ポジティブなシグナル
2023年9月以降、国立銀行が基本金利を4回引き下げ、貸出金利と預金金利が以前に比べて2〜4％低下したことにより、他の投資チャネルは銀行や信用機関から資金を受け取る機会が得られます。最近、一部の非国営商業銀行も流動性、消費者ローン、住宅建設を支援するために年利4.5～5％程度の短期融資を発表している。
ベトナム国家銀行ゲアン支店の代表者は次のように述べた。「社会住宅プロジェクトへの投資に対する120兆ドンの支援パッケージに関しては、住宅購入者と社会住宅プロジェクトの投資家に対する融資金利はそれぞれ年8.2％と8.7％に固定されているが、国家銀行は6か月ごとに金利の引き下げを検討する予定である。」
2023年11月まで、商業銀行は昨年と同様に住宅建設や修繕への投資のための融資を継続する。借り手の流動性の評価に応じて、銀行は年 7.0% から 8.5% の金利を適用します。ローン期間が短いほど金利は低くなり、逆もまた同様です。
不動産投資ローンについては、これまで商業銀行は合法性が確保された不動産投資プロジェクトにのみ融資を行ってきた。120兆VNDの融資パッケージには、調査中で融資申請をまだ完了していない企業のみが含まれているため、未払い債務は発生していない。
ベトナム国立銀行ゲアン支店は、2023年10月30日現在、同地域の不動産セクター向け融資残高は23兆8,650億ドンで、総融資残高の8.2％を占め、2022年末比8.7％増加したと発表した。
以前、ベトナム国家銀行ゲアン支店の代表者は記者団に対し、金利は急激に低下しているものの、厳しい生産・経営状況と送金の増加により、銀行に預けられている遊休資金の額は着実に増加していると述べた。
経済アナリストによると、金利は低下し、ベトナムドン（VND）は下落しているものの、金や株など他の投資チャネルがかなりリスクが高い状況では、貯蓄は現時点では安全な避難先となっている。近い将来、不動産市場、特に競売エリアが以前よりも低い適正価格を提示すれば、投資家は検討し、キャッシュフローが逆転して不動産投資チャネルに移行する可能性が非常に高くなります。
年末には、海外で働く子どもたちからの送金が増えるため、多くの家族が土地への投資も検討する。ディエンハイコミューン（ディエンチャウ）での土地オークションに参加した際、私たちは集落1の2家族が土地のオークションへの参加について話し合っているのを目撃しました。ディエンハイ村第1集落のNKKさんは、1年以上海外で働いており結婚している息子がいるため、義理の両親と協議して、面積180平方メートルの予定地区画の入札書類2枚を購入し、開始価格は6億1,400万ドンで、最高7億ドンまで入札されると予想していると語った。しかし、オークションにはコミューン外の人物のプロフィールも多く参加しているため、落札価格は7億ドン、あるいは8億ドンを超える可能性が高いと2人は懸念している。
ヴィン市ギドゥック村スアンホア集落の33区画の計画区域のオークションに参加したばかりの不動産取引フロアの代表者、レ・トゥアン・ティン氏は次のように分析した。「2年間の土地価格の停滞と、以前と比べて20～30%の下落の後、オークションへの参加申し込みがあるのは、計画区域が良好で、開始価格が適切である物件だけです。」
労働・傷病兵・社会省によると、契約に基づいて8万8000人以上の労働者が輸出されており、ゲアン省は毎年6億5000万ドル、15兆ベトナムドンに相当する金額を海外から送金されている。他のルートを通じて自由に海外に出国する労働者の数、約2万人を数えると、年間送金額は約14億ドル、約35兆億ベトナムドンに相当する。貯蓄金利が低いままで、上記の金額の30％だけが不動産市場に移転されれば、土地の競売は徐々に「温まる」機会を得ることになるだろう。
予測
不動産市場はいつ回復するのでしょうか？過去数年間の不動産市場の状況と発展を踏まえると、これは簡単に答えられる質問ではないことが分かります。ビジネスフォーラム新聞が最近主催したワークショップでは、専門家や経験豊富な不動産投資家が意見を述べる際に非常に慎重な姿勢を見せた。したがって、金利が低下し、投資家の信頼が回復する期待は2024年末頃になると予想されます。
ゲアン不動産協会副会長のグエン・ヴァン・バ氏は次のように語りました。「多くの参加者が集まり、ヴィン市とディエンチャウ地区で行われた最近のオークションは、非常に好評でした。」ハノイでは、12月初旬に市街地化が進む郊外地域で行われた土地競売でも、買い手が増えた。 1年前とは状況が違いますが…不動産市場が「温暖化」したと判断するのはまだ早いでしょう。
ゲアン省のTecco取引フロアの代表者は次のように付け加えた。「今年、当グループはゲアン省で新製品を発売していないが、市場は3か月前よりも活発になっており、本当に必要としている顧客だけが注文を出している。」現在、ゲアン省だけでなく、全国の中価格帯のマンション取引は閑散としている。これは避けられないことです。今年は経済が厳しく、企業は注文が不足し、労働者は仕事が不足しているからです...
