주택 위기에 대처하기 위한 중국의 조 달러 전략

탭 장관은 부동산 시장을 재건하고 주택 위기를 극복하기 위해 국가 역할을 강화하기 위해 1조 4,000억 달러를 지출하겠다는 웅장한 야망을 밝혔습니다.

중국의 거대한 부동산 시장이 혼란에 빠져 있습니다. 주택 가격이 하락하고, 개발업체가 붕괴되고, 사람들은 부동산이 여전히 실행 가능한 투자인지 의문을 품고 있습니다. 이 위기로 인해 중국의 성장이 둔화되고 전 세계 투자자들이 불안해지고 있습니다.

이에 따라 중국 국가주석 시진핑은 민간 부문이 주도하는 시장에서 주택 정책에 대한 국가의 역할을 강화하는 새로운 전략을 추진하고 있습니다. 최근 정부 논의에 참여한 정책 고문들은 이 전략이 두 가지 주요 프로그램에 기반을 두고 있다고 말했습니다.

한 남자가 2024년 2월 중국 허베이성 스자좡 외곽에 있는 China Evergrande가 개발한 미완성 아파트 건물을 지나가고 있다. 사진: Reuters

그 중 하나는 국가가 어려움을 겪고 있는 민간 부동산 사업을 사들여 임대 주택이나 재판매 주택으로 전환한다는 것입니다. 나머지 조치는 정부에 저소득, 중산층 가족을 위한 사회주택을 더 많이 건설할 것을 촉구합니다.

목표는 엄격한 조건 하에 저렴한 가격으로 임대되거나 판매되는 국가 건설 주택의 비율을 현재 중국 주택 공급량의 5%에서 최소 30%로 늘리는 것입니다.

이러한 계획의 비용은 엄청날 것으로 예상되는데, 향후 5년 동안 매년 2,800억 달러에 달할 수 있으며, 총 비용은 약 1조 4,000억 달러에 달할 것으로 예상됩니다. 전문가들은 이러한 조치가 경제에 대한 국가 통제를 확대하고 민간 부문을 통제하려는 시진핑 주석의 최근 정책에 부합한다고 말한다.

1990년대 후반, 중국이 시장 자유화를 시작하면서 중국의 지도자들은 처음에는 일부 사람들이 개인적으로 개발된 부동산을 구매하고 다른 사람들은 국가가 보조하는 사회 주택에서 사는 2단계 시스템을 구상했습니다.

그러나 지난 수십 년 동안 중국 에버그란데와 같은 민간 부동산 개발업체가 급속히 확장하여 중국 시장을 점차 장악하고 있습니다. 오늘날 중국 가구의 90% 이상이 주택을 소유하고 있는데, 이는 미국에서 주택을 소유하고 있는 가구의 약 66%보다 높습니다.

개인 주택 소유로의 전환으로 인해 중국에서는 엄청난 부가 창출되었습니다. 하지만 부동산 시장의 호황은 부채 거품을 야기하여 가격을 끌어올렸고, 그 결과 많은 젊은 가족들이 꿈의 집을 소유할 기회를 잃었습니다.

정부가 수년간 과도한 부동산 투자를 억제하기 위한 캠페인을 벌인 이후 작년에 시장이 혼란에 빠지자 중국 내외의 경제학자들은 베이징에 이 부문을 재구조화하기 위한 더 단호한 조치를 취할 것을 촉구했습니다.

중국 전역에 빈 아파트가 수백만 채나 있으며, 미완성 건물 중 상당수는 완공을 위해 재정 지원이 필요합니다.

작년 12월 회의에서 시 주석은 2024년의 우선순위가 부동산 부문의 "신모델" 개발을 가속화하는 것이라고 분명히 했습니다. 사안을 잘 아는 소식통에 따르면 이 모델은 국가가 제공하는 저렴한 주택에 중점을 두고 있습니다.

정책 고문들은 시진핑 주석이 수년간 중국의 성장을 견인해 왔고 한때 국내총생산(GDP)의 약 4분의 1을 차지했던 부동산이 더 이상 경제에서 큰 역할을 하지 않을 것이라고 생각한다고 전했습니다.

그의 견해에 따르면 부동산 투기에 너무 많은 신용이 ​​사용되어 금융 시스템의 위험이 증가하고 빈부 격차가 벌어졌으며 중국 지도자들이 미국과의 경쟁에서 전략적으로 중요하다고 보는 제조업과 첨단 기술과 같은 "실물 경제" 부문에서 자원이 전용되었습니다.

