低価格のアパートがなく、人々は住む場所を見つけるのに苦労しています。ハノイとホーチミン市の新しい土地価格表から、投機の波のスピードが下がることを期待します...最新の不動産ニュースです。
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| 手頃な価格のアパートセグメントは市場から完全に消えており、中価格帯のアパートもますます不足しています。 （写真：リン・アン） |
アパート価格は上昇を続ける
ベトナムの不動産市場、特にアパート部門では、最近価格が大幅に上昇している。このため、30億～40億ベトナムドンを保有していても、多くの人にとって適切な居住地を見つけることは困難です。
ラオ・ドン氏によると、手頃な価格のマンションセグメントは市場にまったく存在せず、中価格帯のマンションもますます不足しているという。 2024年初頭には、市場は平均価格約6,500万VND/m2でスタートするでしょう。
しかし、わずか2四半期後には価格は1平方メートルあたり6,800万ドンを超え、年末にかけて上昇を続けました。今年開始された新規プロジェクトはすべて、ナム・トゥー・リエム、カウ・ザイ、ジャーラム、ドン・アンなどの地域の高級セグメントに焦点を当てており、価格は1平方メートルあたり7,000万ドンを超えることが多い。
CBREベトナムの住宅マーケティング部門ディレクター、ヴォ・フイン・トゥアン・キエット氏は、アパート分野について、2024年第4四半期のハノイのアパートの主要販売価格は平均7,200万VND/m2に達し、前年同期比36%増、2024年第3四半期比12%増となったと述べた。
この値上がりにより、多くの初めての住宅購入者、特に若い家族にとって、住宅市場へのアクセスが困難になっています。つまり、30億～40億ドンでは住宅購入者に選択肢があまりなく、長年使用されている適度な広さのアパートを所有するか、中心部から離れた場所を受け入れるしかないのです。その結果、初めて住宅を購入する人の多くは、長い期間探した後、価格が経済的な余裕を超えているために計画を保留せざるを得なくなりました。
ゴック・ヴァンさん（33歳、ハノイ、ナム・トゥー・リエム）は、長年の貯金の末、夫と共に30億ドンの予算でマンションを購入する計画だと語った。しかし、市場を調査したとき、彼女はアパートの価格が急騰し、家族の支払い能力をはるかに超えていることに気づき、価格上昇のために住宅購入計画を延期しなければなりませんでした。
マンション価格が上昇する中、30億～40億ドンの予算で住宅を所有することは、マンション価格が上昇し続けているため、難しくなってきています。これにより、低・中所得者層が住宅を所有することが困難になるだけでなく、市場の持続可能性も低下します。住宅価格の抑制は、人々の住宅へのアクセスを確保し、経済を安定させるために緊急の課題となっている。
ハノイの不動産価格を下げる解決策の一つは、社会住宅の開発を促進することです。
ベトナム不動産ブローカー協会会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、社会住宅は市場における住宅価格への圧力を軽減するための重要な方向性であると述べた。さらに、市場での供給を遮断しないよう、プロジェクトに対する法的障害の除去を強化する必要がある。
ハノイの土地価格が急騰、数百億の費用をかけて土地を転換することを懸念する人々も
ハノイ人民委員会が発表した、2024年12月20日から2025年12月31日まで有効な調整された土地価格表は、古い土地価格表と比較して大幅な上昇を記録しました。これにより、人々の土地利用コストも急騰します。
ファム・B氏（ハノイ市ミードゥック区）は、2024年末に住宅地の一部を庭園に転換するための土地使用料の支払いを終えたばかりだと語った。書類完成の決定を受ける時期は2024年12月20日以降であるため、新しい価格表に従って適用される土地使用料は8億VND以上になります。一方、旧土地価格表を適用すると、彼の家族は約3億5000万ドンを支払う必要がある。
グエン・Tさん（ハノイ、ロンビエン）は、家族が1,000平方メートル以上の庭の土地を持っていると話してくれました。今、それを住宅地に転換して子供たちに分けようと思ったら、1平方メートルあたり約1,500万ドン支払わなければなりません。したがって、エリア全体を変換するための推定金額は約150億VNDです。この金額は私たちの経済力を超えているため、家族は適切にバランスを取ることを検討しています。
地価の上昇とそれに伴う土地使用料の値上げにより、郊外に農地を保有する多くの投資家も投資計画の調整を余儀なくされている。
先日開催された、2024年土地法に基づく土地価格表の適用に関するワークショップで、Professor.元天然資源環境省副大臣ダン・フン・ヴォ氏は、現実には土地価格表が安くても高くても常に「苦情」がある、と評価した。
