極度の苦境に陥る不動産大手各社の資産を「検証」

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ホーチミン市不動産協会（HoREA）が国家銀行に送った請願書の中で、HoREAは、多くの不動産業者が総資産が大きいにもかかわらず、販売価格を大幅に引き下げ、値引きを45～50％増やす多くの措置を講じていると述べた。

しかし、買い手がほとんどいないため、商品を販売することは依然として非常に困難であり、企業は現金が不足し、キャッシュフローがマイナスになり、深刻な流動性不足に陥り、「資産の山の中で死んでいく」状況につながる可能性があります。

そのため、協会は2022年を不動産事業にとって最も困難で厳しい年、2023年を決定的な年と評価しました。

これはおそらく、多くの不動産「大手」の資産が大きな変動を記録した2023年第1四半期の企業の財務報告で最も顕著に表れています。

在庫は総資産の大部分を占めています。

資産が急激に減少している企業の中で、おそらくトップに立つのはNo Va Real Estate Investment Group Corporation（Novaland、HoSE: NVL）で、2023年3月31日時点で同社の総資産は256兆VNDを超え、2022年末と比較して1兆1,710億VND減少した。

そのうち、短期および長期の売掛金は96,635億ドンに達し、総資産の38％を占めた。

売掛金のほかに、在庫も136,904億ベトナムドンで企業の資産構成の大部分を占めている。したがって、売掛金と在庫だけで、Novaland の総資産の約 90% を占めています。

Novalandの在庫136,904億VNDのうち、125,107億VNDは建設中の販売用不動産、11,677億VNDは完成済みの販売用不動産、1040億VNDは不動産商品です。 Novalandがレポートで詳細を説明していないプロジェクトが進行中の販売用不動産に関して。

しかし、同社は、2023年31日時点でノバランドの在庫の価値が58兆6,860億ドンの融資の担保として使用されており、期間中の資本化利息費用の総額は1兆5,980億ドンに上ると述べた。

不動産市場では「名声ある」企業でもあるファットダット不動産開発公社（HoSE: PDR）の資産もかなり長期にわたって下落しており、2022年第3四半期から現在までに、25兆7,970億ドン以上から約21兆7,580億ドンまで減少しています。

2023年第1四半期、ファットダットの資産構造は顕著に変化し、売掛金は1兆ドン以上減少して5兆3,280億ドンとなり、総資産の24.5％を占めた。在庫もわずかに減少し（500億VND減）、12兆1,310億VNDとなり、総資産の55.7％を占めた。

しかし、同社の現金は約2,180億ドンに過ぎず、同社の資産構成は依然として在庫と売掛金が中心となっている。ファット・ダットの在庫と売掛金の価値は依然として総資産の80%を占めており、同社の「上位」ノバランドと比べてもそれほど劣ってはいない。

建設開発投資法人（DIC Corp.、HoSE: DIG）は、業界の大手企業に劣らず、税引き後利益が10％増加するなど好調な四半期を経験したが、資産は引き続き減少した。

具体的には、2023年3月31日現在、DIC Corp.の総資産は年初と比較して9,000億ドン以上減少しました（14,748億ドンから13,826億ドン）。そのうち、在庫は6,037億VNDで、総資産の43.7%を占めています。売掛金は5兆7,430億ベトナムドンで、年初より減少したものの、依然として総資産の41%を占めている。

さらに、現金および現金同等物は年初に比べて400億ドン減少し、2,050億ドンを超えました。短期金融投資もわずかに減少し、1,770億ドンとなった。

同社が資産の大幅な減少を記録したのは5四半期連続となる。DIC社の総資産が最後に増加したのは2021年第4四半期だった。

減少資産のリストが拡大し、2023年3月31日時点のカンディエンハウス投資貿易株式会社（HoSE：KHD）の総資産は20兆7,470億ドンを超え、年初と比較してわずかに4％減少した。