어떤 면에서, 시 주석의 계획은 중국의 주택 시장을 근원으로 되돌리는 것입니다. 수십 년 전, 마오쩌둥 치하에서 중국 국가가 부동산 시장을 통제했으며, 대부분의 사람은 직장에서 제공한 주택에 거주했습니다.

내부 정책 논의에서, 시진핑 주석의 가장 신뢰하는 보좌관 중 한 명인 허리펑 중국 부총리는 더 큰 국가 개입이 정부가 과잉 주택 공급을 흡수하고, 주택 가격에 바닥을 치고, 시장이 계속 악화될 경우 은행이 수천억 달러의 장부 가치를 잃는 것을 방지하는 데 도움이 될 것이라고 주장했습니다.

또 다른 매력은 더 많은 개인 재산을 임대 또는 판매를 위한 국가 보조 주택으로 전환하면 시진핑의 "공유 번영" 목표를 달성하는 데 도움이 될 수 있다는 것입니다.

시진핑 중국 국가주석이 2023년 11월 상하이에서 정부 보조 임대 주택 단지를 시찰하고 있다. 사진: 신화통신

새로운 전략은 작년 10월에 발표된 문서 14라는 정부 지침에 따라 더 많은 주목을 받았습니다. 이 계획은 향후 5년 동안 인구 300만 명 이상의 35개 도시에 저렴한 주택을 약 600만 채 추가한다는 내용을 담고 있습니다.

이 문서에서는 이 계획이 어떻게 실행될 것인지에 대한 자세한 내용은 다루지 않지만, 정부가 국유 재산을 구매할 수 있는 사람에 제한을 두고 공개 시장에서 거래하는 것을 금지할 것이라는 점을 강조합니다.

중국인민은행(PBOC)은 중국개발은행, 중국수출입은행, 중국농업개발은행 등 3대 정책은행에 분배할 약 700억 달러를 마련해 이 전략을 이행하도록 지원했습니다.

중국개발은행은 2023년 12월에 푸저우시에 저렴한 주택 프로젝트를 건설하기 위해 약 2,840만 달러 상당의 신용 한도를 제공했다고 밝혔습니다. 2026년 완공 예정인 이 프로젝트는 저소득층 가정에 할인된 가격으로 약 701채의 주택을 판매할 예정입니다.

은행은 또한 도심 지역에 사회주택을 개발하기 위해 후난성 정부에 140만 달러 이상의 대출을 제공했습니다.

1월 초, 중국 인민은행과 국가금융감독원은 정부 보조 임대 부동산에 대한 재정 지원을 약속하는 새로운 지침을 발표했습니다. 이 지침에서는 주정부 자금이 "기존 주택 재고를 활성화하는 데 도움이 될 것"이라고 밝혔습니다.

지난 11월 시진핑 주석과 함께 샌프란시스코를 방문한 허리펑 부총리는 미국 기업 대표들에게 정부 계획 중 일부를 발표했습니다.

소식통에 따르면, 시진핑 주석과 조 바이든 미국 대통령의 정상회담 sidelines에서 중국 부총리는 주로 정부 보조 주택 계획에 초점을 맞추며, 미국 임원들에게 이 계획이 대도시 주민들이 집을 살 여유를 갖는 데 도움이 될 것이라고 설명했습니다.

토론은 중국 지도자들이 최근 몇 달 동안 중국 주식과 채권을 매각한 주택 위기에 대한 정부의 대응을 외국 투자자들이 어떻게 보는지에 대해 우려하고 있음을 시사합니다.

하지만 하 씨는 많은 외국 은행가와 투자자들이 중국 정부에 촉구한 조치, 즉 문제가 있는 민간 부동산 개발업체를 구조 조정하거나 중국인들이 돈을 지불했지만 개발업체가 재정난에 빠져 인도되지 않은 수백만 채의 주택을 완공하는 조치에 대해서는 언급하지 않았습니다.

국제통화기금(IMF)은 베이징의 가장 시급한 과제는 재정적으로 어려움을 겪는 개발업체가 부채를 구조조정할 수 있도록 포괄적인 계획을 수립하는 한편, 은행과 기타 이해 관계자가 손실을 감수하도록 강요하는 것이라고 밝혔습니다. 고통스럽기는 하지만 이 조치는 시장에 대한 대중의 신뢰를 회복하는 데 도움이 될 것입니다.

