新地価公示案：地価は市場価格より低い
ダン・トリ記者によると、ホーチミン市トゥドゥック市の土地登記事務所では、最近、手続きをする人でかなり混雑しているという。 10月17日の朝、オフィスはほぼ満員でした。 D.T.フォン氏は、午前10時に土地使用権証明書を発行するための許可書類を事務所に持参し、混雑を恐れて朝の勤務時間を過ぎても遅すぎるのではないかと懸念を表明した。
ホーチミン市の新しい土地価格表の草案について尋ねられると、フォン氏は興味があると述べた。同氏は、新たな土地価格表が市場に近づきつつあり、農地を「保有」し、それを住宅用地に転換する必要のある多くの人々に影響を与えていると述べた。しかし、彼は合法化された規制は遵守されなければならないと述べた。
NTTịnh氏は不動産譲渡書類を手に持ち、市が税金計算の問題を解消する書類を発行したため取引は成立したと語った。現在、ティン氏は通常通り申請書を提出しており、約10営業日以内に処理される予定です。新しい土地価格表に関しては、まだ公式な情報が出ていないため、引き続き監視中だと述べた。
天然資源環境局（DONRE）が10月16日にホーチミン市人民委員会に提出した新しい土地価格表の草案によると、記録された最高土地価格はドンコイ通り、レロイ通り、グエンフエ通り（1区）のエリアで6億8,700万VND/m2となった。この価格は現在の価格表の4倍ですが、以前の土地価格表案（8億1000万VND）と比較すると下落しています。
第 1 地区と第 3 地区の他のいくつかの路線も、以前の草案と比較して価格が下がっていることが指摘されています。郊外では新規地価も大幅に下落した。
例えば、国道22号線の平行道路の最高提案価格は3,200万VND/m2で、以前の提案価格7,100万VND/m2に比べて大幅に値下がりしています。新しい価格も、現在の価格表と比較して 50 倍以上増加するのではなく、20 倍に増加しました。
ホーチミン市天然資源環境局の責任者によると、新しい土地価格案は、近隣地域の土地価格のバランスを考慮して、旧版に比べて調整されたという。なお、調整後の土地価格表は市場価格の約50％に相当します。
ダン・トリ記者の調査によれば、新案における土地価格は市場での取引価格よりもはるかに低いことも明らかになった。ドンコイ通りとグエンフエ通り（1区）の実際の取引価格は12億VND/m2を記録しているが、価格表案は6億8,700万VND/m2となっている。
また、3区ナムキーコイギア通りの住宅価格は、草案によれば1平方メートル当たり3億ドン以上だが、現実には、一般的な価格は1平方メートル当たり4億ドン以上である。チャンナオ通り（トゥドゥック市）でも実際の取引価格は1平方メートルあたり2億ドンを超えていますが、土地価格案は1平方メートルあたり1億4,900万ドンとなっています。
トゥドゥック市の土地登記事務所には、土地の手続きをするために多くの人が訪れている（写真：コン・チエム）。
専門家は、住宅地や赤字の土地の価格が急騰すると予測している。
DKRAベトナム社の副社長であるヴォ・ホン・タン氏は、ホーチミン市の調整済み土地価格リストの最新草案を入手したと語った。彼は、最も直接的な影響を受けるのは、クチ、ホックモン、ビンチャン、カンザーなどの郊外に住み、農地を住宅地や別荘地に転換したいと考えている人々だと評価した。なぜなら、新しい土地の価格が現在の価格表に比べて数十倍に上昇しているからです。それらは「新品を買うような」物です。
タン氏はまた、市場に新しい土地価格表が出始めてから、住宅地や土地証明書付き土地の価格水準も急上昇を記録したという事実を指摘した。今後、このセグメントは不足し、特に証明書付きの土地や、すでに居住者がいる都市部の住宅用地では消費率が 30% 以上増加するでしょう。
同氏は、土地価格表がプロジェクトに与える影響を評価し、短期的には、すでに土地を所有しており土地使用料のみを支払う必要があるプロジェクトは大きな影響を受けないと述べた。しかし、長期的には、投資家は新しい土地を購入し、整地や補償を行う必要があるため、土地の価格が上昇し、それが販売価格に含まれ、市場での商品の価格が上昇します。
しかし、全体的な観点から見ると、新しい土地価格表は多くの利点をもたらし、土地価格が市場価格に近づき、補償と用地整地の進行が早まり、それによってプロジェクトの実施時間が短縮され、財務コストが節約されるとタン氏は評価した。しかし、財務コストの削減と土地価格の上昇が均衡するかどうかは、プロジェクトの法的解決プロセス次第でまだ不明です。
ホーチミン市が土地価格表を早急に発行し、法的問題を迅速に解決すれば、不動産価格の上昇は抑制されるだろう。したがって、専門家は、最高の効率を達成するためにはすべての措置を同時に講じる必要があり、州の管理機関の規制の役割が非常に重要であると考えています。
ホーチミン市不動産クラブ（HREC）のグエン・クオック・バオ会長も、新たな土地価格表の発行は良いことであり、土地価格が市場価格に近づいており、市場の透明性と明確性が向上し、国家予算にとっても良いことだと同意した。新しい土地価格表は市場の再編にも貢献し、新たなサイクルに入ることになるだろう。
バオ氏は、土地コストの上昇により、今後プロジェクトの販売価格はさらに高くなると確信している。企業の利益は減りますが、利益を増やしたいのであれば、より良い価格で販売するために品質を向上させる必要があります。
不動産専門家のトラン・カイン・クアン氏は、新しい土地価格表の草案では以前の草案に比べて土地価格が約20％下がったが、それでも現在の価格表の5～10倍高いと評価した。ただし、土地法の新しい規制に従って、新しい価格表を調整する必要があります。
彼は、新しい草案では価格が市場価格の50～70％に近づいていると指摘した。この草案が発行されれば、特にホーチミン市郊外のクチ、ホックモン、第12区、ビンタン、ビンチャンなどの地域で市場は大きな変動を経験するでしょう。この地域では農地基金がまだ大きいため、人々は住宅用に宅地への転換を必要としています。
そこから、専門家は2つのケースがあると予測しています。まず、現在の住宅用地ファンドの価格は、今後 6 か月で 20 ～ 30% 急上昇するでしょう。 2 番目のケースでは、投資家が事業目的で住宅用地への転換を継続し、今後 6 ～ 12 か月で土地価格が 30 ～ 50% 上昇します。
クアン氏が唯一懸念しているのは、新しい土地価格表の草案では、住宅地が道路ごとに計算されていることだ。しかし、農地価格は地域に追随し、より平等になっており、価格はまだ低く、市場を反映していません。そこで、農地についても宅地と同様に路線ごとに具体的に計算すべきだと提案した。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-gia-dat-nen-dat-co-so-chac-chan-tang-manh-20241018091313053.htm
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