そのうち、3か月未満の銀行預金は、年初には2兆VND以上を記録していたが、現在は5,647億VND近くまで減少した。

在庫は依然として資産構成の最大の割合を占めており、主に未完成の不動産で12兆6,560億ベトナムドンを超えています。

具体的には、カンフックプロジェクト - タンタオ区住宅センターに5兆4,050億VND以上。ドアングエン-ビンチュンドンプロジェクトでは約3兆3,000億ベトナムドン。ビンチュン-ビンチュンドンプロジェクトに1兆1,340億VND以上、その他のプロジェクトに2兆8,160億VND以上を投資します。

勢いを維持する

暗い状況の中、注目すべき資産を持つ VinGroup の事業は目覚ましい成長を遂げて台頭してきました。

総資産の面では、 Vinhomes Joint Stock Company (HoSE: VHM) が不動産業界の「王座」を維持し続けています。

ビンホームズの総資産は2023年第1四半期も4％拡大を続け、377兆ドン以上に達し、そのうち短期資産は205兆3270億ドンを占めた。

市場全体が在庫不足で頭を悩ませている中、ビンホームズは停滞しており、四半期で3兆4,160億ドン減少して60兆9,460億ドンとなっている。ビンホームズの在庫と短期・長期売掛金の合計は現在、同社の資産構成の約53％を占めている。

しかし、2023年第1四半期にビンホームズの現金および現金同等物が10兆8,160億ドンから1兆8,890億ドンに大幅に減少したことは注目に値する。最も大きな減少は、3か月未満の投資および銀行預金で、9,625億VND減少しました。

ビンホームズ以外にも、ビンコム・ショッピングモール・チェーンの所有者であるビンコム・リテールJSC（HoSE: VRE）も、資産の成長の勢いを維持することに非常に成功しています。

2023年第1四半期末時点で、Vincom Retailの総資産は44兆2,600億ドン近くに達し、年初に記録された42兆7,000億ドン超の水準と比較して増加した。現金および現金同等物は4%増加し、約7兆3,000億ベトナムドンに達した。

2023年第1四半期末時点の在庫は1兆4,000億ドンを超え、主に建設中の販売用不動産で、1兆3,990億ドン（主に販売用商業タウンハウスの建設および開発費用）を占めています。

2023年3月31日現在、ビンコムリテールの未完成の基本建設費は総額7010億ドンで、そのうちバクニンホテルが2080億ドン、ビンコムプラザディエンビエンプロジェクトが1350億ドン、ビンコムプラザビエンホア2プロジェクトが約1360億ドン、ビンコムプラザドンハークアントリプロジェクトが1270億ドンとなっている。

不動産 - 極度の苦境に陥る不動産大手各社の資産を「検証」 — 多くの企業が資産の増加を発表したが、それは在庫の増加と現金の減少であった。

増加するが…間違った場所

しかし、富の増加は必ずしも良い兆候とは限りません。

ナムロン・インベストメント・コーポレーション（HoSE: NLG）は、利益が半減したと報告し、2023年第1四半期の財務報告も発表した。資産は年初に比べてわずかに増加して27,264億ドンとなったが、これは主に在庫の増加によるもので、15,681億ドンに達し、総資産の57.5%を占めた。

一方、同社の現金および現金同等物は9%減少し、3兆4,250億ベトナムドンとなった。

あるいは、工業開発投資公社（Becamex IDC、HoSE: BCM）の場合、総資産は年初に比べてわずかに増加して48,589億VNDを超えましたが、この企業は依然として税引後利益がわずか740億VNDで、81%減少したと報告しています。

注目すべきは、この産業用不動産「大物」の現金および現金同等物も60%減少して4,362億ベトナムドンとなっていることだ。

一方、短期顧客売掛金は10％増加して3兆2,840億ベトナムドンとなった。在庫は資産構成の大部分を占め、21,356億ベトナムドン（資産の44%を占める）となり、年初と比較して2.3%増加しました。関連会社への投資は15兆3,370億ドン（資産の31.5%を占める）となり、年初に比べてわずかに増加した。

今日のように現金が王様である時代に、多くの企業が資産は増加しているが主に在庫であり、現金残高は大幅に減少していると発表しているという事実は、必ずしも良い兆候とは言えません。

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