그러나 논의에 참여한 정책 고문들은 베이징이 시진핑 주석이 억제하려는 주택 거품이 다시 부풀어 오를까 두려워 개발업체에 직접적인 유동성 지원을 제공하는 데 여전히 소극적이라고 말했습니다.

전문가들은 중국 국가가 부동산을 매수하고 임대 아파트로 전환하는 것은 정부가 시장 가치로 지불해야 하는지 여부와 같은 복잡한 문제를 제기한다고 말한다. 주인이 팔고 싶어하지 않는 경우에는 어떻게 될지 불확실합니다.

경제학자들은 새로운 사회주택을 짓는 것이 더 간단해지고 건설 산업을 진흥하는 데 도움이 될 것이라고 지적합니다. 하지만 이는 중국의 인구가 감소하는 시기에 주택 공급이 추가된다는 것을 의미합니다. IMF는 향후 10년 동안 중국의 신규 주택에 대한 기본 수요가 50% 가까이 감소할 것으로 예측했습니다.

베이징 대학의 금융학 교수인 마이클 페티스는 정부가 저렴한 주택 공급을 크게 늘린다면 그 주택은 빈곤 가구로 이전될 것이며, 이는 "중국에 절실히 필요한 것"이라고 말했습니다.

그는 이를 통해 사람들이 다른 것에 더 많은 돈을 쓸 수 있게 될 것이라고 말했지만, 이 계획이 어떻게 진행될지는 아직 말하기 이르다고 덧붙였다.

홍콩대학의 재무학 교수인 지우 첸(Zhiwu Chen)은 더 회의적이다. 그는 중국의 새로운 주택 전략을 베이징이 국가 자금을 활용해 주식 시장을 부양하고자 주식을 매수하는 방식에 비유했습니다.

이러한 노력은 종종 시장을 지속 가능하게 통합하는 데 실패한다고 천은 지적했다. 인구 통계적 문제와 공급 과잉으로 인해, 어려움을 겪고 있는 부동산 프로젝트를 인수하는 데 돈을 쓰는 것은 효과적이지 않을 것입니다.

그는 그러한 전략은 사회 정의에 대한 불편한 의문을 제기할 수도 있다고 덧붙였다. 시장이 약할 때 국가가 개발업체로부터 부동산을 매수한다는 것은 국가 자원을 사용하여 일부 사람들에게는 보조금을 지원하고 다른 사람들에게는 그렇지 않다는 것을 의미합니다.

"이것은 부의 분배 문제가 됩니다."라고 천 씨는 말했습니다. "중국에서는 모든 사람이 아파트를 여러 개 소유하고 있고, 이를 팔고 싶어하지 않는 것은 아닙니다."

최근 몇 년 동안 중국 중부의 정저우, 상하이 근처의 수저우 등 몇몇 중국 도시는 개발업체로부터 팔리지 않은 수천 개의 부동산을 매수한 후 저소득층을 위한 저렴한 주택으로 전환하는 프로그램을 시작했습니다.

경제학자들은 이런 프로그램이 과잉 주택을 흡수하는 데 도움이 되지만, 동시에 지역 재정에 더 많은 부담을 준다고 말한다.

사회주택에 대한 또 다른 주목할 만한 노력은 중국의 부동산 시장이 어려움을 겪고 있던 약 10년 전에 시작된 "빈민가 청소" 이니셔티브였습니다.

이 프로그램에 따라 중앙은행은 국유은행에 우선 자본을 제공했고, 국유은행은 이를 통해 개발업체에 돈을 빌려주어 도시와 마을에서 토지를 매입하고 더 많은 주택을 건설할 수 있었습니다. 그 대가로 지방 정부는 빈민가에서 쫓겨난 가족에게 보조금을 제공하여 이들이 공개 시장에서 새로운 아파트를 구매할 수 있도록 합니다.

이 이니셔티브는 부동산 수요를 되살리는 데 도움이 되었지만, 중국의 주택 잉여를 심화시키는 건설 붐을 부추겼습니다.

경제학자들은 현재의 주택 위기가 훨씬 심각해졌으며, 이로 인해 중국 정부가 주택 가격과 공급 과잉 문제를 해결하려는 노력에 큰 어려움에 직면하게 되었다고 강조합니다.

Vu Hoang ( WSJ, Reuters, AFP 에 따르면)

소스 링크: https://vnexpress.net/chien-luoc-nghin-ty-usd-de-trung-quoc-ung-pho-khung-hoang-nha-o-4711986.html