ホーチミン市、土地の分割と売却を禁止：土地価格は上昇すると予想されるが、「熱狂的」になる可能性は低い

ホーチミン市はなぜ土地の分割や売買を禁止しているのですか？

ホーチミン市人民委員会は、10月21日から発効する決定第83/2024号を発行し、全域の不動産プロジェクトおよび住宅建設投資プロジェクトの投資家が、プロジェクト内の技術インフラを備えた土地使用権を組織や個人に譲渡して自ら住宅を建設することを禁止した。この規制は、投資家がホーチミン市のコミューン、町、地区に土地を利用して移住することを目指す場合には適用されません。

そのため、ホーチミン市は、ビンチャン、ニャーベ、ホックモン、クチ、カンザーの5つの地区すべてを含む、組織や個人が自分の家を建てるためのプロジェクトにおける土地区画の分割と販売を禁止しています。

以前、ホーチミン市建設局は、土地区画の分割と販売を禁止する理由について、2021年から2030年にかけてホーチミン市管轄下の地区や市に地区を建設する投資プロジェクトを開発中であると説明していた。 2030年までに、各地区はホーチミン市直下の都市となるという都市目標に向けてインフラ建設への投資に重点を置くことになる。

商業住宅建設投資プロジェクト間の差別を避け、規制の適用を統一するために、ホーチミン市の不動産プロジェクト投資家は、規制に従って住宅建設を完了するために投資し、その後、土地使用権、住宅所有権、および土地に付随するその他の資産を組織や個人に譲渡する手続きを行う必要があります。この規定は、規定の条件を満たすコミューン、町、地区の土地を使用して移住を目的とする不動産プロジェクトには適用されません。

したがって、この規制は、住宅に対する国家管理を統一し、プロジェクト投資家の責任を強化し、技術インフラと社会インフラの建設への同時投資を確保するために、市内全域での土地区画の分割と販売を禁止しています。許可なく建築したり、許可に反して建築したり、建築管理規定を遵守しない状況を避けてください。建設省は、地域全体で土地の分割や売買を禁止する必要があると考えている。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、上記の説明は2023年不動産事業法の規定や実際の状況と一致していないと述べた。 なぜなら、このプロジェクトはまだプロジェクトだからです。現在、ビンチャン、ニャーベ、ホックモン、クチ、カンザーの5つの地区は、ホーチミン市の地区や市ではなく、依然として地区です。

2023年不動産事業法および2023年住宅法の規定によれば、これら5地区は依然として「残りの地域については、省人民委員会が現地の状況に基づいて、プロジェクト投資家が個人に技術インフラを備えた土地使用権を譲渡して住宅を自ら建設することが許可される地域を決定する」状況にある。さらに、上記5地区のプロジェクトにおいて、技術インフラを備えた土地使用権の譲渡を受けて自らの住宅を建設したいという人々の需要は依然として非常に大きい。

そのため、ホーチミン市人民委員会は、ビンチャン、ニャーベ、ホックモン、クチ、カンザーの5つの地区の町を除外し、住宅建設プロジェクトへの投資のための土地使用権の競売の対象とせず、町内の土地区画を分割して販売する方向で規制を見直し、改正することを提案した。

不動産専門家で、Batdongsan.com.vnの南部地域ディレクターのディン・ミン・トゥアン氏もこの見解を共有し、都市化するには住民を誘致し、優れたインフラに投資し、魅力的な不動産価格を設定する必要があると語った。地区がホーチミン市の管轄下にある地区または市になるためには、人々はその地域に住むことを選択し、より安い住宅価格を得るために遠くへ引っ越すことを受け入れなければならない。

しかし、この5地区で土地の分割や売買が禁止されると、住宅と郊外地区の価格差が大きくなりすぎて、人々が移住を決断することが難しくなります。そのため、トゥアン氏はプロジェクトの目標を2030年までに達成するのは難しいと考えています。

上記の専門家は、現時点でホーチミン市は準備計画を検討し、不動産価格に影響を与える決定を制限するか、もしある場合は徐々に影響を軽減するためのロードマップを用意すべきだと提案した。同時に、土地の分割や売買が禁止されれば、ホーチミン市は市街地中心部など一部の高度に都市化された地域でそれを禁止することができる。遠隔地や人口の少ない地域では、急いでいる必要はありません。

ホーチミン市は、郊外の5地区を含む地域全体で土地の分割と販売を禁止した（イラスト：ナム・アン）。

土地と住宅地の価格は急上昇すると予測されるが、「熱狂的」になる可能性は低い

専門家は、ホーチミン市での土地の分割や売買を禁止する規制は、新たな土地価格表も同時に発行されるため、市場に大きな影響を与える可能性があると懸念している。宅地や分譲地の価格が急騰する。それに伴い、インフラプロジェクトの補償金や用地取得価格も上昇する可能性があります。

ディン・ミン・トゥアン氏は、土地の分割と売却を禁止すれば、ホーチミン市ですでに不足している土地供給がさらに不足し、人々が郊外に移住する機会が狭まるだろうと述べた。

土地を宅地化したい人は、新しい地価公示の影響でより多くのお金を支払わなければならなくなり、宅地化がより困難になるだろうと彼は述べた。土地の分割や売買を制限することで、今後は地価や住宅地の価格が上昇するでしょう。市場価格の上昇は、年間の土地価格表を逆に調整し、公共投資インフラプロジェクトの用地取得コストに影響を与え、推定コストを増加させます。

さらに、この規制では、小規模プロジェクト開発ユニットに、住宅の建設、建設の完了、製品を販売するためのユーティリティの整備など、十分な実施能力があることも要求しています。投入コストの上昇により、低価格の製品を販売することが困難になっています。価格が上昇し、購入者が制限されると、「ゴースト」都市エリアの形成につながる可能性があります。

一般的に言えば、土地の分割や売却を禁止する規制は住宅購入者の法的リスクを軽減するのに役立つと彼は考えている。しかし、現時点では、市場が困難な時期を経験したばかりであるため、規制は現実的ではない可能性があります。人々は土地にあまり興味を示さなくなり、市場は停滞します。もし適用されれば、不動産価格の上昇はホーチミン市中心部の分散化と郊外の都市化という目標をほとんど達成できないだろう。

しかし、ホーチミン市の正しい決断を支持し、DKRAグループの副総裁であるヴォ・ホン・タン氏は、土地の分割を禁止することは同市が多くの問題を解決するのに役立つと述べた。投資家が土地を無差別に分割して売却することを許可した場合、計画が破壊される可能性があります。特に、都市が大規模な計画プロジェクトを抱えており、プロジェクトに数百ヘクタールの土地を必要としているにもかかわらず、分割された土地で行き詰まっている場合です。

タン氏によれば、土地商品は主に投資家が利益を得るために購入し転売するためのもので、実際に購入する人はほとんどいないという。そのため、区画された土地は定期的に利用されず、都市化のレベルが低く、資源の浪費を引き起こします。

同氏はまた、土地の分割や売却を禁止すると、供給不足の状況下で土地や住宅地の価格が上昇する可能性があるとも認めた。しかし、現在の南部の土地市場の流動性は低く、州は適切な管理政策をとっているため、土地の「熱狂」が起こる可能性は低い。

投資家は、ビンズオン省、ロンアン省、バリア・ブンタウ省など、ホーチミン市の他の郊外市場で適切な製品を見つけることができます。実際の購入者にとっては、利用可能な二次小分け商品など、多くの優れた選択肢があります。利用可能な住宅エリア内の土地、既存のタウンハウス。アパート向け製品もある、と彼は付け加えた。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm