ハノイの不動産市場の「脈を測る」

年末の首都の不動産市場について、観測者たちは、依然としてアパートがキャッシュフローを牽引する分野であると述べている。また、土地などの投資志向型もすぐに復活するでしょう。

実需のあるセグメントは依然として活況

Batdongsan.comの副社長であるグエン・クオック・アン氏によると、最近、市場の回復期にはアパートが不動産の主流となっているという。しかし、市場が安定期に入ると、マンションは「スター」の地位を他のセグメントに譲らざるを得なくなるだろう。

「以前のサイクルでは、市場が安定した開発段階に移行すると、100ドンを投資した場合、アパートはわずか136ドンの利益しか得られませんでしたが、土地があれば最大300ドンの利益が得られました」とクオック・アン氏は語った。

上記の図は、市場のさまざまな段階において、アパートは利益率が高いものの、最も魅力的なタイプの投資ではないことを示しています。現在の市場が以前のサイクルのルールに従って運営されている場合、過熱後は、アパートは横ばいとなり、他のセグメントよりもゆっくりと成長します。

ハノイ周辺地域の不動産が活況

ハノイ郊外地区だけでなく、首都を囲む地方の不動産市場も多くの投資家の注目を浴びている。 SGOホームズのゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、その理由として、都心部の不動産価格が高すぎるため、多くの投資家がキャッシュフローを近隣の省や都市に向け直していると指摘した。

「ハノイ周辺地域の不動産市場は回復の兆しを見せており、多くの地域で以前の価格水準を超えて上昇しています。現在、投資家はバクニン省、バクザン省、ビンフック省軸とフンイエン省、ハイズオン省、ハイフォン省、クアンニン省軸という2つの経済軸周辺の不動産に注目しています。これらの地域はいずれも開発の余地が大きく、交通インフラも整備されており、工業団地にも近いです」とチョン氏は説明した。

クオック・アン氏は、来年はマンションが依然として市場の明るい材料であり、個人住宅やタウンハウスなどの他の分野は来年初めからより人気が出てくるだろうと予測している。投資志向型では、2025年半ばから取引量が着実に増加する見込みです。

マイ・ベト・ランドのグエン・タック・クオン副社長も、不動産需要を満たす不動産は現在非常に高値で売られており、近い将来に冷え込む兆候はないと述べた。今後来年上半期にかけて、アパートや都心の別荘などキャッシュフローを生み出すセグメントが引き続き市場の回復を牽引するだろう。

同様に、SGOホームズのゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、現在から2025年まで民間の住宅やアパートの価格は上昇し続けるが、2024年初頭のように劇的に上昇するのではなく、緩やかな上昇率になるとコメントした。

別の観点から見ると、AFAグループのCEOであり、ベトナム金融アドバイザーコミュニティ（VWA）の共同創設者でもあるファン・レー・タン・ロン氏は、ハノイのアパートの価格水準は人々の収入とよりバランスが取れるように再設定されるだろうと分析した。しかし、これが実際に実現するのは、今後 5 年間で首都の社会住宅プロジェクトの数が人々のニーズを満たすのに十分になった場合のみです。

郊外不動産への投資に関する注意点

以前のサイクルの展開に基づくと、まだ土地の時期ではありません。しかし、現実はその逆で、住宅用地セグメントは今年上半期以来、継続的に需要が高まっています。多くの場所で「想像を絶する」価格上昇が起こっています。

この現象について、レ・ディン・チュン氏は、これらは単に地域的な熱病に過ぎないと述べた。新規プロジェクトが不足しているために投資家がアパートを購入できない場合、彼らは土地に目を向けます。また、多くの地方自治体が土地を競売にかける際の開始価格を高く設定していないことも原因の一つです。

「郊外の土地オークションは、開始価格と必要手付金が比較的低い（多くの区画の開始価格は1,000万ドン/㎡未満）ため、投資家から大きな注目を集めています。これは投機的な投資家にとっての抜け穴にもなっています。これが悪影響を及ぼし、市場の土地価格水準を過剰な水準に押し上げています」と、チョン氏は最近の土地市場の動向について語った。

タンオアイ区とホアイドゥック区の土地オークションに参加したTN氏によると、今後は「土地探し」グループが以前ほど高額で入札する勇気はなくなるだろうという。なぜなら、オークションで勝つために非常に高い価格を設定すると、これらの土地を売却することが非常に困難になるからです。

「タンオアイ地区タンカオ村の55/68区画の土地の保証金を没収された事件は、これらのグループが市場を見誤ったために投資に失敗したことによるものです。土地価格が高すぎたため、仲介業者はより高い価格で売却することが困難で、最終的に保証金を没収せざるを得ませんでした。タンオアイでの取引で彼らは資本を失ったと言えるでしょう」と、同氏は述べた。 TNは肯定した。

TN氏によれば、ハノイ郊外の不動産は実質価値を何倍も上回っているという。オークションが行われたティエンイエン村（ホアイドゥック県）の路地には家が立ち並び、土地の価格は1平方メートルあたり1億3,300万ドンだが、価格は6,000万～7,000万ドン/平方メートルに「高騰」し、都心のマンション価格と同じくらいに高額となっている。

「郊外の不動産は初心者投資家には向いていません。市況が下落した場合、都心部の住宅・土地は30%程度の損失を出せば買い手が見つかりますが、郊外では投資家が50%値下げしても売却は難しいでしょう」とTN氏は警告した。

グエン・クオック・アン氏も同様のコメントをしている。同氏によれば、土地などの投資セグメントは、数年後には価格が2倍、3倍になる可能性はあるが、流動性が比較的限られており、市場が減速すると価格が長期間横ばいになる可能性があるという。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html