政策が「吸収」されれば南部のアパート市場は活況を呈するだろう

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短期的には突破口が開けそうにありません。

DKRAのレポートによると、2023年には市場全体の新規供給と一次供給は2022年と比較してそれぞれ60％と68％減少する見込みです。これは過去5年間で最も低い水準でもあります。その中で、アパートプロジェクトはホーチミン市とビンズオン省に集中しています。

ホーチミン市市場は市場全体をリードしており、2023年の総一次供給量の64％を占め、そのほとんどは市東部のプロジェクトによるものです。下半期には需要が若干増加しましたが、2023年通年では消費率が市場全体の一次供給の約44％にとどまり、2020年～2022年の平均（68％～87％）と比較しても最低水準となりました。

主な消費は、法的手続きが完了し、建設が急速に進み、市内中心部へのアクセスが便利な、価格が 4,000 万～ 5,500 万 VND/m2 の中規模プロジェクトに集中しています。主な販売価格は年初と比べて大きな変動はないが、投資家は購入者を刺激するために、早期支払い割引、元本および利息の猶予期間などの多くの政策を推進してきた。

政策が市場に吸収されると、南のアパートは回復するだろう図1 — マンション市場は大きな変動はないと予想されます。

一方、二次流動性は依然として低く、販売価格は2022年末と比較して全体的に3％～8％低下しており、そのほとんどは法定完了段階のプロジェクトで、建設の進捗が遅れています。

マンション部門では、新規供給は2023年に比べて増加し、12,000～15,000戸で推移すると予測されています。供給はホーチミン市に約8,000～10,000戸、ビンズオン省に約4,000～6,000戸、ドンナイ省とバリア・ブンタウ省に各地域で約300～500戸、ロンアン省に約200～300戸が集中している。

ホーチミン市市場ではクラスAのマンションが引き続き供給構造の大部分を占めており、一方ビンズオン省や近隣の省ではクラスBとCのマンションが引き続き主要なセグメントとなっている。

DKRAは、2024年の市場動向を予測し、年初における市場需要は2023年末と比べて大きな変動はなく、法的政策が市場に十分に「浸透」して法的障害の除去と経済回復の見通しに役立つ2024年第3四半期から改善すると予想しています。

市場の流動性は、ホーチミン市では1平方メートルあたり約5,000万ドン、ビンズオン省および近隣の省では1平方メートルあたり3,500万ドン以下の価格で、実際の住宅ニーズを満たす手頃な価格の住宅プロジェクトに集中しています。

政策が市場に吸収されると南のアパートは回復するだろう図2 — 手頃な価格の住宅が市場を牽引すると予想されます。

一次販売価格は、市場需要を刺激するために引き続き推進された投入コストの圧力、即時支払い割引政策、元本および銀行ローン利息の延滞支援などにより、大きな変動はないか、わずかに上昇しました。

流通市場では、流動性や価格水準が短期的に急激に変化する可能性は低いです。しかし、財務レバレッジを乱用したほとんどの買い手が2020年から2023年の間に資産を再編または売却したため、「ロスカット」取引と大幅な値下げは2024年に大幅に減少する可能性があります。

他のタイプでは画期的な進歩は期待できない

また、このレポートでは、DKRA は 2024 年の他のタイプについてはあまり肯定的なコメントをしていません。特に土地に関しては、2024 年の新規供給は引き続き不足しており、2,900 ～ 3,100 区画程度で変動しています。

特にロンアンは2024年に約850～950区画が売りに出されており、市場をリードする地域です。ドンナイ約750〜850区画。ビンズオン省は約600～700区画を売り出す予定だ。ホーチミン市、バリア・ブンタウ省、タイニン省などの残りの地域には、約200〜400の区画が点在することになります。

市場の注目は、強力な財務的可能性を持つ評判の良い投資家によって開発された製品グループと、インフラと法的手続きが完了したプロジェクトに集中するでしょう。

プライマリー市場では、価格水準は2023年と比較して大きな変動はなく、投資家による優遇政策、割引、支払いスケジュールの延長などが引き続き適用され、市場の需要を刺激しています。流通市場では、ほとんどの投資家の財務能力に適した適度な価値を持つ、インフラストラクチャと法的文書が完成した製品で主に取引が行われます。

南アパートは政策が市場に吸収されると回復するだろう図3 — ロンアンは豊富な供給により土地市場をリードするだろう。

ヴィラやタウンハウスについては、ホーチミン市とその周辺地域での供給が1,200～1,500戸の範囲で若干増加すると予想されます。市場供給は主に次の開始段階にあります。そのうち、ロンアン、ドンナイ、ビンズオンなどの地域では300〜500戸、バリア・ブンタウでは約120〜140戸、ホーチミン市では約60〜80戸の間で変動しています。

2024年末には市場全体の需要が改善する可能性があり、法的手続きが完了した製品、インフラが完成したプロジェクト、資金力のある投資家によって開発されたプロジェクトが顧客から大きな注目を集めるでしょう。

プライマリー価格は2023年と比べて大きな変動はなく、投資家による市場刺激策は継続している。一方、流動性と二次価格は2023年も引き続き下落し、その下落は主にローンを利用している顧客と法的問題に直面しているプロジェクトに集中しました。

リゾート不動産については、コンドミニアムホテルの供給は2023年に比べて減少すると予測されています。一般的に、全国的に供給は市場に投入されるユニット数800～1,000ユニット前後で変動しており、主にバリア・ブンタウ省とクアンニン省に分布しています。リゾートヴィラの供給は2023年に相当し、市場に投入されるユニット数は約250～300戸で、主にホアビンに集中しています。