特定の土地の価格設定が「ブロック」されているのでしょうか?

現時点では、ビントゥアン省の特定土地価格コンサルティングの市場では深刻な供給不足に陥っていますが、同省には特定土地価格の算定を待っているプロジェクトが45件あることは周知の事実であり、需要は豊富であることを示しています。

土地評価コンサルティング会社が断念

今は2024年の5月末です。もし2024年1月初旬に開催された省人民委員会の2024年社会経済発展計画を展開する会議で非常に明確な決意を持って、2024年第1四半期末に設定された期限が、3つの主要プロジェクトの具体的な土地価格を計算することであったならば、それは不可能だったでしょう。当時、ノバワールドファンティエットとタンドゥック工業団地、ソンミー1工業団地の2つの工業団地についてこのようなタイムラインを設定することは合理的でした。なぜなら、特にノバワールドファンティエットについては、障害を取り除く旅程で建設された3つのプロジェクトの具体的な土地価格の算定が中央政府から支援されていたからです。また、短期的には、情報収集や計算方法が保証されていない一部のカテゴリーにおいて、コンサルティング部門の評価結果のレビューに重点を置きます。その後、機能部門はコンサルティング部門に、プロジェクト評価コンサルティングの結果を補足、完了し、省評価評議会に送付して次のステップを実行するよう要請しました。

しかしながら、2024年2月5日には、土地価格を規制する政府政令第44/2014号の一部条項を修正および補足する政令第12/2024号と、土地法の施行を導く政令の一部条項を修正および補足する政府政令第10/2023号が公布された。コンサルティング会社の認識によれば、この方法の出力指標と入力指標の計算を規制する規定は、政令 44 号や通達 36 号ほど明確ではありません。さらに、土地価格設定コンサルティングユニットの責任に関する非常に明確な規制もあります。結局、両社は鑑定を中止し、発生した費用の返金を求めなかった。

特定の土地評価業務に関心のある人々によると、この拘束力のある責任により、コンサルティング会社は混乱し、特に剰余金方式に従って政令12/2024に従って土地価格を計算する方法がわからず、コンサルティング契約を解除し、契約をゼロで清算することを決定しました。もちろん、この状況は、州内の事件で特定の地価操作者が逮捕されるという追加事件が起きたときに、さらに明らかになります。したがって、現時点では、ビントゥアン省の特定土地価格コンサルティング市場は深刻な供給不足に陥っていますが、同省には特定土地価格の算定を待っているプロジェクトが45件あることは周知の事実であり、需要は豊富であることを意味します。

ビントゥアン省天然資源環境局は、現在、土地評価に参加するコンサルティング団体の数は非常に少ないと述べた。多くの障害があるため、同省は政令12/2024の改正も提案している。ビントゥアン省出身の国会議員ダン・ホン・シー氏も上記の状況を指摘した。代表者たちは、最大の問題は現在の土地価格の計算方法にあると述べた。法令は修正され、補足されているものの、ほとんどの地方では依然として、プロジェクトに割り当てる土地価格を計算し、次のステップを踏むことができていない。この遅延は土地資源の浪費と予算収入の損失につながります。

土地価格を簡単に計算する方法を見つける

天然資源・環境省の責任者によると、土地使用料や地代を計算するための具体的な土地評価に参加するコンサルティング機関の不足が、土地価格の決定が遅れている理由の1つだという。現実には、土地評価者の能力は依然として弱く、土地評価を組織するための要件を満たしていません。土地評価作業を実行するための解決策をまだ明確に提案し、関連手順を補足していない。評議会のメンバーと各部署および支部との連携はあまり良くなく、土地価格設定作業における問題の解決がタイムリーではありません。

現在、具体的な土地評価に携わるコンサルティング団体が責任を恐れ、コンサルティング契約を解除する事態に至っている。結局のところ、現在の土地価格決定方法が明確ではなく、特に多くの潜在的なリスクを伴う剰余金方式、入力データが完全かつタイムリーではないこと、収益と開発コストを計算するためのデータがすべて仮定であることなどが原因です。そのため、各コンサルティング部門や異なる方法を使用すると、土地の価格が大きく異なり、信頼性が十分ではありません。一方、省内には、ゾーニング計画や詳細な計画がないなど、具体的な地価を確定するための情報や条件が不十分なプロジェクトが依然として存在し、これも地価算定の進捗を遅らせる一因となっている。

天然資源環境局長のトラン・グエン・ロック氏によれば、同局は今後も土地評価コンサルティング団体、天然資源環境省、財務省、近隣の省や市の連絡機関にコンサルティング団体を探すよう通知し、呼びかけていくという。依然としてコンサルティング部門が見つからない場合、同省は、土地価格を決定するための学際的な作業部会を設立するよう省人民委員会に助言するという内容を緊急に展開する予定である。同時に、同局は、政府の2024年2月5日付政令第12/2024/ND-CP号第1条第8項の規定に従い、ビントゥアン省の具体的な土地価格を決定する際に、剰余金方式で土地区画と土地面積の開発収益と開発費用を構成するいくつかの要素を規制するよう省人民委員会に勧告した。

ロック氏は、現在、政府による公布に向けて天然資源・環境省が協議している2024年土地法および土地価格に関する政令案には、多くの新たな修正が含まれていると付け加えた。天然資源環境局は、天然資源環境省が法令案を完成させて盛り込むための報告書の統合作業を続けている。土地の価格設定についてアドバイスするために、新しい規制を積極的に調査し、厳密に遵守します。

ビントゥアン・ダン・ホン・シー国会議員は、「2024年土地法とその指導文書が速やかに公布され、条件を満たしていれば、2024年7月1日または2024年8月1日から早期に適用されるべきです。この業務について助言を行う機関や部署の幹部、公務員、公務員が業務を円滑に進められるよう、実施しやすい土地価格算定の指導に留意する必要があります」と述べた。

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