ホーチミン市が土地資源を解放

空き地、惨めな人々

放棄された土地と自然発生的な住宅地の話は新しいものではなく、実際には何年も前から存在していました。特に20～30年にわたりプロジェクトが中断されたり、計画が保留されたりしている状況は、世論や報道によって何度も反映されてきました。ホーチミン市の中心部には、31年間開発が中断されているビンクオイ・タンダー市街地（ビンタン区）と、20年以上経った今でも散発的にいくつかのプロジェクトが形成されているだけのトゥーティエム新市街地（トゥードゥック市）が挙げられます。遠くでは、シン・ベト市街地（ビンチャン地区）も 25 年以上中断されていることがわかります。ホックモン地区、クチ地区の北西部;ホーチミン市南部では、長期にわたって中断されている一連のプロジェクトもあります...

ホーチミン市党書記のグエン・ヴァン・ネン氏がヘリコプターに乗って状況を確認している。 8月26日に撮影された写真

ビンチャン区人民委員会の統計によると、同区では住宅、社会インフラ、公園などを建設するプロジェクトが323件ある。2022年5月時点で、遅延しているプロジェクトは92件あり、一部のプロジェクトは20～30年も「中断」されているため、区は投資家に対し、進捗を早めるよう求める文書を送付し、さもなければ取り消しを提案するとしている。プロジェクトの撤退は強力な措置であり、地方自治体も望んでいるが、それを実行するには長いプロセスが必要であり、部門や支部による評価と具体的なアドバイスに大きく依存する。

ホーチミン市郊外にはまだまだ空き地が多く残っており、自然発生的に住宅地が開発されています。

ビンチャン地区の隣にはホックモン地区があります。ホックモン地区党委員会書記のトラン・ヴァン・クエン氏はかつてホーチミン市人民評議会のフォーラムで、ニビンコミューン（ホックモン地区）に立ってビンズオン省トゥアンアン市を眺め、明るい光を見ると悲しくなるが、ホックモン地区側の開発レベルはまだ非常に低く、空き地がまだたくさんあると語った。ホックモンはまた、多くのプロジェクトが中断され、計画が重複しており、農地比率が最大50％に達する地域の一つでもある。土地利用計画が個人のニーズに比べて不十分なため、土地はあっても家を建てることができず、また、広大な土地を子供たちが別々に暮らすための区画に分割できないため、人々は不満を抱いています。 2022年半ば、この地域はホーチミン市に対し、長年計画されていたが実施されていない中断中のプロジェクトに属する700ヘクタール以上の土地の処理と埋め立てを検討するよう提案した。

空き地は投資家の能力不足によるだけでなく、予算資本で実行される多くのプロジェクトが遅いことも原因です。一例として、ダ・フオック（ビンチャン地区）とタイ・バック（クチ地区）の2つの廃棄物処理施設を隔離するために緑のフェンスを建設するプロジェクトがあります。プロジェクトは年々中断されているため、人々は立ち去ることも滞在することもできず、彼らの財産は低価格で譲渡されます...

ビンクオイ・タンダ、シン・ヴィエットなどの都市部は、ホーチミン市で中断されている数百のプロジェクトのうちのほんの一部に過ぎません。国会やホーチミン市人民評議会が有権者と面会するたびに、人々は憤慨し、法案がいつ施行されるのか、施行されない場合、いつ回復されて人々の土地や住宅に対する正当な権利が回復されるのかと質問している。これらはまた、ホーチミン市の指導者たちがヘリコプターから調査したときにより明確に見た「多くの空き地」の図像を形成する散らばった破片でもある。

ホーチミン市開発研究所の調査結果によると、2011年から2020年にかけてホーチミン市で農地から非農地への土地利用転換の速度はかなり遅い。そのうち、2011年から2015年の期間は承認された計画と比較して11.2％に達し、2016年から2020年の期間はわずか13.18％に達しました。

この状況の原因は、計画、土地利用計画と他の計画、プロジェクト投資および建設の法的側面に関する規制の不備と困難さによるものです。さらに、土地データは完全、正確、一貫性、継続性が欠けており、土地利用計画や計画の予測の精度に影響を与えています。土地資金の統計と評価（特に細分化と分割、開発効率の評価）は完全かつ正確ではなく、そのため土地利用計画と計画の予測品質は高くありません。

計画や土地利用計画の実施に関しては、農地の開拓の難しさ、技術インフラの枠組みや土地に関するプロジェクトに投資するリソースの不足などによる原因もあります...

