និន្នាការជួលបន្តកើនឡើង ហើយការជួលអាផាតមិនងើបឡើងវិញ។

និន្នាការជួលនឹងបន្តកើនឡើង

យោងតាម លោក Nguoi Lao Dong បន្ទាប់ពីបញ្ហាប្រឈមសេដ្ឋកិច្ចជាទូទៅរយៈពេលមួយឆ្នាំ និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសសម្រាប់មនុស្សជាច្រើន ការជួលផ្ទះបានក្លាយជាជម្រើសចាំបាច់ ហើយមិនមែនជាជម្រើសទៀតទេ។

របាយការណ៍ស្តីពីនិន្នាការអ្នកប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យ និងចិត្តវិទ្យា (CSS) នៃគេហទំព័រ Batdongsan.com.vn ទើបតែត្រូវបានចុះផ្សាយ ដោយផ្តល់មតិខាងលើ។

យោងតាមរបាយការណ៍នេះ នៅឆមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2023 ក្នុងចំណោមហេតុផលទូទៅចំនួន 3 សម្រាប់មនុស្សចង់ជួលផ្ទះ "កំណត់អាទិភាពនៃភាពបត់បែន" មាន 38%, "មិនចង់ទិញផ្ទះព្រោះតម្លៃមិនសមហេតុផល" មាន 29% និង "មិនមានលុយគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីទិញផ្ទះ" មានចំនួន 26% ។

ផ្អែកលើការស្ទង់មតិ របាយការណ៍ក៏បានព្យាករណ៍ពីនិន្នាការ និងចិត្តសាស្ត្រអ្នកប្រើប្រាស់នៃអចលនទ្រព្យផងដែរ។ ដូច្នោះហើយនៅក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2024 "មិនមានលុយគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីទិញផ្ទះ" នឹងបន្តជាហេតុផលកំពូលដែលមនុស្សជ្រើសរើសជួលផ្ទះដែលមានចំនួន 33% ។ ទន្ទឹមនឹងនេះដែរ ការលើកទឹកចិត្តក្នុងការជួលដោយសារតែ "ភាពបត់បែនជាអាទិភាព" បានថយចុះមកត្រឹមតែ 27% ប៉ុណ្ណោះ។

ការស្ទង់មតិបង្ហាញថានិន្នាការនៃការជួលផ្ទះដោយសារតែហិរញ្ញវត្ថុមិនអនុញ្ញាតឱ្យមានកម្មសិទ្ធិអចលនទ្រព្យត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងកើនឡើងនៅក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2024 ។ ក្នុងនោះអាផាតមិនជាប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលអ្នកជួលភាគច្រើនចាប់អារម្មណ៍ (43%) បន្ទាប់មកផ្ទះឯកជន (18%) និងផ្ទះសំណាក់ (18%) ។ មានតែផ្នែកតូចមួយ (9%) ប៉ុណ្ណោះដែលចាប់អារម្មណ៍លើផ្ទះសម្រាប់ជួល។

អចលនទ្រព្យ - និន្នាការជួលបន្តកើនឡើង ហើយការជួលអាផាតមិនងើបឡើងវិញ — និន្នាការនៃការជួលផ្ទះត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងកើនឡើង ខណៈកម្រិតតម្លៃជួលខ្ពស់ជាឧបសគ្គសម្រាប់មនុស្ស។ រូបភាពពីអ៊ីនធឺណិត

លោក Le Bao Long នាយកយុទ្ធសាស្រ្តនៃគេហទំព័រ Batdongsan.com.vn បាននិយាយថា ប្រជាជនវៀតណាមភាគច្រើនមានឆន្ទៈចំណាយត្រឹមតែ 10% ទៅ 30% នៃប្រាក់ចំណូលរបស់ពួកគេលើការជួលក្នុងមួយខែៗ។

