その他の土地を住宅用地に転換する

人々を苦しめる

グエン・ヴァン・ヒュー氏（ホーチミン市第7区）は、第7区フートゥアン区に2,000^{平方メートル}以上の土地を所有しているが、既存の住宅地に位置しているにもかかわらず、公園、交通、住宅地を含む混合利用計画区域内にあるため、10年近くも土地利用目的の変更や区画の分割ができないでいるという。同じ年数の間、彼はあらゆる場所で援助と計画の変更を求める嘆願書を提出したが、すべて無駄だった。その土地が計画地域内にあるという事実により、彼の土地の価値はひどく下がってしまった。隣の土地が1平方メートルあたり数億^ドンで売られているのに対し、彼の土地は1^{平方メートル}あたりわずか1,600万ドンという安い価格で売りに出されているが、誰も買っていない。

計画中の土地を住宅用地に転換することが期待されています。

「私の土地の周りの土地は計画区域外なので、人々は自由に売買し、建てることができ、価値があります。しかし、私の土地は残念ながら計画区域の真ん中に位置し、はみ出しています。計画区域内にはみ出している土地は、土地利用者の基本的権利を制限するだけでなく、土地の価値を急落させます。上記の計画プロジェクトは数十年も前から存在しており、実現不可能で困難であることは誰もが知っていますが、誰も改善しようとしていません。もし、この中断された計画プロジェクト内の住宅地の一部を転用できるような仕組みがあれば、人々の生活に少しでも役立つでしょう」とヒュー氏は説明した。

多くの地区の指導者によると、住居兼用地として計画されている土地の種類については、住居用地の具体的な位置が決まらず、全体の面積の割合に応じて住居用地の面積が区分されているだけなので、用途変更を認める根拠がないという。計画建築局（QH-KT）のゾーニング計画では、各タイプの土地機能の位置がまだ具体的に決定されていません。住宅地、緑地公園、交通、医療・教育用地などです。したがって、複合用途計画ブロック内の各土地区画と短期および長期住宅グループ（新築居住者）用の土地が、承認された計画に準拠しているかどうかを判断するための十分な根拠がありません。これにより、計画中のプロジェクトに土地が関係する世帯に損害と不満が生じています。

統計によると、ビンタン地区では、新築住宅地と混合地の2つの機能を持つ合計155の土地区画が計画されており、その規模は341ヘクタールを超えています。ビンタン地区人民委員会は、これら 2 つの計画機能における人々のニーズへの対応が現在非常に限られていることを認めています。ビンタン区都市管理局長のグエン・ヴァン・スー氏は、現行の土地法には新築住宅地と既存土地という概念はなく、計画に適した住宅地は土地利用目的に転用すると規定されていると説明した。新しく建設される住宅地は、本質的には住宅地であるため、ビンタン区は、これらのケースの計画と正式な建築許可の付与に適している場合は、用途変更を推奨しています。

土地利用目的の変更に関する規制が可決されれば、多くの世帯の困難が解消されるだろう。

ホックモン地区人民委員会の代表はまた、人々の正当な権利と利益を保障するために、既存の住宅用地計画区域と現在の住宅用地に類似する新築住宅用地と長期住宅用地の土地利用目的変更手続きを解決することを提案した。第6区人民委員会は、都市計画法に基づき、市人民委員会と計画投資局に対し、新たな住宅用地の建設計画機能を削除し、土地利用機能を現在の住宅グループ（詳細な計画がない地域は1/500）に合わせるよう求める文書を繰り返し送付した。ビンチャン区は計画調整プロジェクトを策定し、新たに建設された農地を住宅地に全面的に調整し、土地利用目的の変更、区画の分割、建築許可の取得を可能にすることを提案した。

目的の変更に応じて計画を調整する

地区の勧告に応えて、計画投資局の代表者は、新しい住宅建設を計画する機能を持つ街区については、天然資源環境局が、土地法に従って用途変更の条件、内容、手順について市人民委員会に助言する機関であると述べた。住宅地、商業サービス、公共事業、緑地公園など、多くの機能を含む複合用途の土地利用計画機能を持つ街区の場合、1/2,000 ゾーニング計画レベルで機能グループの具体的な比率や位置を決定することはできません。したがって、混合用途の土地利用計画機能が適用される街区の場合、各区人民委員会とトゥドゥック市は、1/2,000 ゾーニング計画の検討と調整を提案するか、1/500 詳細計画の策定、評価、承認を組織して街区内の住宅地の具体的な位置を確定し、土地利用目的の変更、区画の分割、建築許可の付与の根拠とする必要があります。

ホーチミン市天然資源環境局長グエン・トアン・タン氏は次のように認めた。現在、各地区や市町村が都市計画を適用して、他の種類の土地から世帯や個人の居住用地への土地利用転換記録を解決することが一般的に困難になっているのは、土地計画の場所を決定する根拠が欠如しているためである。 「現在、1/2,000スケールのゾーニング計画における計画住宅街区については、住宅地、公共用地、公園、遊び場、駐車場、構内道路など、各土地利用機能の具体的な位置を特定することができません。そのため、都市管理・開発には、1/500スケールの詳細計画、すなわち都市設計が必要です。複合用途の土地利用計画の街区については、区、町、トゥドゥック市の人民委員会が1/2,000スケールのゾーニング計画を検討・調整するか、または上記街区の1/500スケールの詳細計画の策定、評価、承認を組織し、街区内の住宅地の具体的な位置を確定する必要があります。これは、土地利用目的の変更、建築許可の交付、区画割りの根拠となります。」とグエン・トアン・タン氏は述べた。

最近、ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長は各部署や地区との会合の後、ホーチミン市天然資源環境局に対し、計画投資局、司法局、関連部局と連携し、2013年土地法の規定に基づき、都市計画法の規定によるゾーニング計画の住宅グループ計画区域内の地域において、土地利用目的を他の種類の土地から世帯や個人の居住用地へ転換することを許可する決定書を起草するよう指示した。土地利用目的の転換を許可する条件、計画、および土地利用目的の転換が提案されている土地の位置は、計画（計画は住宅用地 - PV）と一致している必要があり、管轄当局によって承認された関連計画プランとの一貫性が確保されます。併せて、用途変更しようとする土地の所在地が交通道路（既存道路又は規定に従って受入れ・引渡しが行われた新設道路）に接し、十分な区画割りのスペースが確保されていることが必要です。この情報は、多くの地区や郡に解決策を提供するとともに、長い間満たされなかったニーズを抱える多くの世帯に希望を与えています。

土地利用目的の転換の根拠とするため、計画投資局は、トゥドゥック市の人民委員会を主導し、1/2,000規模のゾーニング計画の検討と調整の提案を行うか、または、特定の住宅地の位置を決定するための混合用途の土地利用計画機能を備えた街区の1/500規模の詳細計画の策定、評価、承認を組織するものとする。

ホーチミン市人民委員会副委員長ブイ・スアン・クオン

出典: https://thanhnien.vn/cho-chuyen-dat-khac-sang-dat-o-185240510201419952.htm