ホーチミン市の新しい土地価格表の影響を測定

ホーチミン市が古い土地価格表より何倍も値上げした新しい土地価格表を発行したことは、不動産市場の多くの関係者の注目を集めている。

ホーチミン市の新しい土地価格は、場所や地域によって異なりますが、古い土地価格表に比べて4倍から38倍に上昇しました。そのうち、グエンフエ通り、レロイ通り、ドンコイ通り（1区）の最高地価は6億8,720万ドン/平方メートルに達し、以前の価格に比べて4倍以上に上昇した。ハムギ通りとハントゥエン通り（1区）の価格も1平方メートルあたり約4億3000万ドンと、約4倍に上昇した。特にホックモン地区などの郊外地域では、土地価格は以前の価格表と比較して最大39倍近くまで上昇しました。

ホーチミン市の新しい土地価格表について、ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、今回の調整で影響を受ける土地利用者は4件になると述べた。

ホーチミン市の新しい土地価格表の調整により、土地利用者が影響を受けるケースは多々あるだろう。

まず、個人が土地使用権の承認を申請する必要がある場合です。まず、土地使用者に最初の証明書が付与されていない土地が 13,035 区画あります。

第二に、ピンクブックが設定されている住宅建設用地が市街地と農村住宅地に点在し、住宅と同一の土地内にある農地部分と非農地部分の用途変更を土地利用者が希望しているケースである。

３つ目は、土地使用者が、土地を宅地、農地、宅地ではない非農地などに区画分けし、同時に土地利用目的を宅地に変更して、子や孫の世代で分割することを希望するケースです。

第4に、新築住宅地、改築住宅地、または「中断されたプロジェクト」（典型的にはビンクオイタンダプロジェクト）などの「中断された計画」地域に家屋や土地が位置する個人や世帯の場合です。

なぜなら、中断されたプロジェクトに関わる人々の土地使用権は長年にわたり停止されてきたからです。しかし、使用停止措置が解除されれば、以前よりも高い土地使用料を支払わなければならなくなり、再び不利益を被るおそれがある。

この専門家はまた、ホーチミン市の新しい土地価格表が不動産市場に直ちに影響を与えていないとも述べた。その理由は、不動産や商業住宅プロジェクトの価格は現在、主に剰余金方式で決定されているからです。しかし、企業が事業遂行のために土地使用権の譲渡を受けると、人々は以前よりも高い価格で売却したいと考え、住宅価格の上昇圧力につながる。

アンフックロック不動産会社のゼネラルディレクター、ラ・カム・ナム氏は、ビジネスリーダーの観点から、ホーチミン市の新しい高額地価リストは人々に価格上昇を心配させるだろうと考えています。そこからドミノ効果が起こり、売り手は家の価格を上げることになります。さらに、ホーチミン市の土地価格が高いため、不動産プロジェクトの投資家がプロジェクト開発のための土地基金を作るためにさらにお金を費やすことは困難です。そうすれば、市場はフィルタリングされます。大きな資金力を持つ投資家だけが土地資金を持ち、プロジェクトを開発することができます。

「市場の供給は減少するでしょう。投資家は、人々から個々の土地を買い取り、市場価格に応じて補償する能力がないため、プロジェクト開発のための新たな計画地域を見つけることができません」とナム氏は述べた。

Wowhome Real Estate JSCの副社長Ta Trung Kien氏も、基本的に市場価格に近い新しい土地価格表があれば、企業がプロジェクトを実施する際に便利になるだろうとコメントした。彼らは最初からコストを考慮に入れ、さまざまなコストを見積もることができます。

「新しい土地価格表の適用により、コストを差し引いた後の顧客への製品販売価格は以前よりも上昇する可能性がありますが、投資家は剰余金を計算することでバランスを取ることができます。顧客にアパートを引き渡したプロジェクト投資家にとっては、新しい土地価格表があればコストを理解し、顧客向けの証明書を迅速に作成できます。しかし、税金が高ければ、顧客に引き渡したアパートという資産があるにもかかわらず、多額の費用を支払わなければならないため、負担を感じ、不合理だと感じます」とキエン氏は述べ、その後投資家が売却するプロジェクトには、土地使用税を含むすべての投入コストが確実に含まれると付け加えました。更新された価格はすべて、以前よりも高くなります。

これに先立ち、10月22日午後の記者会見で、ホーチミン市天然資源環境局長のグエン・トアン・タン氏も、土地価格表の調整が市内の一部の人々の土地利用目的変更の需要に影響を与えていることを認めた。

上記の影響に対処するため、首相は、世帯および個人の土地利用目的の変更の場合を含め、2024年土地法第157条第2項にまだ規定されていない場合の土地使用料の免除および減額を規制する政令を作成し、政府に発行するよう助言するよう財務省に指示しました。ホーチミン市としても、農地を所有する人々に大きな影響が出ないよう提案していきたいと考えています。

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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/do-tac-dong-cua-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-d228142.html