ハイズオン省の不動産ブローカー、グエン・ヴァン・トゥアン氏は、2023年末以降、多くの投資家から突然、レッドブックはないが紛争や違反のない不動産を見つけて購入するのを手伝ってほしいと依頼されてきたと語った。通常、これらの土地は他の土地に比べて非常に安価ですが、購入と販売は手書きの文書で行われます。
「ハイズオン省の多くの農村地域は現在都市化されており、場所によっては土地価格が1平方メートルあたり2000万ドン近くに達している。一方、同じ場所にあるレッドブックのない土地は、その半分、あるいは3分の1の値段である」とトゥアン氏は語った。
トゥアン氏は、カムザン地区（ハイズオン省）にあるレッドブックのない200平方メートル以上の土地が現在1平方メートルあたり約700万ドンで販売されていると指摘した。一方、約500平方メートル離れた場所では、レッドブック付きの別の土地が1平方メートルあたり1,400万～1,500万ドンで売りに出されている。
土地法の改正を予想して、レッドブックなしで土地を購入しようとする人が増えています。 （イラスト：レイバー）
トゥアン氏は、最近多くの人がレッドブックなしで土地を購入しようとしている理由について、改正土地法の施行を期待する心理によるもので、レッドブックの発行がより便利になるだろうと述べた。
「土地利用期間を旧規制より10年延長することで、証明書の発行も容易になる。投資家は証明書のない土地を安く購入し、レッドブックを簡単に作成して高値で転売し、利益を得ることができる」とトゥアン氏は語った。
同じ意見を共有するハノイの顧客であるトラン・ヴァン・フン氏も、旧正月前に、ハノイのタン・チ地区でレッドブックのない土地を8億ドンで購入することに決めたと話した。土地の面積は50平方メートルで、住宅所有者の家族は2003年から安定して暮らしています。
「土地の使用期限が2014年まで延長されたため、この土地に対するレッドブックの発行もより便利になるだろう」とフン氏は語った。
しかし、フン氏によると、書類のない土地のレッドブックを作成するのは依然として複雑でリスクが高いため、住宅所有者が一括で支払う場合は価格を1億ドン引き下げることに同意したにもかかわらず、フン氏は依然として拒否し、総額の50％の手付金のみを受け取り、住宅所有者がレッドブックを作成し名義を移転したときに残りを支払うことにしました。この費用は購入者が全額負担することになります。
「土地が安くてお金を預けるのはリスクがあるとしても、その土地がレッドブックに載っているなら、その値段はもう付かないだろう。投資するときは、明るいチャンスを見つけてリスクを受け入れる必要があるだけだ」とフン氏は語った。
証明書なしで土地を購入すると、多くの潜在的なリスクが伴います。 （図）
証明書なしで土地を購入する際に注意すべきことは何ですか？
不動産法の専門家であるグエン・ヴァン・ディン氏によると、国会で最近可決された2024年土地法第138条は、土地法に違反することなく、また権限を超えた土地の割り当ての場合を除き、土地使用権に関する書類を持たずに土地を使用している世帯や個人に、土地使用権と土地に付随する資産の所有権の証明書（「赤い本」と呼ばれる）を付与することを規定している。
したがって、草案は拡大され、2014年7月1日以前の土地利用の事例についてはレッドブックの発行が許可され、社レベルの人民委員会によって紛争がないことが確認されれば、土地使用権が認められることになる。
この規制は実際に適用されており、期限が2004年7月1日以前から2014年7月1日以前に延長されているだけであり、これは2013年の土地法と比較してさらに10年です。第138条は、土地法に違反しておらず、権限を超えて土地を割り当てていない、つまり本質的に土地侵害などの不正行為がない場合に証明書の発行を処理するものであることに注意してください。
この法律は、主に先祖が残した土地を長年利用してきたケースを対象としています。しかし、社会経済状況の厳しい地域に住んでいることや、法律に対する理解が限られていること、土地を譲渡する必要がないことから、赤本を取得するための登録が行われていない可能性があります。
「私は人々の利益の調和を確保するためにこの拡大に賛成です。ここで最も重要なことは、人々が土地法に違反せず、許可されていない土地割り当てを受けないことであり、そのため彼らの権利が保護される必要があります」とディン氏は強調した。
しかし、ディン氏によれば、現実的には国民へのレッドブックの発行を完了するのは容易ではないという。
例えば、土地使用権証明書の交付手続きを行うための書類が未だに提出されない場合、政府機関には手続きを行う根拠がありません。
さらに、以前に村の人民委員会によって土地が割り当てられていたケース、つまり権限を超えた土地の割り当てのケースも、レッドブックの申請に困難が生じました。
さらに、土地使用者間の民事紛争（手書きの文書により多数の者を介して土地が譲渡される場合や、親が土地使用権を子供に相続または贈与したが、子供の間で相続権をめぐって争いや紛争がある場合など）がある場合にも、コミューンレベルの人民委員会に土地が紛争中でないことの確認を求める手続きが発生します。
預託契約による売買に関して、ディン氏は、上記のような土地使用権を譲渡する預託取引は合法であり、違法ではないが、当事者が書面で明確に合意し、当事者の権利と義務について詳細かつ具体的な条件を記載した預託契約に署名する必要があると述べた。
お客様が注意する必要がある情報は、譲渡される土地区画に関する情報です。預入金額及び預入振込方法土地使用権の譲渡価格及び支払方法及び支払条件。当事者 A にレッドブックを発行する場合の財務上の義務と、この義務の責任者は誰か。契約履行期間。甲及び乙が義務を履行しなかった場合の責任（預託金違約金）当事者の権利と義務...
法律上、預託契約は公証の必要はありません。ただし、価値の高い契約の場合、当事者は権利を確保し、紛争の発生を防ぐために公証を選択する必要があります。預金の配送も、配送受領書を添えて銀行を通じて行う必要があります。
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