投資誘致と社会住宅開発における4つの困難

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フン氏によれば、現行法では各団体が社会住宅投資を実施するための具体的かつ詳細な規制があると言える。

建設省が5月19日付けで更新したデータによると、国内では15万7000戸規模、総面積800万^m3の社会住宅プロジェクト307件が完成しており、投資政策が承認されたプロジェクトを含め418件の社会住宅プロジェクトの実施が続いている。そのうち100/418プロジェクトは認可され、建設投資が開始されました。

4 điểm khó khăn thu hút đầu tư, phát triển nhà ở xã hội - Ảnh 1. — 建設省住宅不動産市場管理局副局長ハ・クアン・フン氏がセミナーで講演

しかし、フン氏はまた、2014年の住宅法や社会住宅への投資を指導する法令や通達の実施状況を監視する際に、企業や人々が社会住宅に投資したりアクセスしたりすることを困難にする政策グループがいくつかあることも認めた。

一つ目は、社会住宅開発のための土地資金の配分と手配です。投資法では、商業住宅や都市部プロジェクトの投資家は、プロジェクト内の土地面積の20％を社会住宅開発のために確保しなければならないと規定されているが、これはかなり厳格な規制である。具体的には、投資率の高いプロジェクト、いわゆる「黄金の土地」の場所、またはリゾート、高山の斜面にあるリゾートなどの特別な特徴を持つプロジェクトでは、この土地基金を社会住宅の開発に割り当てることは適切ではありません。あるいは、6000万～8000万/ ^㎡という超高額の投資率でアパートを建設し、運営費のみを負担して低所得者向けの宿泊施設を手配するのも困難だ。

私たちが持っている数字によれば、現在、社会住宅に必要な土地基金面積の約 35% しか満たしていません。

第二に、投資手続きですが、現在、法律では社会住宅を建てる手続きは商業住宅の手続きと何ら変わりなく、さらに多くの手順があることが規定されています。これは、国が社会住宅に対して優遇政策をとっているため、政策を設計する際にこのプロジェクトを管理するためのソリューションとツールが必要となり、投資手続きが長期化することに繋がっている。

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3つ目は、社会住宅の対象者や条件を検証する政策グループです。具体的には、住宅法第49条の規定によれば、10の対象があるが、それぞれの場合の給付条件を区別する根拠となる規定はない。現在、公営住宅には、買う、売る、借りる、リースするという方法があります。しかし、どのような方法を使用するにしても、対象者は、主題、住居、収入、居住地などの条件を満たす必要があり、その結果、対象者の特定が困難になり、時間がかかることになります。

4つ目は投資家を支援する政策です。法律では土地使用料の免除、付加価値税（VAT）の減税、法人所得の約50％、資本への優先アクセスなどが規定されているが、政策は実質的ではないことがわかる。なぜなら、重要な規制は、インセンティブがあったとしても、投資家がインセンティブを適用する場合、それを販売価格に含めることはできないため、本質的に投資家はそれを享受できず、投資家を誘致できないという点です。

建設省の代表者によると、社会住宅政策の組織化と実施の問題、特に社会住宅開発に割り当てられる財源に関しては、依然として困難に直面している。

「2016年から2021年までの期間全体について、社会政策銀行が買い手への融資に必要とする約9兆ドンの需要のうち、3兆1630億ドンの信用資本しか調達できていないという報告を受けています。投資家については、まだ調達できていませんが、最近、投資家向けに120兆ドンの融資パッケージが準備されているところです」とフン氏は述べた。

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