不動産市場の反転の時が来ている

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Batdongsan.com.vnが10月4日午前に開催した「2023年第3四半期不動産市場レポート」発表イベントで、専門家らは2023年第3四半期の不動産市場は依然として厳しい状況にあるものの、取引需要や購入者心理には明るい兆しも見られると評価した。

政策は不動産市場に好影響を与える

Batdongsan.com.vnの副社長兼営業部長であるグエン・クオック・アン氏は、2023年第3四半期のマクロ経済状況と不動産市場を振り返り、前四半期のマクロ経済状況は比較的安定しており、事業活動と債券発行は改善したと述べました。信用源や貸出金利の問題を解決するための首相通達06号や通知297号など、市場を支援するための多くの新しい政策が導入されました。

さらに、多くの主要なインフラプロジェクトが政府によって引き続き加速され、緊急に実施されており、市場心理に関して全体的に多くの肯定的な情報をもたらしています。

経済状況は安定しているものの、2023年第3四半期の不動産市場はまだ改善していません。不動産物件掲載数および関心レベルは、昨年の同時期と比較して引き続き低下しました。

これに伴い、土地区画については、全国的に関心度が前四半期に比べて10％近く減少しました。 2023年3月と比較すると、北部地域の土地の関心は73％減少しました。南部諸州の土地価格も71％下落し、中部地域では75％以上下落と最も下落した。土地取引量は、主に合法性や不適切な販売価格に関する懸念により改善していない。

不動産 - 不動産市場の反転の時が来ている — Nguyen Quoc Anh 氏 - Batdongsan.com.vn の副社長兼営業部長。

低層住宅では、特にハノイやホーチミン市などの大都市では、需要と購買力の両方が急激に低下する傾向が見られます。その結果、2023年第3四半期では、全国のタウンハウスの検索数は2022年の同時期と比較して52%減少、別荘は48%減少、民家は42%減少しました。

ハノイでは通りに面した住宅の検索が40%以上減少し、ホーチミン市では60%近く減少した。主要な観光市場における商業用タウンハウスタイプでも前四半期に急激に減少しており、回復はまだ明らかではない。

アパートは実際の住宅ニーズに応えているため、影響を受けにくい唯一のタイプの不動産です。他の物件種別が減少する一方で、全国のマンションの検索数は3％微増、賃貸の検索数も6％増加した。ハノイのアパート需要は6％増加し、ホーチミン市ではわずかに1％増加しました。

マンションの取引成立率も改善の兆しを見せており、今後の回復が期待される物件です。マンションの価格は下がる傾向はなく、安定しており、一部の商品や地域ではわずかに上昇することもあります。 2023年第1四半期と比較すると、2023年第3四半期のハノイのアパートの販売価格は平均4〜5％上昇しましたが、ホーチミン市のアパートは過去安定を維持しました。

各種類の不動産が回復するまでにどれくらいの時間がかかりますか?

不動産市場の回復時期について専門家は共有しており、2024年が市場が反転する時期になるという共通の見解を持っています。ただし、不動産の種類ごとに回収時期は異なります。

特に、グエン・クオック・アン氏は、土地の種類については、急激な減少にもかかわらず、ベトナムの不動産市場で依然として大きな注目を集めているセグメントであり、Batdongsan.com.vnによる調査に参加した顧客の購入選択肢の28％を占めていると述べた。

そのうち、投資家の 46% は土地を購入するためにお金を使うことを選択し、居住空間を拡張したい顧客の 32% も土地の購入を選択しています。

価格変動の面では、土地価格は2018年から現在まで継続的に上昇しています。その結果、2023年第3四半期の全国の土地価格は2018年の同時期に比べて38％上昇し、南部市場では国内で最も高い71％近くの土地価格上昇が見られ、北部の州では過去6年間で約51％の増加を記録しました。

土地市場の回復見通しについて、不動産仲介業者1,000社を対象に実施した調査によると、仲介業者の25%は土地市場は2024年第4四半期までは回復しないと考えており、約17%は2024年第3四半期には回復すると考えており、22.6%は反転点は2024年第2四半期になると考えている。

この問題に関して、クオック・アン氏は、他のタイプと比較して、土地市場の回復時間は多くの要因により遅くなる可能性があると述べた。

経済成長の面では、2024年まで経済が回復しないと予測されています。不動産投資に対するオープンクレジットは依然として非常に低く、金利は徐々に低下していますが、現在の低下率では、2021年の金利水準に戻るには3〜4四半期かかると予想されます。

さらに、公共投資の支出速度が爆発的に上昇するのは2025年以降になると予想されており、土地法も2024年末までに可決される予定で、施行までにはしばらく時間がかかるとみられています。さらに、実際の住宅ニーズにほとんど対応しない投資および投機タイプの不動産セグメントでは、市場心理は依然として低迷しています。

そのため、クオック・アン氏は、土地の回復は他の種類よりも遅く、この市場が反転するのは2024年末までかからないかもしれないと予測しています。

不動産 - 不動産市場の反転の時期が近づいています（図2）。 — 出典: Batdongsan.com.vn

低層不動産に関しては、Batdongsan.com.vn の戦略ディレクター、Le Bao Long 氏。現在、低層住宅のうち、戸建て住宅の取引が好調である一方、タウンハウスや併設型別荘は依然として低迷している状況にあるとみられる。厳しい経済状況と不振な観光業のせいで、ビジネスや小売業の活動は回復できていない。

そのため、低層住宅は土地に比べて復旧時間が短い傾向がありますが、地域差があります。特にハノイでは、北部と東部の郊外都市部が最も有望な2つの地域になると予想されています。ホーチミン市に関しては、東部が最も潜在的可能性を秘めている地域だと考えられています。

パンデミック後の復興と経済不況の圧力により、ベトナムの貿易とサービスの発展は依然として困難を極めています。賃貸利回りは依然としてパンデミック前の水準に徐々に回復しつつあり、接続インフラプロジェクトも徐々に具体化しつつあることから、低層住宅市場は2024年第3四半期後半から第4四半期にかけて回復する可能性があると予測されています。

アパートのタイプに関しては、以前の調査によると、ブローカーの約27％がアパートは2023年第4四半期に回復すると考えています。 42% の人が、このタイプは 2024 年の最初の 6 か月以内に回復すると考えています。

一般的に、不動産の回復傾向を牽引すると予測されるタイプです。ベトナム南部のBatdongsan.com.vnのディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、マンション市場は他のタイプに比べて回復が最も早く、2024年第1四半期には下落し、遅くとも2024年第2四半期には反転すると予想していると述べた。

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