住宅ローンは依然として困難

商業銀行は前例のない低金利で不動産融資プログラムを継続的に開始しているが、借り手は依然として、インセンティブ後に金利が急上昇することを恐れている。一方、不動産市場はまだ完全に回復しておらず、供給は乏しく、特に価格は依然として非常に高く、誰もがアクセスできるわけではありません。

住宅ローン優遇をめぐる競争

国営新聞「Nguoi Lao Dong」の記者に対し、銀行や不動産業界で働く人々は口を揃えて、今ほど多くの銀行が超低金利の住宅ローンプログラムを導入したことはかつてなかったと語った。たとえば、Vietcombank や BIDV などの大手銀行は、最初の 12 か月間は年利 5% ～ 5.5%、その後の 2 ～ 3 年間は年利 6% ～ 7% の住宅ローン パッケージを提供しています。

ACB、Eximbank、VIB などの民間商業銀行では、優遇金利が若干高めに設定されていますが、一般的に、最初の数年間はいずれも年率 8% 以下です。各銀行は顧客を引き付けるために、最長5年間の猶予期間（元金返済なし）、延滞利息なしの早期返済など、他の多くの優遇政策も提供しています...

最近、全般的な貸出金利、特に住宅ローン金利は底を打ったと言われているものの、実際の信用の伸びは未だ期待に届いていない。ベトナム国家銀行の2024年の最初の4か月間の最新統計によると、新システムの信用の伸びは約1.5％に達し、今年の最初の2か月と比べると改善しているものの、昨年の同時期とはまだ同等ではない。家を購入するためにお金を借りたいと思っている多くの人は、金利が「非常に魅力的」だと言いますが、さまざまな理由から、住むため、貸すため、または投資するために家を購入するためにお金を借りる準備ができていません。

トラン・ミン・タム氏（ホーチミン市ゴーヴァップ地区在住）は、現在最も懸念しているのは、優遇期間後の金利を銀行がどのように計算するかだと語った。 「銀行は優遇期間終了後、基準金利に2.5％～3.5％のマージンを上乗せするか、変動金利を適用すると言っていますが、どちらが適切かは分かりません。返済能力を測る基準金利や変動金利が何なのか、全く分かりません。しかも、繰り上げ返済をすると1％～4％の延滞料がかかるので、非常に不安です」とタムさんは語った。

一方、当社の調査によると、多くの銀行が適用している変動金利は年9～10％と、当初の優遇金利を大幅に上回っています。この金利では、家や土地を購入するために借り入れが必要な人は、非常に慎重に検討しなければなりません。

住宅ローンの金利は低いものの、住むため、投資するため、あるいは賃貸に出すために家を買うために「頭金を支払う」ことにまだ躊躇する人は多い…写真：LAM GIANG

市場は依然として厳しい状況にあり、投資家は「債務の保有」を懸念している

ホアイ・トゥーさん（ホーチミン市ビンタイン区在住）は、40〜50億ドン程度の資金があり、投資目的でアパートやタウンハウスを購入したいが、「頭金を入れる」勇気がないと語った。 「多くの信用調査官は、売り手が『損切り』をしていて、市場が回復して利益を出して売るのを待っている高級不動産を買うために、15億～20億ドンを追加で借りるよう私にアドバイスしました。

しかし、ホーチミン市の不動産市場の現状はまだ活気がなく、「サーフィン」投資のために購入するのは非常に難しいことに気づきました。 「残念ながら、優遇金利期間が終了しても家が売れなければ、負債と利息は非常に大きくなるだろう」とトゥー氏は分析した。

実際、記録によれば、市場が凍結してからの2年間、不動産を「保有」し、数十パーセントの銀行金利の支払いに苦労している投資家が今のところまだ多くいる。

中には、2～3 区画の土地やアパートを購入するために借金をする人もいます。友人と資金を出し合って、その地方で数百億ドンの不動産を購入しました。市場が活況だった頃は、価格が下がりすぎて損切りできず、借金をして毎年数十億ドンの利息を支払わなければなりません。

変動金利について、ベトナム商工銀行（VietinBank）の幹部は、多くの銀行が長い間、4大銀行（Vietcombank、Agribank、VietinBank、BIDV）の12か月預金金利の平均を基準に基準金利を設定してきたと述べた。

住宅ローンの借り手は、大手銀行の貯蓄金利の動向を監視して基本金利を把握し、ローン金利を計算することができます。そこから、固定金利期間終了後の月々の返済額を計算します。

不動産購入のために借り入れをする際に「破産」しないよう、金利やローン関連費用に加え、収入が安定しているかどうか、家族の生活費（子どもの学費、知識向上のための勉強、運動、予期せぬ出費のための準備金など）が収入の何パーセントを占めるかなど、他の要素も借り手が慎重に計算する必要があると、ベトコムバンクの取引マネージャーは推奨しています。 「そこから、借り手は自分の経済力に合ったローン金利と金利固定期間を選ぶことができる」とベトコムバンクの取引オフィスのマネージャーは語った。

前払いは難しい

最近、 Nguoi Lao Dong新聞は、金利計算の根拠を明示せずに突然金利引き上げの通知を受け取ったという住宅購入者からの苦情を多数受けた。

過去に住宅ローンを組んだ顧客の中には、過去6か月間で貸出金利が大幅に下がったにもかかわらず、依然として年間最大12％～13％の金利を支払わなければならない人もいます。さらに、住宅ローンを早期に完済したら、信用調査官から厳しい扱いを受けたと報告する人もいました。借金を早期に返済するために他の銀行から借り入れることも難しく、全額返済はできません...

出典: https://nld.com.vn/cho-vay-mua-nha-van-kho-196240501211147259.htm