なぜ多くの人がレッドブックなしで不動産を購入しようとするのでしょうか?

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ハイズオン省の不動産ブローカー、グエン・ヴァン・トゥアン氏は、2023年末から多くの投資家が突然、レッドブックはないが紛争や違反のない不動産を見つけて購入するのを手伝ってほしいと依頼してきたと語った。通常、これらの土地は他の土地に比べて非常に安価ですが、購入と販売は手書きの文書によって行われます。

「ハイズオン省の多くの農村地域は現在、都市化が進んでおり、土地価格が1平方メートルあたり2,000万ドン近くに達する場所もあります。一方、同じ場所でもレッドブックのない土地は、その半額、あるいは3分の1の価格で取引されています」とトゥアン氏は述べた。

トゥアン氏は、カムザン地区（ハイズオン省）にある、レッドブックのない200平方メートル以上の土地が現在1平方メートルあたり約700万ドンで販売されていることを例に挙げた。一方、約500平方メートル離れた場所では、レッドブック付きの別の土地が1平方メートルあたり1,400万〜1,500万ドンで売りに出されている。

土地法の改正を予想して、レッドブックなしで土地を購入しようとする人が増えています。（イラスト：レイバー）

最近、多くの人がレッドブックなしで土地を購入しようとしている理由について、トゥアン氏は、改正土地法の施行を期待する心理により、レッドブックの発行がより便利になるだろうと述べた。

「土地利用期間が旧規制より10年延長されたことで、証明書の発行も容易になりました。投資家は証明書のない土地を安価で購入し、レッドブック（赤字覚書）を作成し、高値で転売して利益を得ることが容易になります」とトゥアン氏は述べた。

ハノイの顧客であるトラン・ヴァン・フン氏も同じ意見で、旧正月前にタイン・チ地区（ハノイ）でレッドブックのない土地を8億ドンで買うことにしたと語った。土地の面積は50平方メートルで、家主の家族は2003年から安定して暮らしています。

「土地の使用期限が2014年まで延長されたため、この土地に対するレッドブックの発行もより容易になるだろう」とフン氏は語った。

しかし、フン氏によると、書類のない土地のレッドブックを作成するのは依然として複雑でリスクが高いため、住宅所有者が一括で支払う場合は価格を1億ドン引きすることに同意したにもかかわらず、フン氏は依然として拒否し、総額の50％の手付金のみを受け取り、住宅所有者がレッドブックを作成し名義変更したときに残りを支払うことにしました。この費用は購入者が全額負担することになります。

「土地が安くても、お金を預けるのはリスクが高い。しかし、その土地がレッドブックに載っているなら、その価格はもう維持されない。投資するなら、明るいチャンスを見つけてリスクを受け入れるだけでいい」とフン氏は語った。

証明書なしで土地を購入する場合、どのような点に注意すべきでしょうか？

不動産法の専門家であるグエン・ヴァン・ディン氏によると、国会で最近可決された2024年土地法第138条は、土地使用権に関する書類を持たずに土地を使用している世帯や個人に対し、土地使用権と土地に付随する資産の所有権に関する証明書（いわゆる「レッドブック」）を、土地法に違反することなく、また権限を超えた土地の割り当ての場合を除き、付与することを規定している。

したがって、草案は範囲を拡大し、2014年7月1日以前の土地利用のケースについてはレッドブックの発行を許可し、現在ではコミューンレベルの人民委員会によって紛争がないと確認され、その後土地使用権が認められることになる。

この規制は実際に適用されており、期限が2004年7月1日以前から2014年7月1日まで延長されるだけであり、これは2013年土地法と比較してさらに10年です。なお、第138条は、土地に関する法律に違反しておらず、権限を超えて土地を割り当てておらず、つまり、本質的には土地の侵害などの不正行為がない場合に証明書の発行を扱うものである。

この法律は、主に先祖が残した土地が長期間使用されてきた場合を対象としています。しかし、人々が困難な社会経済的条件の地域に住んでいるため、法律の理解が限られているため、または人々が土地を譲渡する必要がないため、レッドブックを取得するための登録を行わない可能性があります。

「人々の利益の調和を確保するために、この土地拡大に賛成します。ここで最も重要なのは、人々が土地法に違反したり、不当な土地割り当てを受けたりしないことであり、彼らの権利が保護される必要があるということです」とディン氏は強調した。

しかし、ディン氏によれば、現実的には人々へのレッドブックの発行を完了するのは容易ではないとのことだ。

例えば、土地使用権証明書の交付手続きに必要な書類が未だに提出されない場合、国家機関には手続きを遂行する根拠がありません。

さらに、以前にコミューンの人民委員会によって土地が割り当てられていた一部のケースでは、権限を超えた土地の割り当てのケースであり、レッドブックの申請にも困難が生じた。

さらに、土地使用者間の民事紛争（手書きの文書により複数名で土地の譲渡を行った場合や、親が土地使用権を相続または贈与したが、相続権をめぐって子の間で争いや紛争が生じている場合など）がある場合にも、コミューンレベルの人民委員会に土地が紛争中でないことの確認を求める手続きが発生します。

預託金契約による売買に関して、ディン氏は、上記のような土地使用権を譲渡する預託金取引は違法ではなく合法だが、当事者が書面で明確に合意し、当事者の権利と義務について詳細かつ具体的な条件を記載した預託金契約に署名する必要があると述べた。

お客様が注意する必要がある情報は、譲渡される土地区画に関する情報です。預入金額及び預入振込方法土地使用権の譲渡価格及び支払い形式及び支払期間。当事者 A にレッドブックを発行する場合の財務上の義務およびこの義務の責任者。契約履行期間。甲及び乙が義務を履行しなかった場合の両当事者の責任（預託金違約金）当事者の権利と義務...

法律上、預金契約には公証は必要ありません。ただし、価値の高い契約の場合、当事者は権利を確保し、紛争の発生を防ぐために公証を選択する必要があります。預金の配送も配送受領書を添えて銀行を通じて行う必要があります。

チャウ・アン

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