20층이 넘게 지어졌지만, 이 프로젝트는 아직 국가에 토지 사용료를 내지 않아 앞으로도 집을 팔 수 없어 사업이 어려운 처지에 놓이게 되었습니다.
사업은 토지 돈에 묶여 있습니다
빈즈엉성의 대기업인 Bcons Group은 2018년부터 현재까지 수십 개의 중규모 부동산 프로젝트를 개발, 건설하여 고객에게 인도하면서 두각을 나타냈습니다. 하지만 2023년부터 지금까지 새로운 프로젝트가 지속적으로 건설 허가를 받고 있지만 이 기업은 여전히 큰 어려움에 직면해 있습니다. 프로젝트는 건설 허가를 받았지만 아직 토지 사용료 납부 결정을 받지 못했습니다.
이 그룹의 한 리더는 Bcons가 20층이 넘는 프로젝트를 진행하고 있지만, 빈즈엉성의 자연자원환경부는 아직 기업이 지불해야 하는 토지 사용료에 대한 결정을 발표하지 않았다고 말했습니다.
토지 사용료를 내지 않았다는 것은 해당 기업이 아직 프로젝트의 주택 매매 가격을 정할 수 없다는 것을 의미하며, 주택 매매 자격을 갖추기 위해 산업무역부에 서류를 제출하여 프로젝트 승인을 받고 고객과 매매 계약을 체결할 수 없습니다. 매각 자격이 없으면 기업은 건물을 짓기 위한 자본을 조달할 수 없습니다.
호치민시 부동산 협회 회장 Le Hoang Chau 씨
푸동부동산주식회사는 10층까지 건설한 이 기업이 2022년에 도시의 아파트 프로젝트에 대한 투자 정책, 계획 및 건설 허가를 받았다고 밝혔습니다. 디안(빈즈엉성). 투자자는 건설 허가를 받은 직후 은행으로부터 건설을 위한 자본 지원을 받았습니다. 지금까지 이 프로젝트는 10층까지 건설되었으나, 천연자원환경부에서 아직 토지사용료를 평가하지 않아 토지사용료가 아직 납부되지 않았습니다.
Bcons와 마찬가지로 Phu Dong은 재정적 의무를 이행하기 전까지는 미래 프로젝트의 판매를 시작할 수 없습니다.
빈즈엉성에서는 위의 두 기업뿐만 아니라 토지 이용료를 내야 하는 프로젝트가 여럿 있으며, 그 중에는 이 도시의 Pi 그룹의 PiCity Sky Park와 같은 다른 프로젝트도 많이 있습니다. 디안, A&T 스카이 가든은 A&T 베트남 기술 무역 투자 주식회사에 투자되었습니다... 빈즈엉성뿐만 아니라 롱안성도 비슷한 상황입니다. 예를 들어, 벤 루크 지구의 데스티노 센트로 아파트 프로젝트는 건설 허가를 받았지만 토지 사용료는 아직 지불되지 않았습니다.
탄다이탄 부동산 주식회사의 총책임자인 레반탕 씨는 2022년 이전에 각 지방에서 먼저 투자 정책을 발표하고, 그 다음에 1/500 계획을 발표하고, 건설 허가를 발급하기 전에 기업이 재정적 의무를 이행할 수 있도록 토지 사용료를 계산할 것이라고 말했습니다. 하지만 현재는 지방자치단체가 먼저 건설 허가를 발급하고, 토지이용료를 평가하여 사업자들이 나중에 완료하도록 맡깁니다. 하지만 이 단계가 중단되면서 기업들은 어려운 처지에 빠지고 있습니다.
“토지이용료를 얼마나 내야 할지 모르면 고객에게 주택 가격을 정할 수 없습니다. 그리고 건설이 완료되더라도 토지 사용료를 내지 않으면, 사업체를 판매할 수 없고, 계약을 체결할 수 없으며, 고객에게서 돈을 받을 수 없으므로 사업을 위한 돈이 남지 않습니다. 은행에서 대출을 받으면 대출에 대한 이자를 나중에 주택 가격에 더해야 하며, 주택 가격이 너무 높으면 고객이 구매하지 않을 것입니다... 따라서 사업체는 토지 사용료에 묶입니다."라고 Thang 씨는 말했습니다.
"풀려야" 해요
빈즈엉성 자연자원환경국 부국장인 응우옌 티 빅 투이 여사에 따르면, 지역 부동산 프로젝트가 토지 사용료 납부 단계에 머물러 있는 이유는 지방에 평가 기업이 부족하고 토지 가격을 평가할 기업을 고용하기가 매우 어렵기 때문입니다.
황롱 부동산 회사의 응우옌 반 중 사장은 기업을 위한 부동산 프로젝트의 토지 사용료를 계산하는 데 있어서 혼잡 문제는 해결하기 어렵지 않다고 말했습니다. 토지법에 따르면 토지 가격을 평가해 줄 기업을 찾을 수 없을 때, 자연자원환경부가 도 인민위원회에 해당 프로젝트의 토지 사용료를 평가하기 위한 학제간 팀을 구성하도록 제안하기 때문입니다. 그러나 실제로 최근 가격평가 위반 사례가 많아 국가 예산에 손실을 초래하면서, 지방 공무원들은 실수를 두려워하고 책임감과 법적 위험을 두려워하고 있습니다. 가격을 안전하게 책정하고 나중에 책임을 져야 할 위험을 피하기 위해, 지방 공무원은 종종 높은 수준의 토지 가격을 승인하거나 승인을 연기하는 것을 선택합니다.
Dung 씨는 토지 사용료 승인에서 부동산 사업체의 "구속 해제"가 필요하다고 말했습니다. 국가는 토지이용료 승인 사업 중 기업이 계산 기간과 방법이 불합리하다고 보고한 사업에 대해 토지이용료를 검토하여 재계산합니다. 동시에, 프로젝트 가격이 부당하게 결정되었다는 결론이 내려지면 기업에 대한 연체료 벌금을 면제합니다.
승인 절차를 완료하고 토지 사용료를 아직 내지 않은 신규 프로젝트의 경우, 국가 관리 기관은 사업체와 함께 시간과 계산 방법을 확정해야 하며, 이를 통해 사업체는 프로젝트를 시행할 때 비용과 효과를 계산할 수 있습니다.
호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 차우 씨는 토지 가격 승인에 수년 또는 수십 년이 걸릴 수 있는 장기 승인은 침체를 초래할 뿐만 아니라 기업의 비용도 증가시킨다고 말했습니다. 기업은 가치 평가를 기다리는 동안 이자 비용과 기회 비용을 여전히 부담해야 하기 때문입니다.
차우 씨에 따르면, 승인 절차가 장기화되고 토지 이용 가치를 정확하게 예측할 수 없게 되면 기업이 예측과 재정 계획을 세우는 데 어려움을 겪게 되어 기업이 재정 부족이나 부채 지불 불능의 위험에 직면하게 됩니다.
출처: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dia-oc-mac-ket-vi-tien-su-dung-dat-d230829.html
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