2025年の不動産債償還への圧力

不動産市場は好転しつつあるものの、来年の不動産事業者による債券の返済遅延リスクを懸念する専門家もいる。

TSによると。 BIDVのチーフエコノミスト、カン・ヴァン・リュック氏は、不動産市場の最も困難な時期（2023年6月から8月）に、政府によって法令08/2023/ND-CPが発行され、企業と投資家が債券債務の延長と延期を交渉することができたと語った。この「命綱」により、60％の企業に2年間の延長が認められ、債務返済期限は2025年6月までとなる。

信用格付け会社の統計によると、2025年に満期を迎える社債の残高（元本と利息の両方）は334兆ドンと推定される。不動産業界のみで見ると、予想される満期残高は約135兆VNDです。

上記の数字について、BIDVの専門家は、2025年の債券圧力は心配するものではないと述べた。不動産市場が徐々に好転するにつれ、デフォルトの可能性は低くなります。多くの企業は、商品を販売するために、前期のような 40 ～ 50% ではなく、約 10% の商品割引を設定するだけで済みます。

それだけでなく、リュック氏は不動産市場がマクロ要因の恩恵を受けていると確信しています。したがって、インフレは抑制されながら増加している。ベトナムの金利は依然として低い。為替レートが軟化;財政赤字、公的債務、対外債務、政府債務の返済義務…国会が認めた基準内。さらに、3つの新しい不動産法の制定により、制度や法律のシステムも徐々に改善されつつあります。

建設省の2024年第3四半期報告書には、市場の回復の勢いが明確に反映されている。具体的には、マンション・戸建住宅部門の成約件数は合計38,398件となりました。この数字は2024年第2四半期と比較して48.3％増加し、2023年の同時期と比較しても29％増加しました。市場心理の改善に伴い、不動産事業の復活の前提がより明確になりつつあります。

FiinRatingsのゼネラルディレクター、グエン・クアン・トゥアン氏も同様の見解を示し、不動産事業にとって最大の資金源は銀行融資や債券ではなく、顧客からの支払いであると述べた。政府がプロジェクトにおける法的問題を解決し、投資家がすぐにプロジェクトを開始できる条件を整える限り、債券債務の取り扱いはもはや難しい「問題」ではなくなるだろう。

実際、法的解決の進展は加速している。 2024年第3四半期からは、長年「棚上げ」されていた多くのプロジェクトが販売再開されるようになりました。ハノイでは、ハノイメロディレジデンス（ホアンマイ地区）とQMSトップタワー（ナムトゥーリエム地区）です。ホーチミン市で「復活」したプロジェクトは、ダット・サン・ホームズ・リバーサイド（トゥドゥック市）、メトロ・スター（トゥドゥック市）、D-Homme（第6区）、ラヴィダ・プラス（第7区）などです...

しかし、経済専門家のヴー・ディン・アン博士の視点では、2025年に満期を迎える債券の数は依然として企業にとって大きなプレッシャーとなっているという。特に、不動産社債は市場平均に比べて延滞や不良債権化のリスクが高いです。

専門家の結論は、特に最近の報告書と比較すると十分に根拠のあるものである。その結果、過去10か月間で住宅不動産事業グループが延滞債権総額の60％を占めることになった。信用力の弱い発行者の56%は住宅不動産および建設業界に属しています。

「今後12ヶ月間で、住宅不動産セクターでは約109兆ドン相当の債券が満期を迎え、これは満期を迎える債券総額のほぼ半分を占める。このうち、約30兆ドン相当の債券が元本返済遅延のリスクにさらされていると推定される」と報告書は述べている。

VIS格付けの非金融企業部門信用分析・格付け担当ディレクターのドゥオン・ドゥック・ヒュー氏によると、不動産企業の債務返済能力は依然として弱く、債務返済能力の格差はますます広がっているという。

VIS Ratingの専門家は、ハノイやホーチミン市などの大都市に集中している不動産分野に重点を置いたプロジェクトを持つ企業については、販売活動は非常に良好で、2024年には回復すると評価しました。これらの企業は、より豊富なリソースと高い債務返済能力を備えています。

「逆に、一部の企業は、これまで投機性の高いプロジェクトに注力してきたため、依然として困難な状況に陥るでしょう。この分野の需要は依然として低いため、債務返済能力は低いのです」とヒュー氏は述べた。

VIS格付けは、上場投資家の最大3分の2が、弱いレベルから極めて弱いレベルの債務返済に充てるキャッシュフローを有しており、具体的には営業キャッシュフローが総債務の5%未満であることを強調した。これは、プロジェクトの法的問題の影響を受ける投資家にとって特に深刻です。

こうした状況から、2024年末から2025年にかけて償還を迎える債券のうち、50％は元本および利息の支払いが滞るリスクがあると予測されており、その多くは定期的に支払いが滞る企業です。

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出典: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html