យោងតាមលោក ឡុង បច្ចុប្បន្ននេះ តម្លៃជួលជាមធ្យមសម្រាប់ផ្ទះសំណាក់នៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញគឺពី 3.5 ទៅ 4.8 លានដុង/ខែ ខណៈតម្លៃជួលសម្រាប់អាផាតមិនគឺ 12.5 ទៅ 13 លានដុង/ខែ។ មានន័យថា សម្រាប់បុគ្គល/គ្រួសារមានប្រាក់គ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ជួលផ្ទះ ចំណូលសរុបក្នុងមួយខែរបស់ពួកគេត្រូវមានពី ១៥ ទៅ ២០ លានដុង ប្រសិនបើជ្រើសរើសផ្ទះស្នាក់នៅ និង ៣០ ទៅ ៤០ លានដុង ប្រសិនបើជួលអាផាតមិន។ នេះមិនមែនជាប្រាក់ចំណូលទាបសម្រាប់ប្រជាជនវៀតណាមភាគច្រើននោះទេ។ ដូច្នេះតម្លៃជួលខ្ពស់ជាឧបសគ្គសម្រាប់មនុស្ស។

យោងតាម លោក Kinh te & Do thi នៅពេលដែលតម្លៃផ្ទះល្វែងខ្ពស់ធ្វើឱ្យកម្មសិទ្ធិផ្ទះកាន់តែពិបាកសម្រាប់ប្រជាជនភាគច្រើន ការជួលផ្ទះត្រូវបានជ្រើសរើសដោយគ្រួសារជាច្រើន។ ទោះបីជាអត្រាការប្រាក់កម្ចី រួមទាំងប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះបានធ្លាក់ចុះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការខ្ចីប្រាក់ដើម្បីទិញផ្ទះ និងការសងបំណុលប្រចាំខែនៅតែជាបន្ទុកសម្រាប់គ្រួសារជាច្រើន នៅពេលដែលមនុស្សពិតជាមិនមានទំនុកចិត្តលើការងារ និងស្ថានភាពប្រាក់ចំណូលនាពេលអនាគតរបស់ពួកគេ ដោយសារស្ថានភាពសេដ្ឋកិច្ចប្រែប្រួល។

យោងតាម VARS ការជួលលំនៅដ្ឋាននឹងបន្តកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង ដោយសារការកើនឡើងដ៏ធំនៃចំនួនអ្នកជំនាញបរទេសដែលចូលមកប្រទេសវៀតណាមតាមរយៈគម្រោង FDI ។ ជាពិសេសនៅក្នុងបរិបទនៃនិន្នាការអ្នកប្រើប្រាស់ដែលបានផ្លាស់ប្តូរច្រើន។ ក្នុងនាមជាជំនាន់ Millennial-Z ដែលមានចំនួន 47% នៃចំនួនប្រជាជនវៀតណាម ផ្តោតលើរបៀបរស់នៅ បរិយាកាសរស់នៅ និងប្រព័ន្ធប្រើប្រាស់ដើម្បីកែលម្អគុណភាពជីវិត។ ពួកគេភាគច្រើននឹងជ្រើសរើសរស់នៅក្នុងអាផាតមិនដែលមានបរិក្ខារពេញលេញ និងបរិយាកាសរស់នៅកាន់តែប្រសើរ ដែលជាអ្វីដែលដីលំនៅដ្ឋានមានតម្លៃប្រហាក់ប្រហែលគ្នាមិនអាចមានបាន។ ការជួលក៏ជាជម្រើសពេញចិត្តសម្រាប់មនុស្សជំនាន់នេះដែរ។

តម្រូវការជួលនៅតែស្ថិតក្នុងនិន្នាការកើនឡើង ខណៈដែលការផ្គត់ផ្គង់ដែលអាចរកបានកំពុងខ្វះខាត ដោយសារការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានធ្លាក់ចុះជាបន្តបន្ទាប់ ជាពិសេសអាផាតមិន ដែលបណ្តាលឱ្យតម្លៃជួលកើនឡើង។ ទិន្នន័យ VARS បង្ហាញថាការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនថ្មីនៅគ្រប់ផ្នែកទាំងអស់ក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2022 ឈានដល់ជាង 22,700 យូនីត តិចជាងពាក់កណ្តាលបើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2021។ ជាងពាក់កណ្តាលនៃអាផាតមិនដែលកំពុងត្រូវបានជួញដូរ (ទិញ លក់ ជួល) នៅលើទីផ្សារគឺជាអាផាតមិនពីគម្រោងដែលបានផ្តល់ជូនពីមុន។