ヴォー氏は、土地価格表は市場と同等かつ市場に適したものでなければならないと強調した。問題はそれをどのように実装するかです。これは国家政策の話です。この場合は市場の 80% が適用され、この場合では市場の 20% が適用され、特定のケースでは適用率が異なります。投資を誘致し、経済を発展させ、社会保障を確保する方法は、国家の規制政策にかかっています。
土地局（天然資源・環境省）の副局長レ・ヴァン・ビン氏は、不動産プロジェクト（住宅、リゾート不動産）では土地価格表は適用されず、特定の計算方法が適用されると述べた。土地価格表は、主に各世帯の財務義務を収集し、年間の土地リースプロジェクトの場合に使用されます。その他のケースとしては、オークションや入札があります。
土地利用を住宅地に転換するコストに関して、ビン氏は、ハノイでは住宅地内の農地と住宅地に隣接する農地の住宅地への転換は現在非常に同等であると評価した。以前は、転用価格が住宅地価格の半分しかなかったため、転用が非常に困難でした。
土地局副局長によれば、土地価格表が市場価格に近づくのは公正な取引であり、2つの価格の間にはもはや差はない。市場参加者は公平な競争条件を受け入れ、土地価格に差がなくなり、たとえ家族の土地が住宅地に転換され、公共市場に転売されたとしても、あまり価値がないことを知るようになり、徐々に飽和状態になります。
サヴィルズ・ベトナムの専門家によると、ハノイの新しい土地価格表を評価すると、不動産価格への影響はわずかだが、投機の波の速度を低下させるのにも役立ち、人々は実際の価値に近い補償を受けることになる...
サヴィルズ・ハノイの評価および財務コンサルティング部門の副部長であるグエン・ティ・ホン・ヴァン氏は、不動産価格の上昇は、資本コスト、財務レバレッジの使用コスト、および市場に近い新しい土地価格リストに基づいて計算された不動産譲渡による所得税のコストよりも高くなるはずであるため、現在売買で投機している投資家はより慎重に検討すべきだと勧告している。
ホーチミン市の新しい土地価格表：透明性の向上とインフラ開発の促進
最近、ホーチミン市（HCMC）は、2024年10月31日から2025年12月31日まで有効な決定番号79/2024/QD-UBNに従って新しい土地価格表を発表しました。 2020年以降初の調整となり、地価は地域によって4倍から38倍と大幅に上昇した。ティエンリエン（カンザー地区）の最低価格は230万VND/m2である一方、ドンコイ、レロイ、グエンフエなど1区の中心街の最高価格は6億8,720万VND/m2となっている。
土地価格表の調整は公平性を確保するだけでなく、市の重要なインフラ開発プロジェクトを加速させるものと考えられています。市場価格に近い土地評価は、用地取得における紛争を最小限に抑えるのに役立ちます。これは、環状道路3号線や地下鉄2号線などの主要プロジェクトが長年遅れている主な理由の1つです。
新しい土地価格表は、個人、企業、外国人投資家に至るまで、市場のさまざまな主体に多大な影響を及ぼします。土地を取り戻した人々の権利は以前よりもはるかに保障されており、この人々が主な影響を受けるグループであると言える。
価格が市場価値に近づくにつれて、補償はより透明かつ合理的になり、土地紛争の減少に役立ちます。これは、環状道路3号線や地下鉄2号線などの大規模なインフラプロジェクトでは特に重要です。サヴィルズ・ベトナム・コンサルティング部門のディレクター、ジャン・ド氏によると、新しい土地価格表は、国民の合意を高めるだけでなく、大規模プロジェクトにとって重要な要素である用地取得のスピードアップにも役立つとのことです。
さらに、新しい土地価格表により、より透明性の高い投資環境が整うこともプラスです。特にホーチミン市が地域の主要な経済中心地になりつつある状況では、外国人投資家はコストを算出し、利益を計算することが簡単にできます。 「実際の価値に基づいた土地価格のより透明性の高い調整は、外国人投資家の信頼を高めることになるだろう。これは市場の持続的な発展を確実にするために必要なステップだ」とサヴィルズ・ベトナム・コンサルティング部門の代表者は述べた。
それどころか、新しい土地価格表は投資家に経済的なプレッシャーを与えます。土地利用コストの高騰により不動産価格が高騰し、人々の住宅へのアクセスに直接影響を及ぼします。
「土地利用コストの上昇が、特に低・中所得者向けの住宅部門で製品価格に圧力をかけることを懸念しています。これは慎重に検討する必要がある課題です」とジャン・ド氏は述べた。特に郊外地域では、新たな地価の上昇により農地から住宅地への土地利用の転換が困難となり、低コストの住宅プロジェクトを開発する機会が減少しています。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html
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