農地の緩やかな転換

「まだ空き地が多い」というのは、ホーチミン市の土地利用構造において、依然として農地が大きな割合を占めているという事情からも来ています。 2010年、ホーチミン市の農地は118,052ヘクタールで、56.3％を占めた。 2018年6月、政府は2020年までの土地利用計画の調整と最終土地利用計画（2016年～2020年）に関する決議80号を発行しました。したがって、政府はホーチミン市が26,000ヘクタール以上の農地を非農地へ転換することを許可し、2020年までに農地構成は42.1%に減少することになる。

計画が中断され、長期にわたりプロジェクトが中断されている地域の一つであるビンクオイ・タンダ都市圏（ビンタン地区）

しかし、ホーチミン市開発研究所の調査によると、ホーチミン市における土地利用目的の転換は非常に遅く、わずか13％強にとどまっている。調査では、農地の6.5％が12区、ビンタン区、ビンタン区、トゥドゥック市などの一部の地区に散在していることも明らかになったが、実際には、一部の場所はもはや農業生産に使用されておらず、書類上だけの農地となっている。また、郊外に点在する小規模・変色農地は、農業用地として有効活用することが難しく、ほとんどが空地のまま放置されたり、農業以外の用途に利用されている。

2022年10月、ホーチミン市党委員会常務委員会との作業部会で、チャン・ホン・ハ副首相（当時、天然資源環境相）は、ホーチミン市内の農地の割合が50％を超えていることは大きすぎると発言した。同時に、農地を多目的に利用し、土地の効率を高め、土地利用者がより合理的に利用できるようにするための計画を算定することをお勧めします。 「農地は単に農業経済として捉えるのではなく、貿易、サービス、観光、林業、医薬品生産を組み合わせた環境空間として捉えるべきだ」とハ氏は語った。

ホーチミン市の計画作業に数十年にわたって参加してきたベトナム建築家協会元副会長のクオン・ヴァン・ムオイ氏は、以前の計画作業の限界は、植樹用の土地が農地として計画されていたことだったと説明した。スゲの栽培地も農地とみなされますが、実際にはその土地では米などの作物は栽培できなかったり、生産性が低いのです。さらに、ホーチミン市が開発のためのスペースを確保するために用途を変更したい場合、稲作地の用途変更は中央政府を経由しなければならないという規制に縛られている。それがホーチミン市の発展を制限してきました。

ホーチミン市の人口はどのように変化するのでしょうか?

計画投資局によれば、2004年から現在にかけて、ホーチミン市の人口は新たに開発された都心部と郊外地区（カンザー地区を除く）で急増しており、その大半は移民である。特に、急成長している地域としては、第7区、第12区、ビンタン区、ビンチャン区、ホックモン区、ニャーベ区、トゥドゥック市などが挙げられます。

この地域の人口は、地価、新たなインフラプロジェクト、工場や企業の労働力などの要因により急速に増加しています。この地域の急速な都市化と人口密度は既存の都心部を囲むベルト状になっており、技術インフラや社会インフラの整備に向けた投資政策に大きな圧力をかけています。対照的に、第1区、第3区、第5区、第10区、フーニャン区などの既存の都心部はほぼ完全に都市化されており、人口の変化はほとんどなく、多くの地区では2004年と比較して人口規模が減少しています。

2022年末までにホーチミン市の総人口は約940万人となる。 2040年までの開発ニーズに関しては、地区は1,680万人以上に増加することを提案しています。一方、首相は、2060年までのビジョンを掲げ、2040年までのホーチミン市全体計画を調整する作業を承認することを決定し、計画されている総人口は約1,400万人となる。

画期的な計画

ホーチミン市の都市空間全体を調査するためのヘリコプター飛行と、前回のサイゴン川の調査により、ホーチミン市の指導者たちは、ホーチミン市人民委員会のファン・ヴァン・マイ委員長がコメントしたように、穴だらけで「ヒョウの皮」になっている都市計画の現状について、より多くの視点を持つことができました。マイ氏は、都市空間、生産、共同生活、緑地などを整理・再配置する計画作業においては、より革新的かつ画期的に考える必要があると考えています。

現在、ホーチミン市は2021年から2030年までのホーチミン市の計画と2050年までのビジョン、そして2060年までのビジョンを掲げて2040年までのホーチミン市の全体計画を調整するという2つの計画を準備しています。現在、コンサルティングユニットは部署、地区、郡と協力して情報収集を行い、72グループのタスクを解決しています。そのうち、部署ブロックには50のタスクがあり、地区ブロックには22のタスクがあります。

マイ氏は、時間を短縮し、適切な手順と品質を確保するために、省庁や専門家と緊密に連携していると述べた。 2024年第1四半期には、所轄官庁が2021年から2030年までの期間と2050年までのビジョンにおけるホーチミン市の計画を承認するための書類を提出する予定です。総合計画を調整するための書類は、2023年末の会議でホーチミン市人民評議会に提出され、その後、評価のために建設省に提出されます。

地元の視点から、ホックモン地区人民委員会のリーダーは、地区の土地資源の開発を方向付けるためにホーチミン市の総合計画を待っていると述べた。しかし、計画ができたら、具体的なプロジェクトを実行するために投資家を引き付ける仕組みが必要です。近年、多くの投資家が学びにやってきていますが、仕組みやクリーンな土地がないために、興味と研究のレベルで止まってしまっています。