តម្លៃជួលនៃផ្ទះល្វែងដែលបានជួសជុល

យោងតាម លោក Tien Phong យោងតាមរបាយការណ៍របស់ Savills World Research ស្រដៀងគ្នានេះដែរ ជាមួយនឹងទីផ្សារក្នុងតំបន់ និន្នាការកើនឡើងនៃតម្រូវការជួលសម្រាប់ផ្ទះអាផាតមិនដែលមានសេវាកម្មក៏ត្រូវបានកត់ត្រាផងដែរនៅក្នុងទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ។ ការត្រឡប់មកវិញរបស់អ្នកជំនាញបរទេស និងកំណើននៃ FDI គឺជាកត្តាជំរុញឱ្យមានការអភិវឌ្ឍន៍ជាវិជ្ជមាននៃអាផាតមិនដែលមានសេវាកម្មនៅក្នុងទីផ្សារទាំងពីរនេះ។

នៅទីក្រុងហូជីមិញ ការផ្គត់ផ្គង់ដូចដែលបានកត់ត្រាដោយ Savills បានកើនឡើងដល់ 8,200 យូនីតនៅដំណាច់ឆ្នាំ 2023 ដោយសារកំណើននៃថ្នាក់ B និង C ដែលក្នុងនោះ គម្រោងថ្មីចំនួន 27 បានផ្តល់ចំនួន 840 យូនីត។ 85% គឺជាស្ទូឌីយោ និងផ្ទះល្វែងមួយបន្ទប់ពីគម្រោង Class C។

ការជួលអាផាតមិននៅគ្រប់ប្រភេទទាំងអស់បានកើនឡើងពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ដោយសារតម្រូវការដែលមានសុខភាពល្អឡើងវិញ។ ជាពិសេស តម្លៃជួលនៃថ្នាក់ C មានការកើនឡើងខ្ពស់បំផុតពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំគឺ 8% បន្ទាប់មកថ្នាក់ B នៅ 5% និងថ្នាក់ A នៅ 3% ។ សមត្ថភាពពេញមួយឆ្នាំក្នុងឆ្នាំ 2023 នៅទីក្រុងហូជីមិញសម្រេចបាន 82% កើនឡើង 6% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។

នៅទីក្រុងហាណូយ ផ្នែកផ្ទះល្វែងជួលក្នុងត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2023 នៅតែមានស្ថិរភាព។ នៅក្នុងត្រីមាសចុងក្រោយនៃឆ្នាំ 2023 ទីផ្សារបានកត់ត្រាការផ្គត់ផ្គង់ចំនួន 6,078 យូនីត ពីគម្រោងចំនួន 63 ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ផ្អែកលើមូលដ្ឋានពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ការផ្គត់ផ្គង់បានកើនឡើង 2% ដោយសារតែការចូលនៃគម្រោង Grade A ចំនួនពីរ Lancaster Luminaire និង L7 West Lake នៅពាក់កណ្តាលទីពីរនៃឆ្នាំ 2023។

អត្រាកាន់កាប់ និងជួលក្នុងពេលដំណាលគ្នាបានកត់ត្រាការងើបឡើងវិញដ៏ល្អ។ ការស្រាវជ្រាវ Savills បង្ហាញថា ក្នុងត្រីមាសទីបួននៃឆ្នាំ 2023 អត្រាកាន់កាប់អាផាតមិនក្នុងទីក្រុងហាណូយបានឈានដល់ 83% ។ តម្លៃជួលជាមធ្យមឈានដល់ 580,000 VND/m2/ខែ កើនឡើង 1% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។