司法省不動産オークションサービスセンターの副所長であるバク・フン・ハウ氏は、私たちとの会話の中で、本当に購入する必要がある人の数は増えているものの、不動産ブローカーがオークションに参加して利益を得るために競売にかける状況は依然として存在していると述べました。ドゥルオン、ギロク、ディエンチャウの各地区および市内で土地の競売が行われます。ヴィンは、美しい計画エリア、高い収益性、そして手頃な開始価格のため、多くの購入者を抱えています。これらのオークション会場では、ロットの半分以上がフロア単位で購入されることが多く、オークション終了後、ロットあたり5,000万～1億ドンの差額で譲渡されます。しかし、ディエンロイ、ディエンドンコミューン（ディエンチャウ）、ギアンコミューン（ヴィン市）などの計画地域には、何度も告知されているにもかかわらず、いまだに買い手がいないところもある。
ディエンチャウ地区のオークション監督チームのメンバーは次のように語った。「通常、オークションの参加者が多く、入札価格が高ければ高いほど良いのですが、2021年のようにフロアの支配的な参加を含め、増加率が高すぎると、保証金を失う恐れがあります。」
一方、ギフー村（ヴィン市）の不動産所有者であるグエン・ティ・アンさんは、ダナンやホーチミン市に頻繁に出かけている。ホーチミン市は取引を結びつけ、次のように述べた。「現在、全国の不動産市場は底値にあり、主に横ばいで、取引は多くありません。」市場を監視してみると、ゲアン省とハノイのオークション部門だけがやや活発で、人々から本国に送金される金額とオークションに参加するフロアのおかげで、取引はより実質的なものとなっている。大都市と比べるとゲアン市場は小さいが、遅かれ早かれ大きな市場の動きを待って「温まる」だろう。勢いを維持し、翌年に向けた基盤を築くには、投資誘致の状況、ゲアン省で働く労働者や専門家の誘致にかかっています。これにより、住宅の賃貸や所有の需要が生まれます...さらに、ユーロ（欧州）、米ドル、日本円の為替レートが安定し、送金額が大きい場合、農村の土地オークションはより活発化する勢いを持つことになります。
ゲアン省土地基金開発センターの代表者は市場動向について次のようにコメントした。「2024年に向けて、地方自治体は投資家を引き付けるために計画地域を見直し、より適正な価格で競売にかけ、市場に前向きな心理的勢いを生み出す必要がある。」
来年の不動産市場に関連するもう一つの重要な情報は、住宅法、不動産業法、そして特に新しい土地法が可決されることです。国会が２棟以上の不動産を所有する人に対する税制改革案を最終決定し、政府が土地や不動産の譲渡取引の銀行振込を義務付け、脱税対策として検査・検証を強化しれば、市場に多かれ少なかれ影響が出るだろう。
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