 요청했습니다. 부처, 지부, 지방자치단체에서는 이 문제를 해결하기 위해 집중해야 할 시급하고 중요한 과제 중 하나로 간주해야 하며, 문제가 어느 수준의 권한에 속하는지, 그 수준에서 해결해야 한다는 원칙에 따라 집중해야 합니다. 실수를 두려워하거나 책임을 두려워하여 회피하거나 강요해서는 절대 안 됩니다.
건설부 장관이 직접 이끄는 부동산 사업 시행상의 어려움과 걸림돌 제거를 검토, 촉구, 지도하는 총리실 업무 그룹은 더욱 과감하고, 강력하고, 포괄적이며, 시의적절하게 법적 절차상의 어려움과 걸림돌을 지도하고 제거해야 하며, 특히 대규모 주택 사업, 도시 지역, 파급 효과가 있는 산업단지 등 부동산 사업 시행을 가속화해야 합니다. 분권화와 승인을 가속화하고 불필요한 행정절차를 단축합니다. 사람과 사업체에 지연을 초래하는 곤란과 번거로움, 우회적인 처리 등을 단호하게 처리합니다.
하지만 시장은 수요와 공급에 따라 운영되는데, 정치적 결의만으로는 충분하지 않은가요?
부동산 시장과 직접 관련된 최고의 법률 문서가 발행되었습니다. 정부는 정부와 총리의 결의에 따라 지침안을 긴급히 완성해 나가고 있으며, 이를 통해 기업과 투자자, 국민의 신뢰가 회복되었고, 이는 시장이 조만간 회복될 것이라는 믿음에 중요한 근거가 되었습니다.
부동산 시장은 2022년 2분기 초부터 침체기에 접어들었습니다. "10년 규칙"에 따르면 시장 침체 기간은 약 1.5~2년입니다. 2024년 2분기에는 정확히 2년이 될 것이며, 시장은 안정되고 발전할 것입니다.
시장은 수요와 공급의 법칙에 따라 운영됩니다. 공급 측면에서, 정부는 2021~2030년 기간 동안 저소득층과 산업단지 근로자를 대상으로 최소 100만 가구의 사회주택을 건설하는 데 12조 VND를 투자하기로 결정했지만, 이 신용 패키지는 현재까지 매우 적게 지급되었습니다. 부동산 시장에서 가장 중요한 부문에 대한 물품 공급을 늘리기 위해 총리는 각 부처와 지부에 사회 주택, 근로자 주택을 개발하고 아파트를 리노베이션하고 재건축하는 데 우선 대출을 제공하는 120,000억 VND 신용 프로그램을 획기적이고 효과적으로 시행하기 위한 실행 가능한 솔루션을 갖도록 지시했습니다.
수요를 촉진하기 위해 총리는 은행업계에 BBS 기업에 대한 신용대출을 촉진하기 위한 실질적이고 효과적인 솔루션을 갖출 것을 요청했습니다. 기업, 부동산 프로젝트, 주택 구매자가 더욱 편리하게 신용원에 접근할 수 있도록 상업은행에 대한 지시, 촉구, 안내를 강화하고, 자본 및 현금 흐름의 어려움을 신속하게 해결합니다.
총리는 Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC, Phat Dat 등 부동산 및 제조 기업의 수장들과 회의를 갖고 어려움과 장애물을 지속적으로 제거하기 위해 노력했습니다. 이번 회의는 부동산 시장에 대한 "디엔홍 회의"로 볼 수 있으며, 시장의 메커니즘, 합법성, 자금원, 수요공급 등 많은 어려움과 문제가 이번 회의 이후 가능한 한 빨리 해결될 것입니다.
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