បើនិយាយពីការរំពឹងទុក ទីផ្សារត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងមានចំនួន ៣.៨២១ គ្រឿងនៅពេលអនាគត។ នៅឆ្នាំ 2024 គេរំពឹងថានឹងមានគម្រោងចំនួន 2 រួមមាន Parkroyal Serviced Suites ដែលមាន 261 យូនីត និង Fusion Suites ដែលមាន 193 យូនីត។ នៅឆ្នាំ 2025 1,905 យូនីតនៃ Tay Ho View Complex នឹងចូលទីផ្សារ ដែលបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់កម្រិត A 61% បើធៀបនឹងឆ្នាំ 2023។ Tay Ho នឹងមាន 63% នៃការផ្គត់ផ្គង់នាពេលអនាគតដែលមាន 2,423 យូនីត។

លោក Matthew Powell នាយកក្រុមហ៊ុន Savills Hanoi បានអត្ថាធិប្បាយថា៖ “តម្រូវការអាផាតមិនបានត្រលប់មកវិញក្នុងឆ្នាំ ២០២៤ បើធៀបនឹងឆ្នាំ ២០២៣ ដោយសារការកើនឡើងនៃអ្នកជំនាញបរទេសមកវៀតណាមតាមរយៈគម្រោង FDI ។ នៅពេលអនាគត ដើមទុន FDI ពីគម្រោងធំៗ រួមជាមួយនឹងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធតភ្ជាប់ដែលប្រសើរឡើងជាបន្តបន្ទាប់ នឹងមានឥទ្ធិពលវិជ្ជមានបន្ថែមទៀតទៅលើតម្រូវការ។

ដោយវិភាគលើតម្រូវការជួលសម្រាប់អាផាតមិន អ្នកស្រី Trinh Huynh Mai អនុប្រធាននាយកដ្ឋានជួលពាណិជ្ជកម្មរបស់ Savills Hanoi បាននិយាយថា អ្នកជំនាញបរទេសមានតម្រូវការខ្ពស់សម្រាប់គុណភាពអាផាតមិន ទីតាំង សេវាកម្មគ្រប់គ្រង សន្តិសុខ សុវត្ថិភាព និងសេវាកម្មផ្សេងៗទៀត។ ដូច្នេះ អង្គភាពគ្រប់គ្រងអាផាតមិនដែលមានសេវាកម្មភាគច្រើនគឺជាម៉ាកល្បីឈ្មោះ។

នៅក្នុងទីផ្សារហាណូយ ប្រតិបត្តិករអន្តរជាតិនឹងមានចំនួន 87% នៃការផ្គត់ផ្គង់នាពេលអនាគតជាមួយនឹង 3,309 យូនីត ពីគម្រោងចំនួន 9 ។ ប្រតិបត្តិករក្នុងស្រុកចំនួនប្រាំពីរត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងផ្គត់ផ្គង់ 521 យូនីតពីគម្រោងចំនួន 7 ។ ជាងនេះទៅទៀត អ្នកជួលនៅទីក្រុងហាណូយមានទំនោរជ្រើសរើសតំបន់កណ្តាល ហើយធ្វើដំណើរទៅកាន់តំបន់ឧស្សាហកម្មជុំវិញដើម្បីធ្វើការ។ ដូច្នេះ ការបន្តអភិវឌ្ឍហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធនឹងផ្តល់អត្ថប្រយោជន៍ដល់អាផាតមិន។

“នៅក្នុងបរិបទនៃការងើបឡើងវិញនូវសមត្ថភាព ប៉ុន្តែការផ្គត់ផ្គង់មានកម្រិត ផ្នែកនេះត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងបន្តជាប្រភេទវិនិយោគដែលមានសក្តានុពលជាមួយនឹងប្រាក់ចំណេញដ៏គួរឱ្យទាក់ទាញ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដើម្បីទាក់ទាញអ្នកជួល អ្នកវិនិយោគត្រូវធានានូវកត្តាមួយចំនួនដូចជា ទីតាំង គុណភាពជីវិត សេវាកម្មថែទាំ និងបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់ស្តីពីការជួលផ្ទះដល់ជនបរទេស”។

Dao Vu (T/h)

ប្រភព