人々を苦しめる
グエン・ヴァン・ヒュー氏（ホーチミン市第7区）は、第7区フートゥアン区に2,000平方メートル以上の土地を所有しているが、既存の住宅地に位置しているにもかかわらず、公園、交通、住宅地を含む複合利用計画区域内にあるため、10年近くも土地利用目的の変更や区画の分割ができないでいるという。同じ年数の間、彼はあらゆる場所で嘆願書を提出し、援助と計画の変更を求めたが、すべて無駄だった。その土地が計画地域内にあるという事実により、彼の土地の価値はひどく下がってしまった。隣の土地が1平方メートルあたり数億ドンで売られているのに対し、彼の土地は1平方メートルあたりわずか1,600万ドンという安い価格で売りに出されているが、誰も買ってくれない。
計画中の土地を宅地へ転換することが期待されています。
「私の土地の周りの土地は計画区域にないので、人々は自由に売買し、建築し、価値を持っています。残念ながら私の土地は計画区域の真ん中に埋もれています。計画区域に埋もれた土地は、土地利用者の基本的権利を制限するだけでなく、土地の価値を急落させます。上記の計画プロジェクトは数十年も存在しているため、実行不可能で実施が難しいことは誰もが知っていますが、誰もそれを修正しようとしません。この停止中の計画プロジェクトで住宅地の一部を用途変更できるメカニズムがあれば、それは部分的に人々を助けるでしょう」とヒュー氏は説明した。
多くの地区の指導者によれば、住居兼用地として計画されている土地の種類については、住居用地の具体的な位置を定めず、全体の面積の割合に応じて住居用地の面積を区分しているだけであり、用途転換を認める根拠がないという。計画建築局（QH-KT）のゾーニング計画では、住宅地、緑地公園、交通、医療・教育用地など、土地機能ごとの場所がまだ具体的に決定されていません。そのため、複合用途計画ブロック内の各土地区画と短期および長期住宅グループ（新築居住者）用の土地が、承認された計画に準拠しているかどうかを判断する十分な根拠がありません。これにより、計画中のプロジェクトに土地が関係する世帯に損害と不満が生じています。
統計によると、ビンタン地区では、新築住宅地と混合地の2つの機能を持つ合計155の土地区画が計画されており、その規模は341ヘクタールを超えています。ビンタン地区人民委員会は、これら 2 つの計画機能における人々のニーズへの対応が現在非常に限られていることを認めています。ビンタン区都市管理局長のグエン・ヴァン・スー氏は、現行の土地法には新築住宅地と既存土地という概念はなく、計画に適した住宅地は土地利用目的に転用されると規定されていると説明した。新しく建設される住宅地は、本質的には住宅地であるため、ビンタン区は、これらのケースの計画と正式な建築許可の付与に適している場合は、用途を変更することを推奨しています。
土地利用目的の変更に関する規制が可決されれば、多くの世帯の困難が解消されるだろう。
ホックモン地区人民委員会の代表はまた、住民の正当な権利と利益を保障するために、既存の住宅用地計画区域や現在の住宅用地と同様に、新しく建設された住宅用地区域と長期住宅用地区域の土地利用目的の変更手続きを解決することを提案した。第6区人民委員会は、都市計画法に基づき、建設用新規住宅地計画機能を削除し、土地利用機能を現在の住宅グループ（詳細な計画のない地域については1/500）に合わせるよう、市人民委員会と計画投資局に繰り返し要請する文書を送付した。ビンチャン区は計画調整プロジェクトを実施し、新たに建設された農地を住宅地に全面的に調整し、土地利用目的の変更、区画の分割、建築許可の付与を可能にすることを提案している。
目的の変更に応じて計画を調整する
地区の勧告に応えて、計画投資局の代表者は、新しい住宅建設を計画する機能を持つブロックについては、天然資源環境局が、土地法に従って用途変更の条件、内容、手順について市人民委員会に助言する機関であると述べた。住宅地、商業サービス、公共事業、緑地公園など、多くの機能を含む複合用途の土地利用計画機能を持つブロックの場合、1/2,000 ゾーニング計画レベルで機能グループの具体的な比率や位置を決定することはできません。したがって、混合用途の土地利用計画機能の対象となる街区の場合、各区人民委員会とトゥドゥック市は、1/2,000の区画計画を検討して調整を提案するか、1/500の詳細計画の策定、評価、承認を組織して、街区内の住宅地の具体的な位置を決定し、土地利用目的の変更、区画の分割、建設許可の付与の基礎とする必要があります。
ホーチミン市天然資源環境局長のグエン・トアン・タン氏は、現在、地区や町が都市計画を適用して、他の種類の土地から世帯や個人の居住用地への土地利用転換記録を解決するのに共通する困難は、土地計画の場所を決定する根拠が不足していることによる、と認めた。 「現在、1/2,000スケールの区画計画で計画されている住宅街区については、住宅地、公共用地、公園、遊び場、駐車場、内部道路など、各タイプの土地利用機能の具体的な位置を特定することができません。したがって、都市管理と開発には、1/500スケールの詳細計画または都市設計が必要です。複合用途の土地利用計画の街区の場合、地区、町、およびトゥドゥック市の人民委員会は、1/2,000スケールの区画計画を検討して調整を提案するか、または上記の街区の1/500スケールの詳細計画の策定、評価、承認を組織して、街区内の住宅地の具体的な位置を特定し、土地利用目的の変更、建設許可の付与、区画の分割の根拠とする必要があります。」とグエン・トアン・タン氏は述べました。
最近、ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長は、各部署や地区との会合の後、ホーチミン市天然資源環境局に対し、計画投資局、司法局、関連部局と調整し、2013年土地法の規定に基づき、都市計画法の規定によるゾーニング計画の住宅団地計画区域内の地域において、他の種類の土地から世帯や個人の住宅地への土地利用目的の転換を許可する決定を起草するよう指示した。土地利用目的の転換を許可する条件、計画、および土地利用目的の転換が提案されている土地の位置は、計画（計画は住宅地-PV）と一致している必要があり、管轄当局によって承認された関連計画計画との一貫性が確保される。同時に、用途変更しようとする土地の所在地は、交通道路（既存道路又は規定に従って受入れ・引き渡しが行われた新設道路）に隣接しており、十分な区画割りのスペースが確保されていることが必要です。この情報は、多くの地区や郡に解決策を提供するとともに、長い間満たされなかったニーズを抱える多くの世帯に希望を与えています。
土地利用目的の転換の根拠とするため、計画投資局は、地区、町、トゥドゥック市の人民委員会を主導し、1/2,000規模の区画計画の検討と調整の提案、または特定の住宅地の位置を決定するための混合用途の土地利用計画機能を備えたブロックの1/500規模の詳細計画の策定、評価、承認を組織するものとする。
ホーチミン市人民委員会副委員長ブイ・スアン・クオン
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出典: https://thanhnien.vn/cho-chuyen-dat-khac-sang-dat-o-185240510201419952.htm
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