都市政府を組織し、衛星都市を開発するという構想はホーチミン市で数十年にわたり育まれてきたもので、人口分布の問題を解決し、郊外地区の土地資金を有効活用することが期待されている。しかし、ホーチミン市ではこれが実現できておらず、郊外地域は依然として断片的かつ自発的に開発が進められています。建築家のクオン・ヴァン・ムオイ氏によると、国会が決議98/2023で試行を許可した公共交通機関中心の都市開発モデル（TOD）は、郊外地区を地区または「市内の都市」に変換するプロジェクトと組み合わせてホーチミン市がこれを実行するための「鍵」となるだろう。

「各地区はそれぞれ独自の都市開発目標を持ち、ホーチミン市の支援に依存しています。都市開発においては、雇用を創出し、経済を活性化させ、地域住民が利用可能な土地条件を活用して相互発展を図る機会を提供する必要があります」と専門家は付け加えた。

ファン・ヴァン・マイ氏は、地下鉄1号線（ベンタイン-スオイティエン）、地下鉄2号線（ベンタイン-タムルオン）、環状2、3、4号線、ホーチミン市-モックバイ高速道路（建設中）沿いには、TODモデルに従って市街地として開発できる土地が約1万ヘクタールあると語った。環状3号線プロジェクトでは、ホックモン区人民委員会のリーダーが、天然資源環境局が約2,000ヘクタールを調査した後、まずはホーチミン市人民委員会に現地でパイロットプロジェクトを実施するよう提案していると述べた。

実際、土地資源は国家予算に大きく貢献しています。土地からの収益を増やすため、いくつかの不動産プロジェクトに対する障害を取り除くことに重点を置く計画によると、ホーチミン市は今から2023年末までに約19兆ドンの追加予算を集めると予想されている。

ポリシーと計画は一貫している必要があります。

ホーチミン市の現在の計画は要件を満たしておらず、計画と現実の間に大きな遅れが生じています。計画と理論は良いのですが、具体的な成果がまだありません。また、企業は、透明性が確保されず柔軟性に欠ける管理手続きや計画について多くの不満を述べており、その結果、投資調査から完了までのプロセスが長期化しています。政府は投資を誘致したいと考えていますが、その仕組みや政策は狭く、また、長期的な考え方に応じて変化します。この問題は長い間提起されてきましたが、まだ徹底的な解決策がありません。

したがって、ホーチミン市の今後の計画調整では、これらの欠点を克服する必要があります。政府は投資家に対し、政策と計画の安定性を約束する必要がある。そうすることで、何世代にもわたる指導者の交代を経てもその約束は一貫しており、悪化するのではなく、良くなる一方となる。政策は安定していて、不安定であってはならず、ある任期は非常に好調であっても次の任期は低迷するようなことがあってはならない。

市政は決定され、各部署と各個人の責任が概説されなければなりません。安定を感じると、企業は自然と投資を求めるようになります。そうして初めて、ホーチミン市は国内の他地域だけでなく、地域の主要都市と比べても競争力を高めることができるのです。

ホーチミン市が郊外地区に衛星都市を開発し、カンザーの沿岸都市地区プロジェクトを実施するなど、いくつかの主要な方向性は、人々から大きな支持を得ています。しかし、政府は信頼を築くために典型的なプロジェクト、特に環状道路、高速道路、高架道路などの主要な交通プロジェクトを迅速に実施する必要があります。

ホーチミン市経済経営学院長、ホーチミン市人民評議会代表、トラン・クアン・タン博士

特定の責任を割り当てる必要がある

2021年～2030年に地区を市街地（ホーチミン市傘下の都市）に転換するプロジェクトを計画、調整、実施する過程で、さまざまな主体向けにさまざまなレベルでリアルタイムかつオープンな性質に向けた土地データを構築し、管理する必要がある。当局は土地データ分析に基づいて、農地基金、特に農地基金の細分化と分割、および農林水産業生産のための実際の開発効率を正確に評価します。

地区内の農用地を農用地以外の用途に変更する場合には、慎重な検討と評価が必要です。この地域は環境および気候変動の影響を受けやすいため、一時的に貯水スペースがなくなり流れが遮断され、洪水による悪影響が生じるリスクがあります。言うまでもなく、技術インフラシステムの能力不足により環境汚染のリスクもあります。

ホーチミン市では、投資家の能力が弱いことや、政府に投資家を誘致する仕組みがないことから、多くの計画やプロジェクトが中断され、人々の怒りを買っている。計画実施プロセスにおいて投資家を引き付けるためには、企業に適切なレベルでリアルタイムかつオープンな土地データを提供する必要があります。

さらに、土地の建設プロジェクトへの投資家を選定するための土地オークションおよび入札のプロセスは、公開され、透明性があり、合理的かつ迅速に行われます。ホーチミン市はまた、各国家管理機関に具体的かつ明確な責任を割り当てるために、計画実施に関する目標を設定する必要がある。計画やリーダーの任命における重要な基礎として考えてください。

ホーチミン市開発研究所都市管理研究部副部長 ファム・トラン・ハイ氏

Sy Dong （執筆）

ソースリンク: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm